הכל התחיל בדירה קטנה ברחוב יהודה הלוי בשכונה ד' בבאר־שבע. בן אמר ושותפו יקיר נגר רכשו אותה, שיפצו אותה ומכרו אותה ברווח נאה. היום השניים כבר חולשים על מאגר של כ־80 אלף נכסים, רובם ככולם ביוון.
"נכנסנו לדירה הזו כשותפים צעירים, שיפצנו אותה ומכרנו אותה ברווח נאה לאחר מספר חודשים", מספר אמר השבוע. "מדובר היה בדירה של 33 מ"ר שהפכנו אותה מדירה של שני חדרים לדירה בת שלושה חדרים והשכרנו אותה תמורת 2,700 שקל לעומת מחיר של 1,400 שקל כשהיא הייתה בת שני חדרים. זו הייתה הסנונית הראשונה שלנו בתחום הנדל"ן. לאחר מכן המשכנו ורכשנו דירות נוספות והשבחנו אותן, הבאנו משקיעים וביצענו עסקאות נוספות עד שהגענו למצב שבו הבנו ששוק הנדל"ן בארץ שייך לגדולים ואנחנו לא בקטע של התחרות בשוק הזה, והתחלנו לחפש אפיקי השקעה מעבר לים ומצאנו את האפיק המתאים לנו ביוון".
אז מה מביא שני צעירים להיכנס לעולם הנדל"ן?
"נעזרנו באנשים הנכונים בתחום הנדל"ן", מציין נגר. "נקטנו מספר עקרונות שלפיהם הצענו דירות במחירים שמתחת למחירי השוק ועשינו השבחה לדירות, דבר שהגן עלינו מירידת מחירים. הפכנו דירות של שלושה חדרים לדירות של ארבעה חדרים וכך הלאה. למדנו מהר את השוק ולא חששנו מכניסה לתחום הזה".
ולמה החלטתם להתמקד דווקא ביוון?
"את אותו עקרון של השבחת נכסים ורכישה באזורי ביקוש העתקנו ליוון. באר־שבע, להבנתנו, הפכה להיות רוויה ממשקיעים והיה קשה לבצע עסקאות. רצינו לחפש מקום שדומה לבאר־שבע. חקרנו ובדקנו ובסוף בחרנו בסלוניקי שביוון. מצאנו שבסלוניקי יש כ־150 אלף סטודנטים, כמעט פי שישה ממספרם בבאר־שבע, אך בכל זאת זו עיר סטודנטיאלית וטמון בה פוטנציאל גדול מאוד".
מכירים מהתיכון
לפני שהחליט לפנות אל תחום הנדל"ן, עסק אמר בתחום המסעדנות ובניהול העסק המשפחתי. עם סיום שירותו הצבאי ארז את תרמילו ויצא לטיול שאחרי הצבא בלונדון, שם פתח מסעדה כשרה בשכונת גולדרס גרין שבצפון מערב העיר.
קראו גם:
שנה הוא עסק בתחום הקולינריה עד שהחליט למכור את המסעדה ולחזור הביתה, לבאר־שבע, כדי להקים את הפאב הסטודנטיאלי "הקיבוץ" ברחוב קק"ל שבעיר העתיקה.
אחרי שנתיים הוא נקרא לדגל, כהגדרתו, כדי לחדש את העסק המשפחתי - מוסך "המבריק" הפועל זה יובל שנים. בשלב מסוים אמר ביקש לעסוק במקביל גם בתחום הנדל"ן, וכך נולד שיתוף הפעולה עם חברו מתקופת התיכון יקיר נגר.
"פניתי אז ליקיר שאותו אני מכיר מתקופת לימודינו המשותפים בבית הספר מקיף א' והוא כבר היה מתווך דירות בעיר וביקשתי ממנו שיכוון אותי לתחום הנדל"ן ומאז אנחנו יחד", מספר אמר (31), יליד באר־שבע שגדל בשכונת נווה נוי, המחלק את זמנו בין עיר הולדתו לתל־אביב, ועומד להינשא בעוד כשלושה שבועות לבחירת ליבו.
למה החלטתם להתמקד דווקא בנדל"ן הנחשב לתחום רב תהפוכות שמתאפיין בירידות ובעליות מחירים? לא מדובר בהימור?
"בכל תחום יש סיכון. אנחנו תמיד מחפשים את סיכון והסיכוי בצידו. תחום הנדל"ן קרץ לנו. בסופו של דבר אתה משקיע כסף בנכס, ולהבדיל מהשקעה בעסק שאם הוא מפסיד אז הכסף שלך ירד לטמיון, כאשר יש לך נכס, הכסף לא יורד לטמיון. הכי חשוב היה לנו להשקיע באפיק הכי בטוח. אנחנו לא מצטערים על כך. להיפך, אנחנו דווקא שמחים על הצעד הזה".
הצלע השנייה בשותפות הזו היא כאמור יקיר נגר, אף הוא יליד באר־שבע, שגדל בשכונה ג' ועדיין מתגורר בעיר. "אני נשוי טרי", הוא מספר. נגר (31) החל לעסוק בתיווך נדל"ן זמן קצר אחרי שחרורו משירות צבאי כלוחם בגבעתי.
