באר־שבע נחשבת כבר שנים לעיר שבה המחירים הממוצעים של דירות הם הנמוכים ביותר בהשוואה ל־15 הערים הגדולות בארץ. גם מחירי השכירות של דירות בבירת הנגב הם הנמוכים ביותר בהשוואה לאותן ערים. ואם לא די בכך, בבאר־שבע שיעור הבתים צמודי הקרקע הוא הגבוה ביותר מבין הערים הגדולות והוא עומד על 70 אחוז מכלל הבתים בעיר.
למרות הנתונים האלה, ושלא כמו בעבר, נראה שבאר־שבע כבר אינה יעד נדל"ני אטרקטיבי עבור רוכשי דירות, בין שמדובר בדירות להשקעה ובין שמדובר בדירות למגורים. בימים אלה רבים מעדיפים לרכוש דירות מחוץ לבירת הנגב, קרי בדימונה, אופקים, ערד ונתיבות, שהתמונה הנדל"נית בהן השתנתה בשנים האחרונות מקצה אל קצה.
אנשי נדל"ן מקומיים יודעים לציין שהסיבות לכך נעוצות הן בהטבות המס המוענקות לתושבי אותן ערים והן ברצון להתגורר הרחק מהעיר הגדולה אך בכל זאת ליהנות מאווירה עירונית. בבאר־שבע עדיין נאבקים על החזרת הטבות המס שבוטלו לפני שנים עם ביטול חוקי הנגב. מובן שגם מחירי הדירות הם מרכיב חשוב בשיקולים של הרוכשים והם מעדיפים להשקיע את כספם בדירה מרווחת וגדולה באחת מערי הלוויין, במקום בדירה קטנה וצנועה יותר שאותה יוכלו לרכוש באותו בסכום בבאר־שבע.
שווה לכל נפש
מנתוני אתר "יד 2" עולה שהתשואה בדימונה על דירה היא הגבוהה ביותר בהשוואה לערים אחרות בארץ, והיא עומדת על ארבעה וחצי אחוזים. סיבה טובה להשקיע בדירה בדימונה.
"רבים תוהים מדוע הנדל"ן בנגב, בכלל, ובדימונה, בפרט, הוא אטרקטיבי ומושך אליו רבים וטובים שמעדיפים להשקיע את כספם דווקא אצלנו", אומר ראש עיריית דימונה, בני ביטון. "התשובה מתחלקת לשתיים - רכישה נדל"נית לצורך השקעה ורכישה נדל"נית למימוש מיידי, כלומר בית למגורים או מגרש לבניית בית או מגרש להקמת מפעל".
איך הפכה דימונה ליעד אטרקטיבי עבור רוכשי דירות?
"לגבי רכישת בית, התשובה ברורה. לכל אחד יש סיבה משלו למה דימונה. אני כראש עירייה נותן את מכלול ההטבות, הן לתושב המקומי והן למי שמבקש להעתיק את מקום מגוריו אלינו. יש הטבת מס בשיעור של 16 אחוז על הכנסה שנתית ליחיד עד לתקרה של 206,400 שקל. המשמעות היא שזוג מרוויח בנטו עוד 5,500 שקל מדי חודש ולא צריך לדאוג לתשלום המשכנתא. מחירי הדיור אצלנו שפויים מאוד בהשוואה הן למרכז הארץ והן בכלל. מחיר דירת ארבעה חדרים עומד על כמיליון שקל. זה מהווה טריגר רציני לזוגות צעירים, שהכנסתם אינה מאפשרת להם מגורים במרכז הארץ, לבחור בדימונה כעיר שבה הם יתגוררו, יחיו ויחנכו את ילדיהם".
ראש עיריית דימונה מציין עוד, "מחירי הקרקע בדימונה הם עדיין שווים לכל נפש, כל רכישה משתלמת, הן לרוכש והן לתושבים. רכישת קרקע לצורך הקמת מפעל כבר הוכיחה את עצמה. בעשור האחרון נבנו בדימונה מספר מפעלים ובנייתם הוכיחה כי מי שרוכש קרקע לבנייה מסחרית עובר אצלנו מסלול נטול בירוקרטיה".
