בימים אלה שוק הנדל"ן בבאר־שבע, בפרט, ובנגב, בכלל, רותח ויש אף אנשי נדל"ן הסבורים שהעלייה במחירי הדירות שהחלה בעת האחרונה לא תיבלם בקרוב. הסיבות לזינוק במחירי הנדל"ן רבות ומגוונות: החל בעובדה שלא היה תהליך מסודר ומבוקר של שיווק קרקעות מצד המדינה, דרך התייקרות חומרי הגלם בכל העולם, וכלה בביקושים העולים מצד הרוכשים וצניחה במספר התחלות הבנייה.
קראו גם:
יו"ר ארגון הקבלנים בנגב, אלי אביסרור, מעריך שלפי התחזיות והמגמות בשוק, צפויה עלייה בשיעור של עד 20 אחוז במחירי הדירות, ואת המגמה הזאת צריך לדעתו לעצור או לפחות למתן. "צריך לפעול יחד כל הגורמים המקצועיים עם הממשלה החדשה", הוא אומר השבוע. "לא יכול להיות מצב שכל הערים סביב באר־שבע נהנות מהטבות מס וממענקים, ותושבי באר־שבע לא זכאים לדבר מכך. לא נוכל לעודד הגירה אל העיר ללא הטבות ומענקים".
באשר לירידה בהתחלות הבנייה בבאר־שבע, מציין אביסרור כי הסכמי הגג ותוכנית "מחיר למשתכן" יצרו מצב שהעיריות בנגב לקחו על עצמן לבנות מספר דירות גדול פי שלושה או פי ארבעה מכושר הקליטה של השוק. "מהיכן יגיעו פי שלושה רוכשים?", תוהה אביסרור, "אני שמח שרוביק דנילוביץ' אימץ את הצעתנו לעצור את שיווק הסכמי הגג ולבחון אותו מחדש. יש מחיר לבנייה של 10,000 יחידות דיור ומדובר בהחלטה חשובה ונכונה".
אין פתרון קסם
בשבוע שעבר הנהלת ארגון הקבלנים בנגב והנהלת עיריית באר־שבע נפגשו כדי לדון במציאות הנדל"נית שלאחר משבר הקורונה ובעידן הממשלה החדשה. בפגישה נדונו נושאים כמו עליית המחירים הצפויה בשוק הנדל"ן, הצורך בהסדרת הטבות מס ומענקים לתושבי העיר, אתרי בנייה ברחבי העיר של קבלנים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים כחוק, התרת חסמים עבור הקבלנים בנגב, ומתן עדיפות לקבלנים מהנגב במכרזי עירייה.
דנילוביץ' ציין בפגישה שהעירייה פועלת כדי לייצר מודלים חדשניים שייקלו על תהליכי ההיתרים והבנייה בעיר, בתנאי כמובן שהמבקשים עומדים בכל אמות המידה המקצועיות. "אנחנו מעוניינים לייצר מסלול מהיר לקבלנים", הדגיש דנילוביץ'. "זה משמעותי ומעניק שירות טוב יותר לתושבי העיר".
על סוגיית מענקי המקום והטבות המס שתושבי באר־שבע אינם נכללים בהן אמר דנילוביץ', "מה ההיגיון של הממשלה שהעניקה הטבות מס לכל יישובי האזור, אבל את באר־שבע היא השאירה מחוץ למשוואה? היום, אחרי שנתיים וחצי ללא ממשלה ותקציב מדינה, אנו מצפים שהממשלה החדשה תקבל החלטות חשובות. אנו נדרוש שתושבי העיר יקבלו הטבות וזאת לצד פעילות העירייה לחיזוק כלכלי של העיר. כך נוכל להביא להגירה חיובית לבאר־שבע. אנחנו צריכים ממשלה שתקבע סדרי עדיפויות לאתגרים הלאומיים החשובים".
"שום תוכנית קסם לא תביא ליציבות בענף הבנייה", מדגיש אביסרור. "על הממשלה לקחת את נושא הדיור ברצינות, וכמו שיש קבינט ביטחון או קבינט קורונה לניהול משבר הקורונה, הממשלה החדשה צריכה דבר ראשון להקים קבינט דיור שיתכנן את שוק הדיור בישראל בראייה של שנים קדימה. אסור שתוכניות כמו 'מחיר למשתכן' יחזרו על עצמן. מבחינת תושבי הנגב מדובר בלא פחות מאפליה. אחרת איך אפשר להסביר שמדינת ישראל בחרה להעניק הנחות משמעותיות יותר למי שרכש דירה במרכז הארץ לעומת מי שרכש דירה בפריפריה. צריך לשחרר קרקעות לבנייה ולקדם התחלות בנייה בכל הארץ, ובנגב, בפרט. כדי לאכלס מיליון תושבים בדרום אנחנו צריכים לבנות בקצב של 15 אלף יחידות דיור בשנה".
בונים פחות
התמונה העגומה שהציגו קבלני האזור באותה ישיבה, זוכה לגיבוי מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לפני כשבועיים בנושא התחלת בנייה וגמר בנייה בתקופה שבין אפריל 2020 למרץ 2021, שנת הקורונה.