מה מביא צעיר שזה עתה השתחרר לפנות אל תחום הנדל"ן?
"הבנתי מהר מאוד שזה עולם רחב עם הרבה פוטנציאל ושיש בזה הרבה כסף גדול. החיבור עם בן היה מצוין לאור היכרותנו מתקופת בית הספר. ביצענו עסקאות באזורי המגורים של הסטודנטים בבאר־שבע. הקהל הסטודנטיאלי הוא קהל בלתי נגמר ועד היום זה מוכיח את עצמו. יש ביקוש רב לדירות בעיר מצד סטודנטים שלומדים כאן".
הימור מוצלח
אבל באר־שבע הייתה קטנה עליהם, וזה קרוב לשש שנים אמר ונגר פועלים בעיקר ביוון. לשם כך הם הקימו את חברת יוון־ישראל, המוגדרת בית של מותגים בינלאומיים בתחום הנדל"ן עם מאגר נכסים המונה כ־80 אלף נכסי נדל"ן הכולל גם את נכסיהם של חברות התיווך הגדולות ביוון, "גריקודום" ו"רימקס יוון".
"גילינו שיוון משוועת ליזמים ולמשקיעים בתחום הנדל"ן", מציין נגר. "לאחר המשבר הכלכלי הקשה שהיה שם ראינו תהליך של כלכלה משתקמת".
איך זה נראה בפועל?
אמר: "בכל יזמות יש בה הימור. החוכמה היא לקחת את ההימור הנכון. לטעמנו, עשינו הימור מחושב ומוצלח. לקחנו למשל דירה קטנה בסלוניקי כדירת פיילוט, דירה של 90 מ"ר שהייתה שווה לפני המשבר הכלכלי כ־100 אלף יורו ובעקבות המשבר צנח מחירה לכדי 55 אלף יורו, ובסופו של דבר מכרנו אותה במחיר של 75 אלף יורו לאחר מספר חודשים בלי שהשבחנו אותה. בתור יזמים אנחנו מחפשים מקום שבו המחירים נפלו מתוך אמונה שבעתיד הם יעלו. אחרי העסקה הזו רכשנו קומה מסחרית במרכז סלוניקי, שינינו את הייעוד שלה למגורים, חילקנו אותה למספר דירות וככה התקדמנו".
מן הסתם לא קל לפעול בארץ זרה. השפה שונה, המנטליות אחרת, הכלים הפיננסיים שונים. איך מתגברים על המכשולים האלה?
"זה נכון. לא פשוט לפעול במדינה זרה. יש בדרך לא מעט אתגרים. לא היה לנו קל כיזמים צעירים. עכשיו אנחנו מלווים יזמים ומשקיעים צעירים כמו שליוו אותנו כשהיינו צעירים".
ואת זה אתם אומרים ממרום גילכם?
"צעירים, זה לא בגיל, אלא בניסיון".
אוהבים מציאות
אחרי שש שנות פעילות, נגר ואמר מכירים היטב את השוק היווני. "אנחנו חווים את השוק היווני ומבינים שיש כאן פוטנציאל אדיר בשוק הנדל"ן", מציין נגר. "הבנו שהרבה ישראלים מחפשים לבצע עסקאות יד שנייה ורישום בטאבו בלי תהליך ארוך מול היזם. ישראלים מחפשים דירות שיוכלו לשפץ בעצמם, מחפשים וילות על הים ואת זה היה קשה ליזמים להנגיש לקהל הישראלי".
איך צולחים את המשוכה הזו?
"בן ואני עשינו חושבים כיצד ניגשים לפתור את הסוגיה הזו. פתחנו את חברת יוון־ישראל שמייצגת עשרות אלפי נכסים של חברות עם פריסה ארצית ביוון והיא מהווה בית מותגים לחברות ביוון, מה שמאפשר לנו להנגיש נכסים ישירות מהמוכר היווני ללקוח הישראלי. הנוסחה היא מאוד פשוטה. זה נכון גם לגבי נדל"ן וגם לגבי כל אקזיט. הנוסחה היא שבסופו של יום הנכס הנדל"ני נמכר במחיר התשואה שלו. אם עושים שינוי חכם בנכס ניתן להגדיל את התשואה. הרווח באקזיט נובע מהרווח שבקניית הנכס, לאחר ששיפרת את הנכס על ידי יצירת חללים בתוכו וגרמת לכך ששוכר הנכס למשל ישלם יותר על הנכס".
"עד היום יש ישראלים שרוצים לרכוש נדל"ן ביוון והאופציות שעמדו בפני הישראלים הן לחפש ביוון נכס נכון דרך מתווך מקומי", מסביר אמר. "זה כרוך בתהליך מאוד מייגע ששונה ממה שקורה בשוק הישראלי. ישראלים אוהבים 'מציאות' וכאלה יש ביוון, אבל אף חברה לא הנגישה את אותם נכסים לקהל הישראלי. אנחנו באנו ואמרנו שלרכוש דירה ביוון זה כמו לרכוש נדל"ן בישראל. עשינו שיתופי פעולה עם חברות ביוון, הקמנו מאגר נכסים, ודרכו אנחנו פועלים כנציגים של אותן חברות. אנחנו מנגישים ללקוחות שלנו את כל סוגי הנכסים, החל מדירה של 30 אלף יורו ועד לנכסי נדל"ן של מיליוני יורו. האינטרס שלנו הוא להנגיש ללקוח נכס שמתאים למידותיו".
