מזל טוב, החטתם לקנות דירה: גייסתם את ההון העצמי, קבעתם תקציב, אולי לקחתם הלוואה או מכרתם את הדירה שהייתה ברשותכם, וכעת הגיע הזמן לבחור את דירת חלומותיכם. אבל איך עושים את זה? לאילו דברים כדאי לשים לב? למה חשוב לדבר עם השכנים העתידיים? ולמי מיועדות התוכניות הממשלתיות כמו דירה בהנחה?
"החלטה על רכישת דירה אינה עניין של מה בכך, הן לאור העלויות הגבוהות והן לאור ההשפעה הגבוהה של סביבת המגורים על כל משפחה", מסביר מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת "שניר", ניר שמול. "זו הסיבה שהאזרחים בוחנים כמה וכמה נושאים כדי לקבל את ההחלטה שהיא הנכונה ביותר עבורם".
המיקום הוא הכל
אז למה כדאי לשים לב כשרוכשים דירה? ניר שמול מפרט את המשתנים שכדאי להביא בחשבון בבואכם לרכוש דירה, חדשה או יד שנייה.
מיקום - בנדל"ן המיקום הוא הכל. כשקונים דירה יש למיקום משמעות גדולה והוא יכול להשפיע מאוד על מחיר הנכס. לעיתים מרחק של 50 מטר הוא עולם ומלואו ולמיקום יש משמעות, הן מבחינת מיקום הבניין בשכונה או ברחוב והן מבחינת מיקומה של הדירה בתוך הבניין עצמו.
כך למשל דירה בצידו האחד של הרחוב יכולה להיות זולה יותר מאשר בצידו השני של הרחוב. או שדירה עורפית יכולה להיות יקרה יותר מאשר דירה חזיתית ורועשת באותו בניין. לעיתים מדובר בהבדל של מאות אלפי שקלים במחיר.
מרחק הנסיעה
חינוך - איכותה של מערכת החינוך במקום המגורים העתידי היא משתנה חשוב עבור רבים מרוכשי הדירות, ובייחוד להורים לילדים. נוסף על החינוך הממלכתי, יש היום גנים ובתי ספר הדוגלים במגוון של גישות חינוכיות אחרות (דמוקרטי, אנתרופוסופי, מונטסורי), ולפני שמחליטים לרכוש דירה, כדאי לברר אילו בתי ספר יש בסביבת המגורים, מהם אזורי הרישום, ואיך אפשר להירשם לאותם בתי ספר.
כמו כן כדאי לבדוק את מיקומם של בתי הספר והגנים ומה מרחק הנסיעה או ההליכה מהם, ולהביא בחשבון גם כבישים ומעברי חצייה לטובת הילדים בני התשע ויותר שיכולים ללכת לבד לבית הספר.
השכנים טובים?
תשתיות - לפני שרוכשים דירה חשוב ללכת ולראות את המיקום והסביבה ולגשת למחלקת ההנדסה בעירייה ולראות תוכניות עתידיות לאזור מבחינת כבישים, תשתיות חשמל עיליות ומרחקים מקווי מתח גבוה.
כמו כן כדאי לבדוק אם יש היתרי בנייה סמוכים או תב"ע (תוכנית בניין עיר) עתידית שאושרה או שצפויה להיות מאושרת. עוד מומלץ לבדוק אם מתוכננת הרחבה של כבישים בסמוך לדירה ואם הנוף שלכם מהמרפסת או מהחלון עלול להיחסם בעתיד בגלל בניין שקיבל אישור בנייה לגובה וכו' .
אוכלוסייה - טיבה של האוכלוסייה שגרה ברחוב או בשכונה מסוימת משפיעה היום מאוד על בחירת הדירה. רוכשים רבים מוכנים לשלם כסף רב יותר כדי לגור באזור שבו האוכלוסייה נחשבת לאיכותית. אזורי הביקוש מושכים קהל של משפחות המבקשות לגור בסביבה, ולעיתים הקונים אף מתחייבים למשכנתאות מוגדלות רק כדי לגור באזור הנחשב לטוב.
משפחות צעירות רבות למשל מעדיפות לגור בשכונות חדשות עם אוכלוסייה דומה, והנושא של חיי קהילה קורץ להם מאוד, לעיתים הרבה יותר ממשתנים אחרים כמו גודל הדירה ופעמים רבות רוכשים אלה מוכנים לשלם יותר גם עבור דירה קטנה יותר.
שכנים - לפני שרוכשים דירה, חשוב לבדוק היטב מיהם השכנים. מומלץ לדבר עם דיירים בבניין שבו אתם מתעדים לרכוש דירה כדי לבדוק אם בבניין יש שכנים "בעייתיים" או שהמוכר מבקש למכור את דירה בגלל בעיות בבניין.