על פי נתוני הלמ"ס, מספר הדירות שהונפקו בהיתרי בנייה במחוז הנגב והדרום עמד בתקופה הנסקרת על 8,769, בעוד בתקופה המקבילה שנה קודם לכן עמד מספר הדירות על 11,821. המשמעות - ירידה בשיעור של 25.8 אחוז, הירידה הגדולה ביותר בהשוואה לשאר מחוזות הארץ.
עוד מצביעים הנתונים על ירידה בשיעור של 20.6 אחוזים במספר התחלות הבנייה במחוז הנגב והדרום בחודש אפריל 2020 עד מרץ 2021.
ואם לא די בכך, הנתונים בערים באר־שבע ונתיבות מדאיגים עוד יותר. לפי נתוני הלמ"ס, היו בבירת הנגב בתקופה הנסקרת 608 התחלות בנייה, ירידה בשיעור של 71.2 אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה שנה קודם לכן. בנתיבות, כך לפי הנתונים, החלו לבנות 528 דירות, ירידה בשיעור של 64.2 אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה בחודש אפריל 2019 עד מרץ 2020.
עוד סיבה לעלייה במחירי הדירות היא התייקרות חומרי הגלם. "הקורונה גרמה לנושא ההובלות והייבוא מחו"ל להתייקר וזה נותן תירוץ לעליות מחירים של ברזל, אלומיניום, מלט, בטון, בקיצור לכל חומרי הבנייה המיובאים", מציינת מנכ"לית "יורו ישראל" מנתיבות וחברה בארגון קבלני הנגב, עפרה חדד. "עלויות אלה נופלות על רוכשי הדירות.
מחירי הדירות עולים ובממשלה כבר מדברים על העלאת שכר העבודה וזה יגרום שוב לעליות מחירים. גם התנפלות הקבלנים על הקרקעות לאחר סיום תוכנית 'מחיר למשתכן' ומחיר מופחת תורמות לעליות המחירים, מעבר לזה שאין קרקעות לשיווק. גם מה שמשווק לא ניתן לבנייה מיידית וזה גורם לירידה בהתחלות הבנייה בכל המדינה, ובדרום, בפרט".
מה הפתרון לדעתך?
"על הממשלה לאפשר לשוק הבנייה לעשות את שלו ללא תוכניות מלאכותיות, להפשיר קרקעות ולהוציא הרבה מכרזים".
לדברי קבלן התשתיות ובעליה של חברת "חופרי אבו קוש", נג'י אבו קוש, "יהיה לנו מאוד קשה. זכינו במכרזים וחטפנו עליות של עד 30 אחוז. קשה מאוד להתמודד עם זה. לא צפינו שהמחירים יעלו בשיעור הזה. אנחנו, קבלני התשתיות, זכינו במכרזים לפני עליית המחירים, כאשר מחיריהם של חומרי הגלם היו נמוכים יותר. מחירי המכרזים לא משתנים, הרשויות לא משנות את המחירים שהן דורשות במכרזים. אם לא יסדירו את הנושא והמדינה לא תספוג את עליית המחירים, קבלנים רבים עלולים ליפול".
השוק תוסס
"התחושה בשוק הנדל"ן, לא רק בבאר־שבע אלא גם במגמה הארצית ובמגמה העולמית, היא שיש כמות רבה של עסקאות", אומר שמאי המקרקעין מבאר־שבע, אוהד ורטש. "השוק תוסס, מה שמוביל לעליית מחירים. קשה אומנם לבוא ולהכריז כי בבאר־שבע יש עליית מחירים בכל סוגי הנכסים, אבל בוודאות אפשר להכריז כי יש עליית מחירים בנכסים צמודי קרקע, דירות גן, פנטהאוזים, דופלקסים ובנכסים מיוחדים שכוללים הצמדות. בשאר הנכסים יש רצון של המוכרים, שלא תמיד צולח מהצד של הקונים, להעלות מחירים".
לדברי ורטש, רמת מחירי הנכסים בערי הנגב משתנה מעיר לעיר. "המצב הנדל"ני בערים השונות בנגב לא דומה ואפילו מנוגד", הוא מציין. "דוגמה קלאסית לכך היא העיר ערד. במשך שנים ארוכות הייתה ערד בדיליי אחרי כל השוק ורק לפני שנתיים היא עלתה במחירי הנדל"ן. העלייה הזו יוחסה לכך שהשוק מתקן את עצמו. אם המחירים בנגב עולים, אז גם המחירים בערד עולים. הגענו למצב שהשוק בעיר הזו רותח אפילו יותר מבאר־שבע והמחירים בערד עולים והעיר נמצאת בשיא של עליות מחירים אי פעם. מנגד, בדימונה רואים מציאות נדל"נית הפוכה".
כלומר?
"העיר נמצאת בשנה וחצי־שנתיים האחרונות בירידת מחירים ורק עכשיו היא מגיעה למיצוי של אותה ירידת מחירים".
איך מוסברת ירידת המחירים הזאת?