אלטרנטיבה למרכז
גם נתיבות ידעה בשנים האחרונות הגירה חיובית, והביקוש לדירות מגורים בעיר הולך וגדל, בייחוד בשכונות החדשות הנבנות בעיר.
"אנחנו בהחלט חווים מגמה שבמסגרתה נתיבות הפכה לאלטרנטיבה למגורים עבור תושבי מרכז הארץ", מציין רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת "רמי צרפתי" הבונה כמה פרויקטים בנתיבות. "ראינו זאת בפרויקט שלנו בשכונת נווה שרון שמשך ביקושים מצד זוגות צעירים אשר רכשו דירות סטנדרטיות במחיר באזור המיליון שקל, לצד משפרי דיור שבזכות המחיר האטרקטיבי של דירות הפרימיום יכולים לשדרג את מגוריהם בצורה משמעותית. הביקושים לפנטהאוזים מגיעים לא רק ממשפרי דיור, אלא גם מזוגות צעירים הרואים בפרויקט אופציה לרכישת פנטהאוז במחיר סביר בסביבה חדשה ומתפתח במחיר שהיה מספיק להם לדירת שלושה חדרים בלבד במרכז הארץ. יצוין כי גם תושבים מבאר־שבע והאזור מוצאים בנתיבות מקום מועדף למגורים. נתיבות היא דוגמה מצוינת לאפקט שעושה ההשקעה הממשלתית בערים פריפריאליות המיועדת להקמת תשתיות תומכות מגורים".
בקרוב, מציין צרפתי, יחל שיווק פרויקט "צרפתי בשדרה" במרכזה של שכונת "רמות יורם" החדשה בנתיבות. הפרויקט כולל 249 דירות חדשות, שני מגדלים בני 18 קומות כל אחד, ארבעה בניינים בני תשע קומות ובניין בוטיק בן חמש קומות הכולל שתי דירות בלבד בכל קומה. "אני בטוח שגם פה נראה את המשך המגמה של זליגת ביקושים מבאר־שבע וגם מהמרכז לנתיבות", אומר צרפתי.
בוחרים בערד
אחרי שנים של קיפאון בתחום הנדל"ן, השתנתה התמונה בערד בזכות מהלכים אסטרטגיים שנקטה העירייה בראשותו של עו"ד ניסן בן־חמו. מהלכים אלה הצליחו מצד אחד להפוך את ערד לאטרקטיבית יותר, ומצד שני, לשמור על מחירי הדיור ועל אופייה הקהילתי של העיר.
כך למשל, בשכונת יהושפט בעיר. שנים לא היה כל ביקוש מצד קבלנים ויזמי נדל"ן להקים בתי מגורים על קרקעות בשכונה. ואולם, כשהוקם בשכונה פארק ענקי בהשקעה של 17 מיליון שקל, שהפך למוקד משיכה לתושבי העיר והאזור, החלו קבלנים ויזמי נדל"ן להתעניין בשכונה והתוצאות לא איחרו לבוא. נכון להיום נבנו מסביב לפארק שישה בניינים, ובסך הכל 370 יחידות דיור, ובימים אלה יוצאים לשיווק עוד כ־330 יחידות דיור.
בזכות ההצלחה הרבה בשכונת יהושפט, נרשמו ביקושים רבים בעוד פרויקטים בעיר. כך למשל, במכרז שבמסגרתו הוצאו לשיווק 240 מגרשים לבתים צמודי קרקע בשכונת נופים שתוקם במזרח העיר. למכרז זה הוגשו יותר מ־2,200 הצעות, כלומר כעשר הצעות לכל מגרש. כ־80 זוכים הגישו הצעות ביותר מחצי מיליון שקל, לא כולל עלויות פיתוח המשתנות לפי גודל המגרש.
בעיריית ערד מציינים כי תוצאות המכרז הזה מעידות על מחירי שיא למגרשים בעיר. ראוי לציין שכבר לפני שש שנים שווקו אותם מגרשים בשכונת נופים, אבל המכרז ההוא נכשל בשל מיעוט של הצעות.
