הטלטלה שעובר המשק בחודשים האחרונים, גל ההתייקרויות, והמשבר בתעסוקה לא פסחו גם על ענף הנדל"ן. תוסיפו את החלטת בנק ישראל להעלות את הריבית, החלטה שמשפיעה ישירות על המשכנתאות, לצד אי היציבות המאפיינת את המערכת הפוליטית, והתמונה המתקבלת מתאפיינת בהרבה חוסר ודאות ובלבול בקרב הציבור.
6 צפייה בגלריה
מימין: יוסי דלויה, שמעון אוזן ואלי אביסרור. מאמינים בפוטנציאל של בירת הנגב
(הרצל יוסף)
כדי להבין מה צפוי לענף הנדל"ן בנגב ולאן פניו מועדות, שלושה קבלנים בכירים - יו"ר ארגון הקבלנים וממלא מקום נשיא התאחדות "בוני הארץ", אלי אביסרור, הבעלים של חברת הבנייה "האחים אוזן", שמעון אוזן, וסגן יו"ר ארגון הקבלנים בנגב והבעלים של מרכז הבניה "דלויה", יוסי דלויה, נפשו כדי לדון בסוגיות הבוערות.
כל אחד מהם בעל ניסיון רב ותובנות כיצד ואיך ראוי לפעול, מה צריך לעשות ובאילו דרכים. הם לא חוסכים בביקורת על מקבלי ההחלטות ועל המדיניות שלהם, כולל תוכניות כמו "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה", וסבורים שמדובר באחד הגורמים המשפיעים ביותר על התייקרות מחירי הדירות.
משלמים את המחיר
"ענף הבנייה מחזיק את המשק, זה העוגן הרציני ביותר. ענף הבנייה הולך ומתעצם כי הביקושים גדולים מאוד ולא עומדים בקצב הביקושים וביעדים", פותח אלי אביסרור.
המצב שאביסרור מתאר גורם לזינוק במחירי הדירות שאותו סופגים רוכשי הדירות, ובייחוד הזוגות הצעירים. "אין מספיק קרקעות לבנייה, ובכל זאת יש מכרזים בשוק החופשי וכל המרבה במחיר זוכה, ואז זה נגרר לפתחו של הלקוח שקונה דירה יותר יקרה".
שמעון אוזן מצביע על התפתחות ענף הבנייה בנגב שבשנים האחרונות השתנה ללא היכר, אבל מדגיש שנותרו עדיין הרבה קשיים שלא באו על פתרונם. "אנחנו בפתחה של שנת 2023 ועדיין ענף הבנייה בישראל ובנגב סובל מעודף בירוקרטיה".
איך עודף הבירוקרטיה בא לידי ביטוי בשטח?
"כל פרויקט צריך להיות מאושר במספר ועדות, לוקח הרבה זמן לקבל היתרים וכתוצאה מכך תהליכי הבנייה מתארכים. רק היתר לוקח שנה ויותר, זה משפיע על קצב התחלות הבנייה, ולכן רואים הרבה פחות פרויקטים. על פניו מי שמסתובב בבאר־שבע מרגיש פיתוח מואץ, שכונות ובניינים חדשים שנמצאים בתהליכי בנייה, אך חשוב להבין שמה שאנחנו רואים היום אלו בעצם פרויקטים שהחלו לפני שנתיים, שלוש ויותר".
אוזן מוסיף עוד ומציין, "תהליך קבלת היתר בבאר־שבע אורך בממוצע כשנה, ביחס לשאר הערים בארץ מדובר בתהליך מהיר. לצערי, במקום לפעול להתייעלות בירוקרטית, התרגלנו לחשוב ששנה לקבלת היתר זה זמן סביר. תוסיף ללוחות הזמנים ולתהליכים הבירוקרטיים הארוכים את מחירי הקרקעות בישראל ומחירי החומרים שהתייקרו בעשרות אחוזים בכל העולם - כל אלה משפיעים על מחירי הדיור ועל הכיס של הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור".
לא רק סיסמאות
ליוסי דלויה אין ספק שעתידה של מדינת ישראל טמון בהתפתחותו של הנגב. "שטחו של הנגב מהווה שישים אחוז משטחה של המדינה, ועל כן חייבת להיות התפתחות חיובית בענף הבנייה, גם בנושא המגורים וגם לעסקים שחייבים לתת להם פה הטבות מס כדי שהם יגיעו לכאן ויפריחו את ענף התעסוקה. בסיסי צה"ל שעברו מהמרכז דרומה ועוד חברות רבות בתחום ההייטק שמגדילות את מקומות העבודה יתנו ביטוי וידרשו מקומות מגורים".
