הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה החליטה באחרונה לאשר להפקדה תוכנית לשימור והתחדשות העיר העתיקה של באר־שבע. התוכנית, שעיריית באר־שבע קידמה ושמשמשת אותה כבר עכשיו מסמך מנחה, מתפרסת על שטח של כ־760 דונם ומאפשרת תוספת של יותר מ־5,000 דירות שיוכלו לאכלס כ־11,500 תושבים. התוכנית כוללת גם כ־850 מבנים לשימור ומאפשרת תוספת זכויות בנייה למגורים ועירוב שימושים לטובת התחדשות כלכלית ותרבותית.
מטרת התוכנית, כך נמסר ממינהל התכנון, היא לשמור על המורשת הבנויה ועל איכויות העיר העתיקה, ולעודד את התחדשותו של המרקם העירוני באמצעות תוספת מגורים וקביעת תמהיל שימושים מגוון. התוכנית מבקשת להשיב את העיר העתיקה לימים שבהם הייתה מוקד עירוני שוקק חיים, כל זה תוך שמירה על רוח המקום והתאמת התכנון החדש לבניינים ולמרקם הקיים.
נוסף על כך, מציעה התוכנית לחדש ולשדרג את המרחב הציבורי כדי לשפר את איכות החיים במקום ולמשוך אליו תושבים חדשים. לשם כך כוללת התוכנית בניית מבני ציבור, חניונים ציבוריים והנחיות לשדרוג והצללה של המרחב הציבורי.
זאת ועוד, בתוכנית, שערך משרד האדריכלים דני לזר, הוגדרו 66 מבנים שסווגו בדרגת שימור המחמירה ביותר ובהם לא תתאפשר תוספת זכויות במגרש. כמו כן מבחינה התוכנית בין אזורים שבהם יש תכנון מפורט ושאפשר להוציא עבורם היתרים מכוח התוכנית, לבין אזורים מוגדרים, שבהם יהיה צורך להכין תוכניות מפורטות לשם הגשת בקשות להיתר בנייה, וזאת בשל מורכבויות רישומיות וקנייניות הקיימות באזורים אלה.
הלב של העיר
"התוכנית הזו היא הכרחית מאחר שהעיר העתיקה בבאר־שבע הולכת ומתפוררת", אומר האדריכל ומתכנן הערים דני לזר. "יש תחושה שאם לא יתחילו לבנות באותו מתחם ולשדרג ולשקם את העיר העתיקה, אז יאבד הסיכוי לשיקום מתחם העיר העתיקה".
מה עומד בעצם מאחורי התוכנית?
"המטרה של התוכנית היא לשמור, מצד אחד, על הנכסים ההיסטוריים, ומצד שני, להכניס כסף שיהיה כדאי לבעלי הנכסים לשקם את המבנים ולבנות בהתאם להנחיות התוכנית".
כיצד משלבים בין שימור המבנים העתיקים, חלקם עוד מהתקופה העותומאנית, לבין הבנייה החדשה?
"עיבינו באופן מבוקר את הזכויות בעיר העתיקה וקבענו הוראות ברורות איך ומה צריך לשמר. יש תוכניות מפורטות והעירייה פועלת על סמך התוכניות האלה. אישור התוכנית העכשווית יאפשר לעיר העתיקה להתחדש. אנחנו לא מאפשרים כל דבר. אנחנו רוצים לשמור על המרקם הייחודי של העיר העתיקה. אין לנו הרבה מתחמים כאלה בארץ. במשך שנים הייתה העיר העתיקה בבאר־שבע בבחינת הלב של העיר. עם השנים נבנה המרכז האזרחי בעיר ומרכז העיר הוסט מהעיר העתיקה. לדעתי, זו הייתה שגיאה. היה צריך לחזק את המרכז הקיים בעיר העתיקה וזו גם כוונת התוכנית".
איך שומרים על צביון העיר העתיקה עם בנייתם של כל כך הרבה מבנים חדשים?
