בחודשים האחרונים שוק הנדל"ן בבאר־שבע, כמו במרבית אזורי הארץ, מתאפיין בהרבה חוסר יציבות ותנודתיות, הן מבחינת גובה המחירים, הן מבחינת היקף העסקאות, והן מבחינת היקפי הבנייה.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר בנושא השינוי במחירי הדירות מראים שמחירי הדירות במחוז הנגב והדרום עלו בשיעור של תשעה אחוזים כשמשווים בין עסקאות שנעשו בין חודש אוגוסט 2021 לחודש ספטמבר 2021 לבין התקופה המקבילה ב־2020.
ואולם, בהשוואה בין מחירה הממוצע של דירה בבאר־שבע ברבעון השלישי של שנת 2021 למחירה הממוצה של דירה ברבעון השלישי של שנת 2020, נרשמה ירידה בשיעור של 1.3 אחוזים, והוא עומד כיום על 1.03 מיליון שקלים. זהו המחיר הממוצע הנמוך ביותר מבין 16 הערים הגדולות בארץ.
יש קרקעות
אנשי נדל"ן מסבירים שמחירי הדירות בבאר־שבע הכי נמוכים בהשוואה לשאר הערים הגדולות כיוון שבעיר יש עדיין עתודות קרקע לבניית עוד פרויקטים למגורים.
לעומת זאת, בערי המרכז, עתודות הקרקע לבניית פרויקטים של מגורים הולכות ומצטמצמות.
זאת ועוד, אם עד לשבוע שעבר משקיעים שביקשו לרכוש דירות בבאר־שבע הסתערו על השוק בשל החלטת משרד האוצר להעלות את מס הרכישה למשקיעים מחמישה אחוזים לשמונה אחוזים, הרי בסופו של אותו שבוע נשמעה כבר צפירת הרגעה.
הסיבה: הדיון בנושא בוועדת הכספים של הכנסת לא הסתיים ועד כה מליאת הכנסת אישרה את החוק רק בקריאה ראשונה.
לפי הנוהל, אחרי הדיונים בוועדת הכספים, החוק אמור להיות מאושר במליאת הכנסת גם בקריאה שנייה ושלישית, ורק לאחר פרסומו, ברשומות הוא צפוי להיכנס לתוקף.
קראו עוד>>>
כך או כך, בארגון קבלני הנגב מציינים השבוע שכבר בימים אלה נרשמת עלייה בביקוש לדירות, ובעקבותיה גם עלייה במחירי הדירות.
אין צפי לירידה
"את תנופת הביקוש קשה לפספס", אומר יו"ר ארגון קבלני הנגב אלי אביסרור, "היום בבאר־שבע קיימים פרויקטים רבים שנמצאים בתהליכי בנייה ופרויקטים נוספים בעיר עתידים להתחיל ולהיבנות בזמן הקרוב. אנו רואים כי בשנת 2021, בואכה 2022, מחירי הקרקעות מרקיעים שחקים, ואני צופה שהמגמה הזו תימשך בעתיד הנראה לעין".
8 צפייה בגלריה
אלי אביסרור, יו"ר ארגון קבלני הנגב: "אנו רואים כי בשנת 2021 , בואכה 2022 , מחירי הקרקעות מרקיעים שחקים"
(הרצל יוסף)
לדברי אביסרור, בארגון הקבלנים בנגב צופים לראות בתקופה הקרובה עלייה בשיעור של 20 אחוז לפחות במחירי הדירות בשל העלייה במחירי הקרקעות. "ללא הסדרת הנושא", מוסיף אביסרור, "צפוי כאוס של ממש בשוק הנדל"ן בנגב.
"אנו קוראים לממשלה הנוכחית לפעול מיידית להקמת קבינט דיור שיטפל בנושא המגורים והנדל"ן בישראל. כמו שיש קבינט ביטחון וקבינט קורונה, כך צריך להקים קבינט דיור שיהיה כל כולו מוקדש למתן פתרונות למצוקות הדיור בישראל".
איך ייראה העתיד בבאר־שבע ובנגב בתחום הנדל"ן?
"התחזיות הדמוגרפיות צופות כי בשנת 2048 תמנה אוכלוסיית ישראל 15 מיליון תושבים. עוד חמש שנים בלבד תמנה אוכלוסיית המדינה עשרה מיליון תושבים. בשנת 2024 לא יהיה מקום לדיור במרכז הארץ, אזור גוש דן יקרוס, שדה התעופה בן גוריון לא יעמוד בנטל והעומס בכבישים יהיה בלתי נסבל בלשון המעטה.
"מעבר לכך, מי שחושב שאפשר לפתור את בעיית הדיור שהולכת ומחריפה, בעיקר לזוגות צעירים, טועה טעות מרה. לא מחיר למשתכן ולא הסכמי הגג הן תוכניות שצלחו במבחן התוצאה. עובדה היא שראשי עיריות בפריפריה יצאו נגד התוכניות הללו בשל פגיעתן בערך הנדל"ן והקרקע בעירם".