גם אביסרור סבור שלבאר־שבע יש פוטנציאל אדיר בהיותה עיר מטרופולין, וככזאת היא בעלת תפקיד חשוב בפיתוח האזור כולו. ואולם, לדבריו, "מטרופולין זה לא רק סיסמאות, מטרופולין זה אומר שצריך להביא מסה של תושבים ממרכז הארץ, צריך לתת להם הטבות על מנת שיעתיקו את מגוריהם לכאן, וצריך לשים דגש על זיכוי במס. מאז ומתמיד טענתי שצריך להעניק את הטבות המס, אולם אחרים התעלמו. זה מה שיכול להביא לגידול באוכלוסייה, אבל לצערי לא הבינו את החשיבות. לאחרונה אנחנו שומעים שכולם מצטרפים לקריאה להעניק הטבות במס ופה צריך לנהל מאבק קשוח נגד הממשלה להענקת ההטבות".
הטבת המס שאביסרור מדבר עליהן ניתנו לתושבי באר־שבע לפני כשני עשורים במסגרת "חוקי הנגב". ההטבה, בשיעור של 12 אחוז, התבטאה בתוספת של מאות שקלים למשכורת מדי חודש, ואולם, כעבור זמן קצר ההטבה בוטלה. בימים אלה התחדש המאבק להחזרת הטבות המס לתושבי באר־שבע.
מחזירים את ההטבה
אוזן, אביסרור ודלויה סבורים, כמו רבים אחרים, כי החזרת הטבות המס תיצור מנוע כלכלי שיקדם את המשק האזורי כולו ותהיה תמריץ עבור אוכלוסיות רבות לעבור לנגב.
"זה הדבר העיקרי שיצליח לייצר פה הגירה חיובית", מדגיש דלויה. "לצערי, בשנים האחרונות ההגירה היא שלילית בגלל ההטבות בפריפריה שלנו. היום לזוגות צעירים יש רכב והם מעדיפים לנסוע שבע דקות ולוותר על העיר שבה גדלו. אני בטוח כי במידה ונקבל פה הטבות מס לצד הגירה חיובית בתעשייה, זה ייתן כדאיות לילדנו להישאר פה ולפתח את הנגב. הסטודנטים שלומדים פה ירצו להישאר ולהתאהב בעיר המחבקת שלנו, ונוכל לייצר פה הגירה חיובית".
"תראו מה קורה בנתיבות ובאופקים", מדגיש אוזן. "יש פריחה והרבה אנשים עוברים לשם מבאר־שבע והדרום. המיסוי מאוד משפיע על ההחלטה של הקונים, הטבות המס משלמות בסופו של יום את המשכנתא, ולכן הרבה מעדיפים לעבור ליישובים מסביב לעיר באר־שבע וכתוצאה מזה באר־שבע סובלת מהגירה שלילית".
ואולם, אביסרור וחבריו יודעים כי לא די בהטבות מס כדי למשוך לנגב אוכלוסיות חדשות, ויש עוד מרכיבים חשובים שבלעדיהם יהיה קשה לפתח ולחזק את המטרופולין.
"אין ספק שצריך להכין ולבנות תשתיות", מדגיש אביסרור, "זה אומר שכביש 6 הפך להיות עמוס, פעם בימי חמישי היינו רגילים לפקקים, עכשיו זה כבר כל השבוע ולכן חייבים להרחיב את כביש 6 ולהוסיף עוד כמה נתיבים, חייבים לעשות את זה ובדחיפות".
עוד נושא שלדברי אביסרור דרוש טיפול דחוף הוא הרכבת. "מדברים המון שנים על רכבות מהירות של 30 דקות בין באר־שבע לתל־אביב, אבל מה שקורה זה בדיוק ההיפך", הוא מציין. "פעם הנסיעה מבאר־שבע לתל־אביב הייתה אורכת שעה, היום היא אורכת שעה ורבע בגלל תחנות הביניים. מצד אחד, כל תחנה שמתווספת באזור זה טוב לאזור, אולם מצד שני, זה מאריך את זמן הנסיעה".