"הבנייה החדשה מוגבלת עד לגובה של ארבע קומות, וזאת כדי לשמור על קו האופק ועל המרקם הייחודי של העיר העתיקה. מדובר בבנייה מרקמית ולא נראה כאן מגדלי מגורים. התוכנית קובעת את הכללים לבנייה ולשימור. יש שילוב של חדש וישן תוך שמירה על הישן. התוכנית מאפשרת פיתוח תוך שמירה על המרקם הקיים. אנחנו לא מעוניינים בהקפאת מצב, אלא רוצים שהמתחם הזה יהפוך לאזור שוקק חיים".
"מה שמייחד את העיר העתיקה בבאר־שבע", מציין האדריכל דני לזר, "היא העובדה שיש כאן לא רק בניינים לאורך הרחובות, אלא גם מגרשים כלואים ביניהם, שגם עליהם בנויים מבנים. השמירה על הגובה המירבי באשר לבניית בניינים חדשים נועדה להגן על אותם מבנים ישנים ולא לחנוק אותם בלי אור ואוויר. הקפדנו על כך כשגיבשנו את התוכנית. אני מאוד מקווה שהתוכנית תאושר. זה ייצר תנופה של התחדשות בעיר העתיקה".
תמריצים ליזמים
העיר העתיקה בבאר־שבע הוקמה בשנת 1900 בשטח שבו הייתה בעבר התיישבות ביזנטית־ערבית. ייחודה של העיר העתיקה, שהייתה ראשיתה של באר־שבע המודרנית, הוא בסיפורה ההיסטורי ובערכיה האורבניים והאדריכליים, קרי - הרקמה ההיסטורית הייחודית המאופיינת במבנים היסטוריים מקוריים רבים שנותרו במצב השתמרות טוב.
"המרחב של העיר העתיקה הוא מאוד ייחודי", אומרת מהנדסת העיר באר־שבע, תמר פוריה. "האזור הזה הוא כבר היום ייחודי. המרקם שלו, הבנייה שלו היא ייחודית גם לבאר־שבע וגם ברמה הלאומית. אני מאוד מאמינה בתהליכי התחדשות עירונית. אני גורסת שתוכנית כזו תהפוך למנוף להתחדשות עירונית".
מה מייחד את התוכנית הזאת?
"התוכנית חלה על כל שטח העיר העתיקה והיא מוסיפה שימושים של תוספת בנייה של יחידות דיור, פרויקטים של מלונאות, בהם גם מלונות בוטיק ומבני מסחר. התוכנית מעודדת התחדשות בצד שימור ערכים ומתן זכויות בנייה שיאפשרו תוספת של מבנים. זו תוכנית שחלה על כל הנכסים שבעיר העתיקה, רובם בבעלות פרטית. בתוכנית הזו יש אמירה ליזמים פרטיים לגבי זכויות הבנייה שהם יקבלו. אנחנו כבר שנה מקדמים פרויקטים מול יזמים פרטיים על פי העקרונות של אותה תוכנית".
לדברי מהנדסת העיר באר־שבע, תמר פוריה, "התוכנית והפרויקטים שייבנו במסגרתה, ימצבו את העיר העתיקה כמוקד משיכה מטרופוליני ולאומי"
פוריה מציינת עוד כי, "העירייה משקיעה משאבים במרחב העיר העתיקה, אם זה בשיקום, שחזור ותוספות במבני ציבור עתיקים, כמו 'בית המחול' ו'הצלמניה' שעברו הליך של חידוש ומשמשים את הציבור. אנחנו גם מפתחים תשתיות תחבורתיות ותשתיות של תאורה בעיר העתיקה. ברוח התוכנית גם אישרנו סל של תמריצים ליזמים שיבואו ויפעלו כאן בהתאם לתוכנית".
במה מדובר?
"מדובר בהקלות שונות שניתנות ליזמים שישקיעו במרחב הזה. העברנו גם החלטה לגבי פטור מהיטל השבחה לפרויקטים שעומדים בקריטריונים שנקבעו על ידי המדינה. זו אמירה מאוד משמעותית לגבי היזמים שירימו את הכפפה ויבנו כאן פרויקטים. אנחנו מלווים כל פרויקט שמונח לפתחנו. התוכנית הזו והפרויקטים שייבנו במסגרתה ימצבו את העיר העתיקה כמוקד משיכה מטרופוליני ולאומי וכמרחב ציבורי חיוני, פעיל וייחודי".