"הירידה הזו נבעה מעודף היצע של שכונת השחר בדימונה שהיו בה המון פרויקטים של מחיר למשתכן וגם של פרויקטים נוספים בעיר של בנייה רוויה וגם היצע גדול של מגרשים לבנייה צמודת קרקע, מה שבסופו של יום הציף את השוק וגרם לתחרות מאוד קשה עם מוצרי יד שנייה ולירידת מחירים".
מגמות הפוכות
ורטש מזהה מגמות הפוכות גם בערים כמו אופקים ונתיבות. באופקים נרשמת, לדבריו, עליית מחירים מרשימה הן של דירות צמודות קרקע והן של דירות בבניינים. לדבריו, העלייה הזאת נובעת ממיתוגה מחדש של העיר.
תהליך המיתוג הזה, מציין ורטש, שנמשך כעשור, קצר בשנתיים האחרונות פירות ולעיר הגיעה אוכלוסייה איכותית שרכשה מגרשים ובנתה וילות. "המחירים עולים והמציאות הנדל"נית לא פוסחת על אופקים", אומר ורטש.
לעומת זאת, בנתיבות המחירים אינם ממריאים כמו באופקים. "זה נובע מסיבה של היצע", מסביר ורטש. "על פניו גם בנגב יש ריח של מחירים עולים. אפשר להוכיח זאת היום בנכסים צמודי הקרקע, במגרשים, בפנטהאוזים, בדירות גן. אבל עדיין לא ניתן להוכיח שדירת ארבעה חדרים בשכונת רמות בבאר־שבע שעלתה בעבר 1.1 מיליון שקלים עולה עכשיו 1.2 מיליון שקלים.
המציאות מלמדת שכאשר חלק ניכר ממחירי הנכסים עולים, אז סוגי הנכסים האחרים לא מנותקים מהם. דבר גורר דבר. כל המוצרים הללו הם מוצרים תחליפיים באותו שוק מקרקעין. אדם בוחר לגור בערד למשל או בדימונה או בבאר־שבע, ולכל אחת מהאופציות הללו יש השלכות. כאשר המחיר בערד יהיה כמו בבאר־שבע, אז למי שעובד בבאר־שבע לא יהיה שווה לגור בערד והוא יעדיף לגור בבאר־שבע. אבל אם הוא עובד בבאר־שבע ובערד הוא מקבל איכות חיים דומה, אבל בחצי מחיר, אז הוא יהיה מוכן לנסוע בבוקר חצי שעה לעבודה ולהתגורר בערד".
יש לעליית המחירים בשוק הנדל"ן תאריך תפוגה? יש סיכוי שמחירי הדירות יתייצבו?
"השוק לא יכול להמשיך ולעלות לעד. עם זאת, אנחנו כבר 12 שנה אומרים שאנחנו מצפים ליום ששוק הנדל"ן יפסיק לעלות, וזה לא קורה. אי אפשר מצד הממשלה והרגולטורים להמשיך ולטפל בצד של הביקוש ולהגדיל את מס הרכישה ולהקשות על מתן אשראי למשקיעים. זה לא עובד. מה שעובד זה ההיצע.
אם יש הרבה התחלות בנייה של פרויקטים והרבה דירות שנמכרות, זה מה שמשפיע על מחירי הדירות. זה עניין של מדיניות של שיווק קרקעות. יש לתת ליותר יזמים אפשרויות לרכוש קרקע ולא רק במחיר למשתכן. בסוף השוק יעשה את שלו. מדיניות ממשלתית צריכה לטפל בראש ובראשונה בתכנון ובהיצע ולא בביקוש ובמיסוי. רמת המחירים שאנחנו נמצאים בה כיום, אין ספק שהיא מאוד גבוהה".
הנגב הולך ומתייקר
הלמ"ס: מדד מחירי הדירות באזור הנגב והדרום עלה בשנה האחרונה בשיעור של כמעט שישה אחוזים
מדד מחירי הדירות באזור הנגב והדרום, כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עלה מחודש מרץ 2020 עם פרוץ משבר הקורונה ועד לחודש מרץ השנה בשיעור של 5.9 אחוזים. הירידה בהתחלות הבנייה באזור עלולה להשפיע עוד יותר על עליית מחירי הדירות בתקופה הקרובה. נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה בשיעור של כ־20 אחוז בהתחלות הבנייה באזור בחודש מרץ־אפריל 2021 לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
עוד עולה מנתוני הלמ"ס שברבעון הראשון של שנת 2020 עמד מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים בבאר־שבע על 1.063 מיליון שקל ואילו ברבעון הראשון של 2021 מחירה כבר עלה לכדי 1.088 מיליון שקל, עלייה בשיעור של 2.4 אחוזים.
בערד, למשל, מחירה של דירה בת ארבעה חדרים, שעמד אשתקד על כ־700 אלף שקל, יכול להגיע כיום לכדי 850 אלף שקל. ואילו בדימונה המגמה הפוכה: דירת ארבעה חדרים, שמחירה עמד אשתקד על 950 אלף שקל, נמכרת כיום במחיר של 830 אלף שקל.
כל העדכונים - חדשות באר שבע