יתרה מזו, לפני כמה חודשים יצא מכרז לכמה מגרשים לבנייה בשכונת ראשונים בעיר. מדובר בשטח הממוקם במרכז העיר, באותו מקום שבו הייתה שכונת הצריפים של ראשוני המתיישבים בערד. שלא כמו בעבר, כשקבלנים ויזמי נדל"ן לא מיהרו לגשת למכרזי בנייה באותם מגרשים, הפעם ניגשו למכרז לא פחות מ־37 חברות בנייה. בסופו של דבר זכו שבע חברות במכרזים להקמת יחידות דיור בבנייה רוויה.
נכון להיום יש עוד מכרזים שמשווקים בערד לקבלנים, בהם 335 יחידות דיור בשכונת יהושפט, 35 יחידות דיור בשכונת רננים, 186 יחידות דיור בשכונת רכסים ו־335 יחידות דיור שייבנו בשכונה החדשה המוקמת בעיר בין שכונת שקד ושכונת מעוף.
על המסלול
עוד מהלך שתורם לתנופת הבנייה בערד הוא הסכם הגג שנחתם בין משרד ראש הממשלה, משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר לבין העירייה. לפי ההסכם, הכולל בנייה של כ־5,000 יחידות דיור ושטחי מסחר ותעסוקה, התחייבה הממשלה להעביר לערד תקציב של כ־300 מיליון שקל בחמש שנים לטובת שדרוג ובנייה של תשתיות ומוסדות חינוך.
"מעטים האמינו שנצליח להפוך את ערד מעיר של ברירת מחדל לעיר שתושביה מצהירים בגאווה - 'אני פה מתוך בחירה'", מציין ראש עיריית ערד עו"ד, ניסן בן־חמו. "עבדנו קשה, איפסנו את הגירעון וייצבנו את הכלכלה. ערד עלתה על המסלול הנכון והעלייה בביקושי הנדל"ן לעומת שנים עברו מלמדת על כך שערד הופכת להיות מקום ההשקעה הטוב באזור".
לדברי ציון שאשא, הבעלים של "תיווך שאשא" בערד, "בחצי השנה האחרונה כמות הביקושים לא השתנתה ורמות המחירים שמרו על עצמן ואף עלו מעט. בעיקר מבוקשים בתים צמודי קרקע ודירות איכותיות עם מרפסות. בניית מלונות חדשים בים המלח וירידה של יחידות צה"ל דרומה הביאו לכאן משפחות שבוחרות להשתקע בעיר. כמו כן הטבות המס מהוות גורם מכריע בהחלטה. הפטור ממס מושך עוד רוכשים פוטנציאליים".
מרחיבים אופקים
תנופת הבנייה אינה פוסחת גם על אופקים. אחרי שהסתיימה בנייתן של יותר מ־200 יחידות דיור בשכונת רמת שקד בעיר, שכ־95 אחוז ממנה כבר מאוכלסת, נבנות בעיר בימים אלה עוד שתי שכונות.
מדובר בשכונת הפארק הכוללת 1,400 יחידות דיור ושכונת חורשת נוח הנמצאת בשלבים אחרונים של בנייה לקראת אכלוס והיא כוללת כ־1,000 יחידות דיור. על הביקוש ההולך וגובר לדירות באופקים מעידה העובדה שהשיווק בשני הפרויקטים האלה כבר הסתיים.
בשכונת "אפיקי נחל" באופקים שווקו כבר כ־7,500 יחידות דיור, מקצתן נמצאות בתהליכי תכנון לקראת קבלת היתרי בנייה ומקצתן טרם נמסר ליזמים. באחרונה ערך משרד הבינוי והשיכון עוד הגרלה במסגרת תוכנית "דירה במחיר מופחת" ובמסגרתה הזוכים יוכלו לרכוש במתחם 2,000 דירות במחיר מופחת.