עניין של מנטליות
בן אמר ויקיר נגר מחוברים עד נימי נשמתם לבאר־שבע ולמחוזות ילדותם. "באר־שבע", הם מציינים, "בשבילנו זה בית, המשפחות שלנו מתגוררות בבאר־שבע, זו עיר שגדלנו בה, עיר שעיצבה אותנו, עיר שכל פינה וכל רחוב בה מזכירים לנו זיכרונות ילדות מתוקים. האוכלוסייה כאן מאוד חמה, אנשים עם לב רחב. לא משנה היכן נגור, באר־שבע עבורנו זה בית".
בין עסקי הנדל"ן יש גם זמן לתחביבים?
בן אמר: "אני 'תולעת ספרים', אוהב לקרוא הרבה, להכיר אנשים חדשים בכל הזדמנות לצד ספורט, הליכה וריצה כמה פעמים בשבוע".
יקיר נגר: "אני אוהב לחקור שווקים ותרבויות. אני מאמין, כי דרך הכרת התרבות המקומית יהיה קל יותר להתחבר לאנשים ולהבין גם את התרבות העסקית שלהם. אני לא מוותר על ספורט ועל מסעדות טובות".
אמר ונגר סבורים שיש הבדל בין יוון לבאר־שבע ואזור הנגב. "ההבדל הבולט בין יוון לבאר־שבע ולישראל כולה זו המנטליות. יוון היא מדינה בה הכל מתנהל על מי מנוחות, הכל רגוע, יש זמן ושום דבר לא דוחק. זאת, לעומת המנטליות הישראלית, בה רוצים הכל כאן ועכשיו. דבר נוסף ששונה מאד מישראל הוא המידע הנדל"ני שמונגש לקהל ביוון. שם אין את אותם הנתונים של רשות המסים ממכירות נכסי נדל"ן שאנחנו מכירים היטב כאן בארץ. נתון מעניין הוא שרוב הנכסים ביוון הם בבעלות פרטית לעומת הנכסים בישראל, שרובם בבעלות המדינה".
יש לכם תוכניות לחזור ולפעול בשוק הנדל"ן בבירת הנגב?
"תמיד יש כוונה כזו. באר־שבע תמיד נמצאת בליבנו. הנדל"ן זורם בעורקינו. אנחנו מחפשים נדל"ן שירגש אותנו, מעבר להיבט הכלכלי. העיקר שתהיה בזה עשייה נכונה ומתאימה לשוק הנדל"ני. אנחנו מאמינים בשוק היווני. ימים יגידו מה יהיה בעתיד. באר־שבע תמיד אצלנו בלב ובעתיד, כך אנחנו מאמינים, נעשה פרויקט דגל בעיר ונסגור מעגל".
מה תרצו לעשות כשתהיו גדולים?
נגר: "החזון שלנו הוא להתמקד בעולם הנדל"ן ולהגדיל את הפעילות שלנו ביוון".
אמר: "מבחינתי החזון הוא להתפתח בתחום המלונאות בצורה יותר רחבה ולהביא את היצירתיות שלנו מהדירה ההיא בשכונה ד', שבה התחלנו את הפעילות המשותפת שלנו, ולהרחיב אותה לתחום הבינלאומי".
הדרך להשקעה בטוחה
בן אמר ויקיר נגר ממליצים לערוך חקר שוק לפני שמתחילים להשקיע.
איך לקנות דירה במחיר סביר?
"כאשר רוצים לרכוש נכס, ראשית יש לעשות חקר שוק מעמיק ולהכיר את קהל היעד ואת אופיו, דבר אשר יגלה למשקיע מהי צורת ההשבחה הנכונה ביותר. יש לבדוק את המחירים באזור, מה מחיר המקסימום ומה מחיר המינימום ולאחר מכן לבדוק את הממוצע בין הקצה העליון לקצה התחתון. רכישה משתלמת תהיה בין 10 ל־20 אחוזים מתחת למחיר הממוצע באזור תוך בדיקת קהל היעד ורמת הביקוש".
המלצות למי שרוצה להשקיע מעבר לים?
"כאשר מחליטים לרכוש נכס בחו"ל צריך לקחת בחשבון שמדובר בזירת השקעה זרה, שפה, תרבות וחוקים משלה. מומלץ לעשות תחקיר מקיף על תחום המיסוי, דיני מקרקעין והאם יש אמנת מס בין המדינות. למי שרוצה להשקיע מעבר לים אנו ממליצים להיעזר במומחים הבקיאים בכל התהליכים החל מבחירת הנכס, שיפוץ, מכירה או כל דבר שכרוך בכך, מה שלאורך זמן יכול לחסוך זמן יקר ועלויות".
לעדכונים - חדשות באר שבע
