המשבר שפקד את המשק עם התפרצות נגיף הקורונה לא פסח גם על ענף הנדל"ן. בחודשים האחרונים קצב הפעילות בענף הואט ורוכשי דירות פוטנציאליים חלוקים בסוגייה אם כעת הוא הזמן הנכון לרכוש דירה או שמא כדאי להמתין ולראות לאן הרוח נושבת. מומחי נדל"ן, חברות בנייה ואנליסטים מנתחים בימים אלה את המצב. רובם שומרים על אופטימיות ומשוכנעים שהשוק יתאושש, ואולם באותה נשימה הם חוששים, כמו כולנו, מגל שני של התפרצות הנגיף שאם הוא אכן יבוא, איש אינו יודע איך הוא יסתיים ומה יהיו השלכותיו.
מופתעים לטובה
סמנכ"ל השיווק והמכירות של חברת 'אזורים', גיל גורביץ', מנתח את המצב ואומר: "ברמה הכללית משבר הקורונה אכן פגע במשק בצורה מסוימת, בעיקר בתעסוקה של הרבה מאוד שכירים וגם בעסקים של הרבה מאוד עצמאים, ולכן יש פגיעה כלכלית".
לפני חודשיים חברת 'אזורים' נאלצה לסגור את משרדי המכירות, ובעיצומו של משבר הקורונה, כשתושבי ישראל היו בהסגר, התחזק הרושם שייתכן שתהיה ירידה ברכישת דירות חדשות. ואולם, גורביץ' מדווח שבשטח הדברים נראים בינתיים אחרת. "בפועל, לפני כשבועיים וחצי המצב אפשר לפתוח את משרדי המכירות ולהיפגש עם אנשים בהתאם למגבלות ואנחנו מאוד מופתעים לטובה מקצב ההיענות של אנשים. אנחנו רואים הרבה מאוד פניות בכל הארץ בכלל, ובפרט באזורים כמו באר־שבע ונהריה, ואפילו לא מעט עסקאות".
מה המצב בבאר־שבע?
"בבאר־שבע מכרה חברת 'אזורים' בשבוע האחרון בשני הפרויקטים שלה, הבלוק וסנטרל פארק, שמונה דירות, שזה קצב שגדול פי שניים מקצב רגיל וזה מאוד מפתיע גם אותנו".
עם זאת, הוא מסייג את דבריו ומוסיף, "אנחנו מסתכלים על משבר מאוד גדול שאי אפשר לדעת מה יהיו ההשלכות שלו על העתיד. צריך להביא פה בחשבון שאנשים נפגעו כלכלית, כמעט אין משפחה שלא נפגעה כלכלית בצורה כזו או אחרת, ואין לנו ספק שאנחנו לא רואים כרגע את כל התמונה ויכול להיות שבעתיד הדברים ישתנו. אבל נכון לשבועיים שהמשרדים פתוחים, אנחנו מאוד מופתעים לטובה ואנחנו מתחילים להבין מה הסיבות שבגללן אנשים קונים דירות עכשיו".
מהן הסיבות?
"לגבי השוק בבאר־שבע אנחנו למדים שני דברים: אחד, כשהיינו סגורים בבית בתקופת הקורונה, נחשפנו יותר לכשלים ופגמים שיש בדירות שלנו. לדוגמה, מי שגר בדירה ישנה, ויש לא מעט דירות משנות ה־60 וה־70 בבאר־שבע, הבין כמה הדירה היא קטנה וכמה לפעמים הדירה בלויה, והעובדה שאין לו מרפסת שמש לא מאפשרת לו מרחב בדירה. מתברר שאנשים, כשהם יצאו מההסגר, חיפשו משהו שמשדרג את רמת החיים שלהם, שאם יהיה גל שני הם כבר יגורו בדירה שיותר מתאימה להם. אנשים חיפשו בעיקר דירות עם מרפסות גדולות וגינות, עכשיו זה מוצר מאוד מבוקש".