"אופקים חווה מכל הבחינות תנופת פיתוח משמעותית אשר תביא בשלב ראשון להכפלת אוכלוסיית העיר ובשלב השני תשלש את הכמות", אומר ל"ידיעות הנגב" ראש עיריית אופקים, איציק דנינו. "מעיר של 25 אלף תושבים אנו קרבים בצעדי ענק לעיר של 50 אלף תושבים ואנחנו נערכים להפוך לעיר של 75 אלף תושבים. המשמעות היא בנייה מסיבית, לא רק של יחידות דיור אלא גם של מוסדות חינוך וציבור ומתחמי מסחר ותעסוקה רבים לצד השקעה מסיבית באיכות השירות המוניציפלי ובמערכת החינוך".
צמיחה אדירה
"תנופת הפיתוח והבנייה ניכרת בעשור האחרון בכל הנגב", אומר יו"ר ארגון הקבלנים בנגב וממלא מקום נשיא התאחדות "בוני הארץ", אלי אביסרור. "ערים כמו דימונה, ערד, נתיבות ואופקים, הפכו ליעד אטרקטיבי לזוגות צעירים ומשפרי דיור. מדובר בצמיחה אדירה של עשרות אלפי יחידות דיור, שכונות חדשות לצד השקעה בפארקים, מתקנים ציבוריים ומוסדות חינוך".
מה גורם לביקוש הגובר לדירות בערי הלוויין?
"אחד הגורמים המשפיעים ביותר על הביקושים והשיווק הנרחב בערים אלה הוא פיתוח התשתיות בנגב, כמו מערכת כבישים חדישה ומהירה, הוספת תחנות רכבת ותחבורה ציבורית. כל אלה ביחד צמצמו את המרחקים בין מטרופולין באר־שבע לערי הלוויין והפכו אותן למבוקשות ולנגישות".
איך שומרים על המומנטום הזה?
"כדי להמשיך את הפיתוח ואת הצמיחה בערי הנגב חייבים לפעול להמשך פיתוח תשתיות תחבורתיות מתקדמות, פיתוח תעסוקה איכותית ומתן הטבות מס. זו הדרך למשוך משפחות וזוגות צעירים לאזור".
רווח כפול
מומחי נדל"ן מקומיים תמימי דעים באשר לתופעה של רוכשי דירות המעדיפים את ערי הלוויין על פני באר־שבע. "ברגע שיש למי שמבקש לרכוש דירה הטבת מס כמו באופקים או בדימונה למשל, אז ברור שהוא יעדיף לרכוש דירה באותן ערים ולא בבאר־שבע שבה אין הטבות מס", אומרים ל"ידיעות הנגב" בעלי קבוצת "שנדור נדל"ן", דור אלימלך ושנהב אלקיים. "רוכש דירה פוטנציאלי יכול לרכוש וילה בדימונה תמורת שני מיליון שקל לעומת מחיר של שלושה מיליון שקל על אותה וילה בבאר־שבע. מדובר ברווח כפול. רוכש הדירה זוכה בבית מגורים חלומי וגם חוסך אלפי שקלים בחודש בגלל הטבות המס. זה מה שגורם לזליגה של אנשים שמחפשים לחסוך בהוצאות הדיור. בעידן של עליית הריבית שמשפיעה על גובה החזר המשכנתה, הדבר הזה הוא מאוד משמעותי".
עוד הם מציינים, "לא פלא שכל אותן ערים מתפתחות בשנים האחרונה בצורה מדהימה. מדובר בתנופת בנייה אדירה, ואם נביא בחשבון את תשתית הכבישים שנבנית, אז המרחקים נעשים קצרים, כמו למשל הכביש החדש בין אופקים לשדה תימן שמקצר משמעותית את המרחק בין אופקים לבאר־שבע ולא אחת כבר ניתן להגיע מאופקים לבאר־שבע בפחות זמן ממה שאתה נוסע בעיר בין מקום מגוריך למקום עבודתך. במציאות הזו, מה הפלא שאנשים מעדיפים לגור בערי הלוויין".
זה נכון גם לגבי רוכשי דירות להשקעה?