"מספסרים בקרקעות"
הקבלנים מותחים ביקורת בעיקר על מדיניות הממשלה בנושא הפשרת קרקעות זמינות לבנייה, והם סבורים שכדי להשפיע על ענף הבנייה, חייבים להוזיל את מחירי הקרקעות ולשנות את השיטה של המכרזים.
"רשות מקרקעי ישראל מספסרת במחירי הקרקעות", טוען שמעון אוזן. "רשות מקרקעי ישראל מוציאה מכרזים בשיטה של 'כל המרבה במחיר' ויזמים שמעוניינים לזכות במכרז ולבנות מציעים מחירי קרקע גבוהים. מי שסופגים את העלויות הם הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. על רשות מקרקעי ישראל לשנות את השיטה ולהפסיק לספסר בקרקעות", אומר אוזן.
"המדינה ורשות מקרקעי ישראל מעלים את מחירי הקרקעות באופן קיצוני, מה שמצמצם את התחרות לחברות הגדולות בלבד במשק", מוסיף דלויה. "מה עוד שהמדינה היא זו שמעלה את מחיר הקרקע באופן זהה למחיר המכירה של הדירה, ובעצם היא זו שאחראית באופן ישיר לעליית מחירי הדיור. הקבלן נשאר באותם אחוזי רווח. המדינה היא זו שמכפילה ואף משלשת את הכנסותיה".
אביסרור: "מחיר למשתכן גרם לקפיצת המחירים הכי גדולה בענף. כשהתוכנית יצאה אמרו ששבעים אחוז מהדירות בפרויקט מסוים יהיו למחיר למשתכן ושלושים אחוז יהיו לשוק החופשי. היזמים שבאופן טבעי רצו לזכות, נתנו מחיר נמוך מאוד לזכאים אך העמיסו על השוק החופשי את מה שהפסידו במכרז"
עוד סוגיה שנויה במחלוקת בעיני הקבלנים היא תוכנית "מחיר למשתכן", ולדעת אביסרור, דלויה ואוזן, יש בה יותר נזק מתועלת. אחד החסרונות של התוכנית שהם מונים הוא שהזוכים מתחייבים שלא למכור את הדירה במשך חמש שנים מיום קבלת טופס 4 או שבע שנים מיום הזכייה בהגרלה.
"שיטות המכרזים של המדינה כמו מחיר למשתכן גורמות לנזק", סבור אביסרור, ומפרט, "מחיר למשתכן גרם לקפיצה הכי גדולה בענף. כשהתוכנית יצאה אמרו ששבעים אחוז מהדירות בפרויקט מסוים יהיו למחיר למשתכן ושלושים אחוז יהיו לשוק החופשי. היזמים באופן טבעי רצו לזכות במחיר למשתכן, נתנו מחיר נמוך מאוד לזכאים, והעמיסו לשוק החופשי מה שהפסידו למחיר למשתכן, וזה מה שגרם לקפיצת מחירים גבוהה מאוד. זה לגמרי כישלון".
עוד ממשיך אביסרור, "ככל שחלפו השנים, נמכרו הדירות למשתכן, ואז מה שנשאר זה השוק החופשי, והשוק החופשי פשוט השתולל מבחינת המחירים. בגלל זה אנחנו נמצאים איפה שאנחנו נמצאים, מ־1.2 מיליון שקל הגיעה מחירה של דירה ל־1.7 מיליון שקל בגלל השיטות של מחיר למשתכן".
דלויה סבור כי תוכנית "מחיר למשתכן" "מפלה בבסיסה", ולדבריו, "התוכנית לא מייצרת גמישות לזוגות הצעירים בקבלת ההחלטות בדירה. נוסיף את הזמן הארוך והריבית השוחקת מרגע הזכייה ועד קבלת המפתח ונקבל תוצאה בינונית לחלוטין".
אוזן מצטרף גם הוא לביקורת ומספר, "בזמנו של משה כחלון אפשר לומר שהתוכנית מיתנה מעט את עליות המחירים, אך העובדה שכל רגע משנים מדיניות ותוכניות לא מאפשר השפעה אמיתית על הענף. כל שר מחליף תוכנית, וזה כבר לא אפקטיבי. כדי להכתיב מדיניות כפי ששרי השיכון מעוניינים, חייבים לפחות שיימלאו שתי קדנציות ויותר במשרד הבינוי והשיכון. היום תחלופת השרים מביאה לכך שכל רגע יש שינוי במדיניות, ובמקום לעשות טוב לשוק, זה רק פוגע בו. אין יציבות ואין הטמעה של תוכנית אחת ארוכת טווח שבאמת תשפיע על שוק הנדל"ן".