הדבר השני, הוא אומר, הוא שאנשים מחפשים יותר איכות בדירות כמו מפרט יותר טוב וגם השירותים. "הפסיליטיז שיש בבניין מאוד מעניינים אנשים, כמו לאן אפשר לקחת את הילדים כך שיהיו, מצד אחד, קרובים, ומצד שני, יהיה אפשר להעסיק אותם. זאת היתה בעיה לא קטנה בקורונה והרבה אנשים שהתעניינו למשל בפרויקטים של 'מחיר למשתכן' בבאר־שבע, שהם זולים יותר, אבל אין את הפסיליטיז, זולגים מה'מחיר למשתכן' לכיוון הפרויקטים החדשים והזמינים".
למרות כמות הרכישות המרשימה, גורביץ' מספר ששתי משפחות שהיו בתהליכי רכישה נאלצו לוותר בינתיים על הדירות שהתעניינו בהן בגלל המשבר. "שני בני הזוג יצאו לחל"ת ובמשפחה השנייה הבעל היה עצמאי ולא ידע מה יקרה עם העסק שלו. אז צריך להגיד, כי גם זה קורה".
מה התחזית שלך לתחום הנדל"ן בבאר־שבע?
"אני חושב שיהיה המשך לביקושים גבוהים לדירות חדשות שזמינות מיידית, בעיקר בפרויקטים שקרובים למרכז העיר. בטווח הרחוק יש השפעה משמעותית לגל תחלואה נוסף - יכול להתפתח משבר כלכלי וזה יכול לשנות את כל התמונה".
יצוין כי חברת 'אזורים' משווקת בימים אלה שני פרויקטים בבירת הנגב הצפויים להגדיל את מלאי הדירות בבאר־שבע ביותר כ־2,500 דירות. פרויקט סנטרל פארק 17 צפוי לכלול בסיומו כ־2,300 דירות וישתרע על שטח של יותר מ־200 דונם. פרויקט הבלוק הוא פרויקט יוקרה שעיצבה האדריכלית קיקה ברא"ז, בשדרות רגר, בסמיכות למרכז הנגב, בית החולים ואוניברסיטת בן גוריון. הבלוק מאופיין בבנייה נמוכה יחסית של בניינים בגובה שמונה עד תשע קומות והוא כולל 147 דירות בתמהיל מגוון של שני חדרים עד שישה חדרים. כמעט כל הפרויקט נמכר.
חוסר הוודאות
תמונה מעט שונה מצייר הקבלן יוסי דלויה, הבעלים של 'דלויה מרכז הבנייה', חבר נשיאות ארגון הקבלנים בתל־אביב, לשעבר נשיא לשכת המסחר והתעשייה בנגב, וכיום חבר מועצת עיריית באר־שבע. "כרגע אין מכירות של דירות", הוא אומר, ומוסיף שלהערכתו המכירות ירדו בשיעור של כ־30 אחוז. "אנשים לא קונים, ובמיוחד בדרום, בגלל אי הוודאות הכלכלית. הסיבה העיקרית היא מקור פרנסה - פיטורי עובדים, אנשים יצאו לחל"ת. כרגע יש במדינה למעלה ממיליון מובטלים, לא כולם יחזרו למקום עבודתם, אז מצמצמים ועושים חשבון נפש".
ומה מצבו של שוק הנדל"ן בבאר־שבע?
"לא נמכרות דירות, אין פעילות כי אין ודאות כלכלית".
מה צריך לעשות לדעתך כדי שהשוק יתעורר?
"כרגע לא יודעים מה יהיה. כשאנשים יחזרו למסלול ויהיו הטבות לנגב ולזוגות שבאים לנגב, הכל ייפתח ותהיה כדאיות לקנות. כרגע אין שום ערך להשקיע. השוק בהמתנה עד להודעה חדשה".