בנייה לא סטנדרטית
"התוכנית הזו היא נהדרת", מציינת ראש המגמה לתכנון ערים באוניברסיטת בן־גוריון, פרופ' נורית אלפסי. "זו תוכנית טובה שגובשה תוך חשיבה רבה במטרה לשמור על היחסים בין הישן והחדש, תוך הקפדה על גובה המבנים החדשים שייבנו, כדי לא להעיק על מתחם העיר העתיקה עם בנייה של רבי־קומות. זו תוכנית חשובה וטוב שהיא מגיעה עכשיו. אזור העיר העתיקה הוא מרחב שיש בו פוטנציאל רב. אנחנו רואים שיש בו התחדשות ופעילות בשנים האחרונות. מדובר כאן לא בבנייה סטנדרטית, אלא במגוון של צורות בנייה ושימושים שונים".
"זו תוכנית טובה שגובשה בחשיבה רבה", אומרת פרופ' אלפסי, "תוך הקפדה על גובה המבנים החדשים שייבנו, כדי לא להעיק על מתחם העיר העתיקה עם בנייה של רבי־קומות".
איך לדעתך תיראה העיר העתיקה אחרי שאותה תוכנית תצא אל הפועל?
"העיר העתיקה בבאר־שבע היא נכס. השקעה באזור הזה יכולה רק לטפח את המקום ולעזור לו. צריך לתמוך את התוכנית הזו בתשתית תחבורתית נגישה וכן להכשיר תשתית להולכי רגל. אני גם מקווה שמי שירכוש נכס במבנים שייבנו כאן, אכן יבוא ויתגורר בנכס שבבעלותו ושאותם מבנים לא יהיו רק מאוכלסים על ידי שוכרי דירות. בכל מקרה, אני מברכת על התוכנית. מדובר ברעיון טוב".
מתכנן מחוז דרום במינהל התכנון, תומר גוטהלף, סבור גם הוא שמדובר בתוכנית מוצלחת.
"מדובר בתוכנית חשובה ביותר אשר מחדשת את העיר ההיסטורית בבאר־שבע במטרה לממש את הפוטנציאל האדיר הטמון בה לשוב ולהוות מוקד עירוני חי ושוקק כפי שהייתה בעבר וזאת תוך שמירה על ייחודו של המרקם ההיסטורי", הוא מציין. "התוכנית מאפשרת תוספת משמעותית של מגורים, מסחר ותעסוקה בעיר העתיקה על מנת לאפשר את התחדשותה".
ממחנה צבאי לקמפוס אקדמי
66 מבנים ברחבי העיר העתיקה הוגדרו בדרגת שימור א', בהם מתחם מחנה "ורד" והבאר המערבית בטיילת אימבר. תוכנית ההתחדשות העירונית בעיר העתיקה בבאר־שבע מגדירה 66 מבנים בדרגת שימור א'.
אחד מאותם מבנים למשל הוא מתחם מחנה "ורד" ברחוב אסף שמחוני שבו ייבנה קמפוס הפקולטה לאדריכלות של המכללה האקדמית על שם סמי שמעון. במתחם יש כמה מבנים לשימור בדרגת שימור א' והם יהפכו לכיתות לימוד וחללי הרצאות וסדנאות.
גם הבאר המערבית בפרויקט טיילת אימבר נכללת ברשימת המבנים השמורים ביותר. מדובר בהחייאה של הבאר והפיכתה למוקד משיכה תיירותי. בעיריית באר־שבע מציינים כי ברמה הכללית התוכנית מעודדת יצירת מגורים ומסחר מסביב לבאר שיתרמו להתעוררות באזור וימשכו אליו אוכלוסייה מגוונת.
עוד מבנה הנכלל בקטגוריה זו הוא מבנה האב החקלאות ברחוב העצמאות. כלל המבנה הינו מבנה לשימור בדרגה א', וככזה הוא מיועד לשיפוץ מינימלי הכולל שמירה על אלמנטים מהתקופה העות'מאנית. לאחר השיפוץ ישמש המקום האב פעיל.