"לגבי רוכשי דירות להשקעה, אנחנו פחות מרגישים זליגה לכיוון ערי הלוויין. המשקיעים לא נהנים מהטבת מס מאחר שהם לא מתגוררים בנכס שאותו הם רוכשים והוא גם לא מרכז חייהם. הם משקיעים ברכישת דירה לצורך השכרתה לאחרים, ולכן הם לא נהנים מהטבות המס, כך שלגביהם המעבר לערי הלוויין אינו משמעותי".
ואולם, שמאי המקרקעין הבאר־שבעי אוהד ורטש טוען בשיחה עם "ידיעות הנגב" שמרבית רוכשי הדירות הם דווקא משקיעים, ולא, כמו שאפשר לחשוב, מי שמתכוונים להתגורר בדירות שקנו. "זה שאנשים רוכשים דירות ומגרשים לא אומר שהם מתכוונים לגור בנכס", הוא אומר. "זו השקעה לכל דבר. כאשר אותם רוכשים נוכחים לדעת שהם מתקשים להשיג תשואה מהנכס וגם מתקשים למצוא שוכרים לדירה שהם רכשו, זה אומר שהרכישה יצאה בהפסדה".
איך אתה בכל זאת מסביר את הביקוש ההולך וגובר לדירות בערי הלוויין ומכירת הדירות המסיבית, כשחלק מהדירות אפילו עוד לא קיבלו היתרי בנייה?
"אנחנו לקראת היפוך מגמה. פנינו לשינוי מגמה בשוק הנדל"ן. האזור שלנו מציג את הסיכוי הגבוה ביותר לירידת מחירים בעתיד הקרוב. גם העובדה שמספר הדירות המוצעות במחירים מוזלים לציבור הזכאים במסגרת תוכניות כמו 'מחיר למשתכן' או 'מחיר מטרה' בדימונה או באופקים הוא גבוה יותר מאשר בבאר־שבע, גורם להעדפה מצד הרוכשים לרכוש נכס באותן ערים מאשר בבאר־שבע".
תחרות מבית
מנכ"ל "מדלן", טל קופל, מסביר מדוע רוכשי הדירות, כולל משקיעים, מעדיפים לקנות היום נכסים בערי הלוויין של בירת הנגב.
"בעבר, כאשר היו מדברים על שוק הנדל"ן בדרום הארץ, היו מתכוונים למעשה לשוק בעיר אחת בלבד - באר־שבע", מציין מנכ"ל "מדלן", טל קופל. "בירת הנגב הייתה מוקד משיכה הן למשפחות שרצו להתגורר בה והן למשקיעים שרצו להרוויח מהמחירים הנוחים ומזרם הסטודנטים הקבוע שהגיע לעיר ושמר על מחירי השכירות. אולם כיום ברור שהשוק כבר אינו רק באר־שבע אלא גם באר־שבע. לעיר הגדולה צמחו בשנים האחרונות לא מעט מתחרות מבית, ערים שכנות שהפכו לאופציה לגיטימית בעיקר עבור אוכלוסייה קבועה, ולעתים גם עבור משקיעים".
קראו גם:
עוד מציין קופל, "היצע הדירות בבאר־שבע שהלך וגדל בשנים האחרונות גרם לעליות המחירים שבה להיות מתונות יחסית לעליות בשאר הארץ. במקביל, גם ביישובים שמסביב לה קיים היצע לא מבוטל של דירות חדשות, לרוב זולות יותר, אך לא פחות גדולות ומפנקות".
לדבריו, אופקים, נתיבות, ערד ודימונה עלו על המפה ונחשבות כיום לאופציות לגיטימיות, לא רק למשפרי דיור מבאר־שבע עצמה, אלא גם לאוכלוסיות מאזורים אחרים בארץ. "למי שמעדיף להתרחק משאון העיר הגדולה ולחיות בקהילות אינטימיות יותר, אם בדירה חדשה ומרווחת או בצמוד קרקע עם חצר גדולה, השכונות החדשות בערים אלו עשויות להציע אפשרויות קורצות יותר".