אז מה הפתרון לדעתך?
"ניתן יהיה למשוך זוגות צעירים לפריפריה ולבאר־שבע על ידי קידום חינוך ברמה גבוהה, תעסוקה, חיי תרבות והטבות ותמריצים למי שירכוש דירה, אך ורק בהתחייבות של מגורים בנכס ולא לצורך הון נדל"ן. מעבר לכך אנחנו מאמינים כי כדי לתמרץ משפחות להגיע לדרום, חייבים לתת הנחה במיסים בשיעור של 30 אחוז בכלל יישובי הנגב".
ביקוש עצום
עד שכל זה יקרה, המציאות בשטח מצביעה על ביקוש הולך וגובר לדירות, בין שמדובר בדירות למגורים ובין שמדובר בדירות להשקעה, וזה למרות מחירי הדירות ההולכים ומתייקרים.
"אני רואה שוק של ביקוש עצום ויוצא דופן מסוגו בשנה האחרונה כאשר השוק הזה מאופיין גם בעלייה משמעותית בהיקף העסקאות וגם בעליית מחירים של כעשרה אחוזים", אומר עו"ד דן כהן, מנהל מחלקת מקרקעין במשרד עורכי הדין כהן, ערב ושות', ממשרדי עורכי הדין הגדולים בבירת הנגב העוסקים בתחום הנדל"ן.
8 צפייה בגלריה
עו"ד דן כהן, מנהל מחלקת מקרקעין במשרד עורכי הדין כהן, ערב ושות': "שוק של ביקוש עצום"
(פרטי)
"אם למשל נמכרה בשנה שעברה דירה בת ארבעה חדרים בשכונת הפארק בבאר־שבע ב־1.3 מיליון שקל, היום היא כבר נמכרת ב־1.4 מיליון שקל, פער של מאה אלף שקל. אין זה דבר של מה בכך. כמות העסקאות לרכישת דירה בבאר־שבע, ככל שזה נוגע למשרד שלנו, עלתה בשנה האחרונה בכ־30 אחוז לעומת השנתיים האחרונות".
איך לדעתך ייראה העתיד הנדל"ני בבאר־שבע ובנגב?
"אני לא צופה ירידת מחירים למרות העלאת מס הרכישה. אולי זה ישפיע במרכז הארץ, אבל לדעתי, לא תהיה לזה השפעה באזור הנגב. העלאת מס הרכישה יכולה להוביל משקיעים לרכוש דירה בבאר־שבע, אבל מצד שני, אנחנו עדים בחודשים האחרונים למציאות של פשיעה ועבריינות גם בבאר־שבע וגם סביבותיה, וזה עלול לגרום למשקיעים פוטנציאליים להדיר את רגליהם מהאזור.
"כך גם לגבי משפחות צעירות שתכננו לעבור ממרכז הארץ לבאר־שבע או ליישובי הסביבה. אם המציאות האלימה הזו תימשך, זה יזיק למציאות הנדל"נית בעיר ובאזור. זה חד משמעי. איזו סיבה תהיה לזוג צעיר לעבור ממקום הנוחות שלו במרכז הארץ ולבוא ולהתגורר באזור שיש בו אלימות ועבריינות כמו שאנחנו חווים בחודשים האחרונים?".
אם נתעלם לרגע מגל הפשיעה והאלימות, אתה לא צופה שמחירי הדירות ירדו?
"במציאות הזו אני לא צופה ירידת מחירים. לא רק הביקוש עולה, אלא גם תשומות הבנייה עולות. זה לא מה שמביא לירידת מחירים".
עיר של משקיעים
"באר־שבע אינה מנותקת מעליית מחירי נכסי הנדל"ן באזורים אחרים בארץ", אומר שמאי המקרקעין הבאר־שבעי אוהד ורטש. "זו תופעה שהחלה עוד עם פרוץ הקורונה. בתקופת הקורונה הייתה עלייה חדה בשיעור הרוכשים של דירות להשקעה. באר־שבע ידועה כעיר של השקעה. יש לחץ מצד משקיעים לרכוש דירות".
העלאת מס הרכישה תשפיע על היקף רכישת הדירות להשקעה בבאר־שבע?
"את ההשפעה של מס הרכישה ראינו עוד בסיבוב הקודם בתקופתו של שר האוצר לשעבר, משה כחלון. אין ספק שזה משפיע על רמת הביקוש של המשקיעים.
"העלאה בשיעור של שלושה אחוזים היא גם גורם שמשפיע על ההחלטה אם לרכוש דירה או לא, והיא יכולה לצנן את שוק המשקיעים במידה כלשהי, אבל זה לא יביא לצמצום ולירידת מחירים בשוק הנדל"ן בבאר־שבע, בפרט, ובארץ, בכלל".
ורטש מדגים את השינוי שהתרחש בשוק הדירות להשקעה. "אם אדם היה בא לפני כשנתיים לרכוש דירה ריקה באר־שבע ללא שוכר הוא לא היה נוגע בה ולא רוכש אותה", הוא מציין, "היום הוא קונה בשתי ידיים ומגלגל אותה כמו נייר ערך למשקיע הבא.