חדש במקום ישן
עוד תוכנית שהולכת ותופסת תאוצה בשכונות הוותיקות היא "פינוי־בינוי" הכלולה בתוכניות התחדשות עירונית. המטרה של תוכניות פינוי־בינוי היא לנצל עתודות קרקע קיימות, להקים בנייני מגורים חדשים במקום ישנים ולחדש ולפתח את הסביבה בשכונה - כל אלה אמורים להעלות את שווי הנכסים והנהנים העיקריים הם הדיירים ובעלי הדירות.
אלי אביסרור רואה חשיבות עצומה בחידוש השכונות הוותיקות שסובלות מתשתיות ירודות, וסבור שהשילוב בין בנייה חדשה לצד פיתוח השכונות הוותיקות בבאר־שבע הוא נכון ורצוי.
"יש היום את שכונת הפארק שמאוד מתפתחת, שכונת נאות הדרים היפה, סיגליות שמשגשגת מאוד, ואוטוטו מגיעים גם לשכונת הרקפות, אבל בסופו של דבר אנחנו חייבים לפתח את העיר הקיימת והפתרון הוא פינוי־בינוי", הוא אומר. "אנחנו רואים בשנתיים האחרונות שהעירייה דוחפת את הנושא, זה דבר מבורך כי זה בעצם מחייה את כל מרכזי הערים, מכניס סטנדרטים חדשים של מגורים, מביא אוכלוסייה צעירה לתוך השכונות הוותיקות, מפתח בתי ספר וגנים ומצעיר את השכונות וזה שילוב מוצלח".
גם דלויה תומך בתוכנית "פינוי־בינוי" וסבור שיש בה יתרונות רבים. "התוכנית היא דבר מעולה ונותנת הזדמנות נפלאה לשכונות הוותיקות להשתדרג. אני חושב שדווקא בנגב חייבים לאמץ את התוכנית על ידי עידוד והטבות מכופלות שלצד הבנייה החדשה נוכל גם לשפר את הישנה ולתת לאוכלוסייה החלשה הזדמנות לחיים טובים יותר".
דלויה: "הנגב מהווה שישים אחוז משטח המדינה ולכן חייבת להיות התפתחות חיובית בענף הבנייה, גם בנושא המגורים וגם לעסקים, חייבים לתת להם פה הטבות מס כדי שהם יגיעו לכאן"
אוזן מזכיר את הכדאיות הכלכלית של תוכנית "פינוי־בינוי" ואומר, "בשונה ממרכז הארץ, בנגב ה'פינוי־בינוי' לא משתלם לקבלנים, אלא בתנאי אחד שמקבלים עבור כל דירה שהם מפנים חמש־שש דירות. בתל־אביב יזמים וקבלנים בפרויקטים של פינוי־בינוי מקבלים על כל דירה שפינו 2.5 דירות בגלל מחירי הדירות הגבוהים שם, זה משתלם מאוד".
לדעת אוזן, חשוב להתאים את תוכנית "פינוי־בינוי" למאפיינים של הנגב כדי שיהיו כדאיות יותר עבור היזמים. "יש לי ניסיון רב בפרויקטים של פינוי־בינוי", הוא אומר, "בנינו כזה ברחוב וינגייט בבאר־שבע ובמקרה שלנו זו הייתה תוכנית מוכנה של העירייה, אז זה לקח פחות זמן והשתלם".
"יחד עם זאת", הוא מדגיש, "צריך להבין שמדובר בפרויקטים ארוכים מאוד ולעיתים גם לא משתלמים. צריך לדאוג לתשתיות חדשות, שירותים עירוניים חדשים, צריך להתעסק עם דיירים, לדאוג להם לעורכי דין ועוד".
מערב פרוע
ענף הנדל"ן מתמודד עם לא מעט קשיים: מחסור בעובדים, הבירוקרטיה שמקשה על תהליכי הבנייה, דרישה להוזיל את מחיר הקרקע ולעצור את עליית המחירים התלולה לצד השפעות משבר הקורונה שפגע בענף וגרם בין השאר לאיחורים במסירת דירות.