נושא השכנים הוא בעל משקל כבד יותר בבניינים משותפים מאשר בבתים פרטיים, ולכן מומלץ לדבר לא רק עם המוכר של הדירה אלא גם עם השכנים כדי להיות שקטים שגם אחרי הקנייה עשיתם את הצעד הנכון ואין הרהורי חרטה בגלל שכנים לא נעימים.
לפני שקונים - בודקים
מצב הדירה - עוד בטרם הרכישה, חשוב להביא אנשי מקצוע שיבדקו את הדירה ואת מצבה. מומלץ להזמין מהנדס בניין, הנדסאי בניין או מפקח הנדסי שיבדוק את הדירה ויוציא דו"ח מסודר על ליקויים בדירה שאפשר להחליט אם המוכר יישא בעלות תיקונם או לקבל הנחה על המחיר המבוקש.
חשוב גם לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן שיבדוק את המצב המשפטי של הדירה ואם יש עיקולים ברשם המקרקעין, חובות לעירייה, היטלי השבחה, הערות אזהרה, חריגות בנייה וכו' .
מחיר ותחרות - תמיד כדאי לבדוק מחירי נדל"ן בסביבה בטרם מחליטים לרכוש דירה. כיום המידע זמין גם ברשות המסים וגם באתרי נדל"ן מסחריים, ולכן חשוב מאוד לבדוק היטב מחירי מכירה של דירות שנמכרו בשכונה, ברחוב, ולעיתים אפילו באותו הבניין.
לשם השוואה הוגנת חשוב לתת את הדעת גם על מצב הדירה - האם היא משופצת או לא. מומלץ גם לבקר במשרדי מכירות סמוכים כדי לקבל הצעת מחיר לדירה חדשה ולהשוות אותה לדירה שאתם מתכננים לקנות, בין שמדובר בדירה חדשה או בדירה יד שנייה. ובמילים אחרות - לא קונים לפני שבודקים.
כדאי לבדוק מחירי נדל"ן בסביבה בטרם מחליטים לרכוש דירה. כיום המידע זמין גם ברשות המסים וגם באתרי נדל"ן מסחריים
יש תקציב?
התחדשות עירונית - באזורים רבים יש היום תוכניות להתחדשות עירונית עתידית. מצד אחד, הדבר מעלה את ערך הדירה העתידי, ולרוב גם את גודל הדירה העתידי אם הבניין יעבור התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38.
ואולם, מצד שני, יש להביא בחשבון שתקופה לא מבוטלת תגורו למעשה באתר בנייה, ולכן צריך להביא בחשבון מעבר לדירה שכורה החל ברגע ההריסה ועד לסיום עבודות הבנייה של הפרויקט.
עוד בטרם הרכישה, חשוב להביא אנשי מקצוע שיבדקו את הדירה ואת מצבה. מומלץ להזמין מהנדס בניין, הנדסאי בניין או מפקח הנדסי שיוציא דו"ח מסודר על ליקויים בדירה
מימון - חשוב מאוד להבין את אפשרויות המימון שעומדות לרשותכם ולהבין מה קורה לדוגמה אם הריבית עולה כמו שקורה בימים אלה. עליכם לבצע ניתוח רגישות להחזרים החודשיים, בייחוד בעידן שבו הכסף יקר וההחזרים החודשיים עולים, ולהבין אם אתם מסוגלים לעמוד בהם לאורך זמן.
גם שאלת ההון העצמי היא משמעותית לעניין תקציב הקנייה, בעיקר כשאחוז ההלוואות שאפשר לקבל בצורה של משכנתאות מוגבל לפי הוראות בנק ישראל ל־50 אחוז למשקיע, 60 אחוז למשפרי דיור ו־75 אחוז לרוכש דירה ראשונה בשוק החופשי.
מומלץ לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות שילווה וישמור על האינטרסים שלכם אל מול הבנקים שלעיתים האינטרס שלהם מנוגד לצרכים שלכם, בעיקר כשמדובר בהלוואות לטווח ארוך של 20–30 שנה.
יש הנחה?
"מחיר למשתכן" ותוכניות מדינה למחוסרי דיור - בעשור האחרון, ובעיקר בחמש השנים האחרונות, המדינה משקיעים משאבים כספיים גדולים באוכלוסיות צעירות ובמחוסרי הדיור. תוכנית מחיר למשתכן, מחיר מטרה, ועוד תוכניות כוללות הטבות של מאות אלפי שקלים למי שזוכים במכרזים ומומלץ לכל מי שאין ברשותו דירה לבחון היטב את הזכאות שלו לרכישת דירה בהנחה מפליגה.
לעיתים הדירות האלה יכולות לשמש גם דירות להשקעה עתידית בלי להתגורר בהן, כי הרווח בנדל"ן נמצא בקנייה ולא במכירה, כפי שטועים לחשוב.
בסיטואציה כזו, רוכשים דירה היכן שניתן בהנחה ובהטבה גדולה מצד המדינה וגרים בשכירות היכן שרוצים.