מנסים לחזור לשגרה
"כמו רוב העסקים והענפים השונים, גם ענף הבנייה מנסה לחזור לשגרה כמה שיותר מהר", אומר יו"ר ארגון הקבלנים בנגב וממלא מקום נשיא התאחדות 'בוני הארץ', אלי אביסרור.
איך נראות המכירות בנגב?
"בזמן המשבר לא באמת היתה היענות. משרד המכירות של חברות הבנייה בדרום ובארץ בכלל היו סגורים, ומי שהיה מעוניין היה נציג שפעל מולו. עם החזרה לשגרה, אנחנו רואים שוב פעם התעוררות של השוק ויותר אנשים מתעניינים ומגיעים אל משרדי המכירות. יש קונים שחוששים מהצעדים שתנקוט הממשלה החדשה שאולי תבטל את ההטבות שניתנו עד היום ולא מעדיפים לנצל את חלון ההזדמנויות שנוצר".
עם תחילת משבר הקורונה נאלצו בענף הנדל"ן לעבור לעבודה בתפוקה חלקית. אף שכבר בימיו הראשונים של המשבר החליטה הממשלה להגדיר את הענף חיוני, בפועל רבים מהפועלים הזרים נאלצו או העדיפו לחזור לארצם, ופועלים פלסטינים נאלצו להחליט אם לחזור לשטחי הרשות או להישאר תקופה ארוכה בישראל.
"נוסף לעניין כוח אדם, מתמודדים בענף גם עם מחסור באספקה של ציוד וחומרי בנייה", מספר אביסרור. "כל אלה יחד הקשו על העבודה והובילו לשרשרת של עיכובים שעשויה לעכב את לוחות הזמנים של מסירת פרויקטים רבים", מסביר אביסרור ומדגיש, "על פי החוק, עיכוב של יותר מ־60 יום במסירת דירות מחייב את חברות הבנייה בתשלום פיצויים וקנסות".
לדברי אביסרור, הקבלנים בדרום עושים מאמצים גדולים כדי לצמצם את הפערים בלוחות הזמנים. "הצוותים עובדים מסביב לשעון במטרה שרוכשי הדירות יקבלו את הדירה בזמן במינימום עיכובים. עם זאת, על הממשלה החדשה להכיר בקורונה ככוח עליון ולדאוג לענף".
במגמת עלייה
"אפשר לומר בזהירות שאחרי הקיפאון שגרמה הקורונה בחודש מרץ ואפריל, כיום השוק בבאר־שבע מתעורר לחיים", אומר ל"ידיעות הנגב" מנכ"ל 'מדלן ישראל', איתן זינגר.
לדבריו, "בתקופת הקורונה ראינו שכמות הצפיות במודעות בעיר ירדה בצורה משמעותית ואיתה גם המחירים שבעלי הדירות בעיר מבקשים שירדו בשניים עד שלושה אחוזים. במאי, לעומת זאת, אנחנו רואים שרמות הביקוש חזרו לעצמן ואף נמצאות במגמת עלייה".
זינגר מספר שהשכונה הכי מבוקשת בבירת הנגב בימים אלה היא שכונה ד' ואחריה נווה זאב ושכונה י"א. "חלק גדול משוק המשקיעים בנדל"ן בעיר תלוי בסטודנטים של אוניברסיטת בן גוריון, מה שיוצר תופעה מעניינת", הוא מציין, "בניגוד למרכז, שבו ראינו הרבה סטודנטים שעזבו את תל־אביב בגלל חוסר הוודאות הכלכלית שהביאה איתה הקורונה, לסטודנטים בבאר־שבע יש פחות אפשרויות מסביב והן לא תמיד זולות יותר מהמחירים בעיר. לכן כל עוד האוניברסיטה פועלת, הביקוש לשכירות בעיר קשיח למדי ותשואות השכירות לא נפגעות אלא להיפך, כשמחירי הדירות בירידה הן דווקא עולות".