הקורונה השפיעה על שיקול הדעת ועל אופן קבלת ההחלטות בכל הקשור לרכישת נכסי נדל"ן".
בתור שמאי מקרקעין, איך אתה רואה את תמונת המצב הנדל"נית בבאר־שבע והנגב בעתיד?
"קשה לצפות את העתיד. עד לפני הקורונה המצב היה סטטי מבחינת מחירי הנכסים. נשמרה רמה של מחירים וגם הייתה תחושה שמחירי הדירות יוזלו. בבאר־שבע כבר הרגשנו את זה. הקורונה הפכה את התחושה הזו על פיה. באר־שבע יישרה קו עם שאר אזורי הארץ ונכנסה למצב של עליית מחירים".
אתה חושב שעליית המחירים הצפויה תיבלם מתי שהוא, או שרכישת דירה תישאר חלום רחוק?
"אני מאמין שלעליית המחירים יהיה סוף בעתיד. אני רק לא יודע לשים את האצבע על נקודת הזמן הזו. מה שברור הוא שרמת המחירים שהייתה בעבר כבר לא תחזור. אני צופה ששוק הנדל"ן יתקן את עצמו בעתיד הנראה לעין. שוק הדירות הוא לא רק היצע וביקוש, זה גם הרבה פסיכולוגיה ויכולת החזר של משכנתא.
"צריך לזכור שרוב הדירות שעומדות למכירה הן לא דירות להשקעה אלא דירות שמשפרי דיור וזוגות צעירים מבקשים לרכוש ובמציאות של היום ידם אינם משגת לרכוש דירה. שוק הנדל"ן מגיב לאט, בניגוד לשוק הבורסה. ייקח זמן עד שמהלכי השוק יחלחלו וישפיעו על מחיריהם של נכסי הנדל"ן".
ביקוש לבתי קרקע
"שוק הנדל"ן בבאר־שבע הוא אחד השווקים הדינמיים שאני מכיר", מציין המתווך ויועץ הנדל"ן עירן כהן מחברת "רימקס" באר־שבע, "יש שכונות שהדירות עפות כמו לחמניות טריות שיצאו מהתנור כמו שכונות נווה זאב, שכונה ט', פלח 5 ושכונת רמות, ויש שכונות שהדירות יושבות על המדף שבועות ארוכים עד שהן נמכרות".
איך נראה שוק הנדל"ן הבאר־שבעי מבחינת מחירי הדירות?
"עד תקופת טרום הקורונה שוק הנדל"ן בבאר־שבע חווה עליית מחירים סולידית של שלושה עד חמישה אחוזים. כאשר מוסיפים לזה תשואה של כארבעה אחוזים על שכירות, אז קיבלנו השקעת נדל"ן שכל משקיע סולידי ושמרן חולם עליה. עם תחילת מגפת הקורונה השוק חטף טלטלה.
8 צפייה בגלריה
עירן כהן, מתווך ויועץ נדל"ן בחברת "רימקס" באר־שבע: "עם תחילת מגפת הקורונה השוק חטף טלטלה"
(פרטי)
"מחירי הדירות צנחו בשנה אחת בשישה עד שמונה אחוזים. אנשים לא יצאו מהבתים, ורק מי שהיה חייב למכור או לקנות ביצע עסקאות".
מתי ירידת המחירים הזו נבלמה?
"הירידה נבלמה לפני כשנה כאשר אנשים הבינו שהסגרים כאן כדי להישאר, ופתאום בבת אחת הביקוש לבתים עם גינות ומרפסות גדולות ולדירות גן הלך ועלה בצורה דרסטית, ויחד עם זה, גם עלו מחיריהם של אותם בתים.
"לעומת זאת, מחירי הדירות ה'רגילות' החלו לחזור אט אט למסלול הרגיל של עלייה שנתית סולידית, ומי שמסתכל מהצד, רואה שוק שעלה פתאום בשבעה עד תשעה אחוזים מבחינה שנתית, אבל מי שמכיר באמת את הנתונים רואה עלייה מאסיבית יותר במחיריהם של בתי קרקע עם גינה על פני דירות סטנדרטיות, ומזה נובע הממוצע".
מה צופן לנו העתיד בתחום הנדל"ן?
"לגבי העתיד, הנבואה ניתנה לשוטים. עם זאת, ניתן לראות בבירור את המגמה ואת הביקושים ממשיכים גם בימים אלה. כל בית קרקע שיוצא לשוק במחיר ריאלי בתוספת שלושה עד חמישה אחוזים, נחטף. שוק הנדל"ן כל כך חזק ואיתן שממש ניתן לראות את כוחות השוק עובדים.
"הביקוש מול ההיצע הוא משהו שמרתק מאוד לראות אותו מהצד. שוק הנדל"ן לא יעצור לעולם".
לעדכונים: חדשות באר שבע