ואם לא די בכך, על כל אלה מתווספים גם תופעות כמו גניבות וגביית דמי חסות שהפכו בשים האחרונות לרווחות מאוד בענף הבנייה.
"אם לא תהיה משילות ויד חזקה בנגב, מה שאנחנו חווים היום זה כלום לעומת מה שעוד עתיד להתחולל באזור", מזהיר אוזן, "מדי יום פורצים למחסנים ולאתרי הבנייה".
מה צריך לעשות לדעתכם כדי לשפר את המצב?
אוזן: "הפתרון טמון במערכת האכיפה והמשפט בישראל. לא ייתכן שפושעים וגנבים עומדים בפני שופט, ולבסוף משתחררים. אין הרתעה בכלל. רוב אוכלוסיית המגזר הבדואי היא אוכלוסייה נורמטיבית שמעוניינת לעבוד ולנהל אורח חיים תקין וטוב. בסופו של דבר מדובר באחוז קטן באוכלוסייה שהופך את האזור למערב פרוע. המשטרה ומערכת המשפט חייבות לעבוד יחד ביד חזקה נגד תופעות עבריינות אלה, להגביר ענישה, ולהפגין נוכחות באתרי בנייה".
אוזן: "אם לא תהיה משילות ויד חזקה בנגב, מה שאנחנו חווים היום זה כלום לעומת מה שעוד עתיד להתחולל באזור"
דלויה: "לצערי, בגלל חוסר המשילות בנגב, מכת הגניבות והפרוטקשן ממשיכה לצבור תאוצה. המדינה, ובפרט המשטרה, חייבות להשקיע משאבים רבים על מנת למגר תופעה מחרידה זו שמשפיעה רבות על ענף הבנייה בישראל, הן באתרי הבנייה, והן בעסקים הפרטיים של כל אחד ואחת מאיתנו".
אז כיצד אפשר לשכנע אנשים לעבור לבאר־שבע והנגב כששוררים כאן אווירה של אלימות ופחד?
אביסרור: "בניגוד למה שמדברים ולמה ששומעים, אני לא חש כזה איום בתוך באר־שבע, אולי זו הרגשה חיצונית שרואים בטלוויזיה מפעם לפעם, התקשורת מנפחת את העניינים האלה. בסופו של דבר כולם מתגוררים באווירה טובה, יש פה אחווה בינינו לבין אנשי הפזורה מסביב, יש צעירים שיש בעיות איתם בכבישים ובמקומות אחרים, ופשוט המשטרה צריכה לנקוט יד חזקה יותר ולטפל בנושאים האלה בצורה חזקה. זה לא רק מאפיין את באר־שבע, אלא את כל הארץ, וצריך לטפל באותם גורמים ולא באמצעות דלת מסתובבת כמו שאנחנו רואים".
לסיום, אי אפשר שלא להזכיר את הקבלן המנוח משה אביסרור ז"ל, אביו של אלי אביסרור שחזונו היה לפתח וליישב את הנגב בכל מקום ובכל פינה. את החזון הזה ממשיך אלי אביסרור ביראת קודש בזכות החינוך ואהבת הארץ שספג בבית.
"אבא שלי היה איש של בן־גוריון, אבא שלי בנה בשדה בוקר, היה נפגש עם בן־גוריון שהיה מגיע לחוגי בית בירוחם ורצה שחלומו של בן־גוריון יתגשם - שבאר־שבע והדרום יהפכו למטרופולין אמיתי שיהיה מרכז הארץ. מרכז הארץ זה באר־שבע והדרום וקבר בן־גוריון. ההוכחה הגדולה לכך היא שאבא שלי נקבר בירוחם. אבא שותף לפיתוח הנגב וחשוב שזה יימשך, שנמשיך את הדרך".
"עם זאת", ממשיך אביסרור, "אנחנו מצפים להקמת הממשלה. שמעתי ששר השיכון ח"כ גולדנקנופף המיועד אמר שאין משבר בענף, אז אני חושב שהוא ילמד את הנושא ויראה כמה שהבעיה חמורה. חייבים לשחרר קרקעות כי צריך לאכלס המון תושבים בנגב בעשרים השנים הקרובות, ואם לא, הצפיפות תלך ותתחזק באזור הביקוש במרכז".