עצרו את התהליך
הסיפור של הזוג אבי (41) ורותי (39) ביטון מבאר־שבע, נשואים עשר שנים והורים לשני ילדים, ממחיש את ההתלבטויות והדילמות של רוכשי דירות פוטניציאליים. לפני המשבר הם עמדו לקנות דירה ברחוב גדעון האוזנר בשכונת רמות, אולם מיד כשהחל הסגר ההדרגתי קיבלו השניים פיק ברכיים. "מלכתחילה לא הייתי סגורה מאה אחוז על הדירה, כי היו לי היסוסים, אולם כשהחל כל הבלגן של הקורונה פשוט הפסקתי להתעניין והחלטנו שבשלב הזה זה לא הזמן", מספרת רותי.
מדובר בדירה שעלותה כ־1.1 מיליון שקלים באזור שנחשב למבוקש. האם ישובו בני הזוג ביטון להתעניין בדירה זו או אולי אחרת לרכישה? "בוא נראה מה יהיה", אומר אבי בהיסוס. רותי, יותר חושבת קדימה: "אם המשק יחזור לשגרה האופציה של רכישה עדיין על השולחן".
מתווכי דירות מהנגב נתקלים בסיפורים האלה וגם בסיפורים אחרים של המשך מכירות ועיסקות. "כשהתחיל המשבר פנו אליי מוכרי הדירות, חלקם גם ביקשו לעצור את התהליך עד שיתבהר המצב, לא כולם שמחו לקבל אנשים בביתם בימים אלו, אך היו כאלה שהמכירה נחוצה להם וביקשו להמשיך ללחוץ ולשווק", מספרת אושרית רוזנוסר, בעלת משרד תיווך 'מפתח הנכס' מנתיבות, שהמשרד בבעלותה מלווה את מוכר הדירה בכל תהליך המכירה משלב הפרסום ועד חתימת חוזה.
לדבריה, "אנחנו ב'מפתח לנכס' שיווקנו את הדירות באותו הקצב, הופתענו לגלות שעדיין הביקוש קיים".
השהייה בבתים בימי הסגר חידד בקרב משפחות מסוימות את סוגיית יתרונות המרחב. "מי לא הבין שהוא צריך גינה, מרפסת, חדר עבודה? לכן ראינו גם פניות של בעלי דירות שמבקשים לשפר דיור".
היו מקרים שהעסקאות לא יצאו לפועל?
"היו מקרים מסוימים שהבנק לא אישר משכנתה לקונים לקונים שיצאו לחל"ת, ולצערי, העיסקה לא התממשה. נתקלתי בקונים מתוך המאגר שלי שהחליטו לעצור את תהליך החיפוש והחליטו 'לשבת על הגדר'. אני מניחה שכל אלה ש'יושבים על הגדר' יחזרו לשוק, מתחילים קצת להרגיש אותם, אני מעריכה שהמחירים עשויים לעלות".
מה התחזית שלך?
"אני יכולה לסכם שהמשבר הכניס אי ודאות בעולם הנדל"ן, אך מכיוון שדירה זה מוצר הכרחי הערפל התפזר והשוק בועט בחזרה".
אבי באקשי, בעל משרד לתיווך נדל"ן מבאר־שבע, מספר על חששות של קונים פוטנציאליים בעיקר מאי ודאות ומה צופן לו העתיד. "ישנו זוג שעמד לפני חתימה לקניית דירה, אבל שהגיע המשבר התחילו להתלבט וברגע האחרון ירדו מזה. אני ממש מבין אותם, אף אחד לא יילך להשקיע כשהוא לא יודע מה יהיה. גם בחוזי שכירות אנשים מהססים, ישנם כאלה שהלכו לגור אצל ההורים והעדיפו לוותר בשלב זה על שכירת דירה", אומר באקשי.
