שנים חלמו רפי ויפעת, תושבי באר־שבע בשנות ה־50 לחייהם, לגור בבית צמוד קרקע. לפני כשלוש שנים הם סופסוף הצליחו להגשים את חלומם כשעברו לביתם בשכונת כלניות בעיר.
"חשבנו על בית צמוד קרקע במשך שנים, אבל לא היו לנו הרבה אופציות", מספר רפי השבוע. "מצד אחד, לא הופשרו שטחים לבניית צמודי קרקע בעיר, ומצד שני, רצינו לבנות ולעצב בעצמנו את הבית שלנו ולא לרכוש בית צמוד קרקע מוכן בשכונות ותיקות כמו נווה נוי או נאות לון. כמובן שרצינו שבית חלומותינו יהיה בבאר־שבע ולא מחוצה לה".
לפני כשמונה שנים בני הזוג עשו צעד משמעותי לקראת הגשמת חלומם כשפורסם המכרז לבנייה עצמית של צמודי קרקע בשכונה החדשה. "זכינו אז באותו מכרז, לקח אומנם קצת זמן עד שקיבלנו את היתר הבנייה, והתחלנו את הבנייה בסוף שנת 2018. הקורונה גרמה לעיכוב בתהליך, ונכנסנו לבית החדש רק בקיץ 2020".
איך התחושה?
"כשאתה בונה בית שחלמת עליו זה נפלא. מדובר בשכונה כפרית שנמצאת בעיר. בתוך הבית זו הגשמת חלום של ממש, אבל כשאתה יוצא החוצה, זה קצת מאכזב כשעדיין הבנייה בשכונה נמשכת. יש פה הרבה מגרשים שטרם נבנו עליהם יחידות דיור, ובחלק מהמגרשים עבודות הבנייה נמצאות בשלבים שונים. התחושה היא שאתה עדיין גר באתר בנייה, עם כל הרעש של המשאיות והאבק ותשתיות שבנייתן עדיין לא הסתיימה. בינתיים לא רואים את האור בקצה המנהרה ככל שמדובר מחוץ לבית, אבל בגדול הגשמנו חלום של לגור בסביבה כפרית בלי לוותר על הצביון העירוני".
בירת הווילות
בעוד המדיניות הרשמית של המדינה היא לצופף יישובים ככל שאפשר ולהעדיף בניית מגדלי מגורים במקום בתי קרקע פרטיים, הישראלי הממוצע אינו מוכן לוותר על חלום הבית הפרטי, והביקוש לסוג זה של מגורים רק הולך וגובר.בירת הנגב, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היא שיאנית מבני המגורים צמודי הקרקע מתוך כלל מבני המגורים בעיר בהשוואה לשאר הערים בארץ. על פי נתוני הלמ"ס, שיעור מבני המגורים צמודי הקרקע בבאר־שבע עומד נכון לעכשיו על 70 אחוז.
לא מדובר בתופעה חדשה בבירת הנגב: כבר לפני עשרות שנים נבנו בעיר שכונות על טהרת בתי הקרקע כמו נווה נוי, נחל עשן ונאות לון. בשנים האחרונות בניית בתי קרקע צוברת תאוצה, והיא נפוצה גם בשכונות החדשות של באר־שבע. זאת ועוד, למרות מצוקת הקרקעות לבנייה ברחבי הארץ, עולה כי בשנת 2022 החלו לבנות בבאר־שבע 281 בתי קרקע, עלייה בשיעור של 34 אחוז לעומת שנה קודם לכן.
שלל מכרזים
גם ברשות מקרקעי ישראל זיהו את המגמה הזאת ואחרי משבר הקורונה נרשמה תנופה של פרסום מכרזים לקבלת זכויות חכירה במאות מגרשים, בעיקר בבאר־שבע, לבניית מאות בתי קרקע בבנייה עצמית בשכונות החדשות של העיר.
כך למשל פורסם בשנה שעברה מכרז להתקשרות בחוזה חכירה ישירה לקבלת זכויות חכירה ב־601 מגרשים לבניית יחידות דיור צמודות קרקע בבנייה עצמית בשכונת רקפות בבאר־שבע.
כמו כן פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז פומבי לקבלת זכויות חכירה למגורים לבניית 53 קוטג'ים בשלושה מתחמים בבנייה צמודת קרקע בשכונת רקפות. עוד מכרזים לבניית עשרות בתי קרקע פורסמו בשנה שחלפה גם בשכונת נחל הפארק החדשה ובשכונת נאות לון הוותיקה יותר בבאר־שבע.
מנכ"ל "מדלן", טל קופל, מסביר את המגמה, "בניגוד לערי מרכז הארץ הצפופות, לבאר־שבע יש עתודות קרקע נרחבות ולכן היא יכולה להרשות לעצמה לא מעט בנייה שאינה רוויה בתחומה. מאחר שהקרקעות אינן יקרות, בניית בית פרטי אינה חלום רחוק עבור תושבי העיר. העירייה מאשרת בנייה של לא מעט צמודי קרקע מאחר שזו הדרך שלה להתחרות ולנסות להשאיר בתחומה תושבים שעובדים בבאר־שבע אך מתגוררים ביישובים סמוכים כמו עומר, להבים ומיתר".
בגלל הקורונה
את מתווכי הדירות בבאר־שבע הנהירה אחר מגורים בבתי קרקע אינה מפתיעה. "מאז תקופת הקורונה יותר ויותר אנשים מבקשים לשפר את תנאי מגוריהם", מציין בשיחה עם "מיינט באר שבע" אבי חיון, מתווך דירות ממשרד התיווך Real Time. "לאחר שאנשים התגוררו בדירות שנבנו בבנייה רוויה, דירות במבנים רבי־קומות ועם עוד עשרות שכנים בבניין והיו תקועים בדירותיהם בעת שהוטל סגר בשל הקורונה, עכשיו הם מבקשים לנשום אוויר ולרכוש חלקת קרקע ולבנות את בית מגוריהם צמוד הקרקע בעיר. הקורונה גרמה להרבה אנשים לחפש יותר ויותר פרטיות".
כיצד המגמה הזו משפיעה על שוק הנדל"ן בעיר?
"הנהירה אחר בתים צמודי קרקע בעיר במצב שכמעט ואין קרקעות למכירה יוצרת מציאות של עליית מחירי הנכסים, בין שמדובר במחירי הדירות צמודות הקרקע ובין שמדובר במגרשים עצמם שעליהם מתוכננות הדירות הללו להיבנות. אני נתקל בתופעה הזו של יותר ויותר לקוחות שמבקשים לבנות להם בית צמוד קרקע בעיר. במציאות שכמעט שאין אופציות בשכונות מסוימות לבנייה צמודת קרקע, המחירים רק הולכים ועולים בהשוואה לשנים קודמות".
איך זה בא לידי ביטוי בשטח?
"אם למשל מגרש בן חצי דונם בשכונת כלניות עלה לפני חמש שנים בסביבות 900 אלף עד מיליון שקל, כיום עומד מחירו על 1.7–1.8 מיליון שקל. דירת שישה חדרים צמודת קרקע, שעלתה לפני חמש שנים 3.3 מיליון שקל, מחירה עומד כיום על כארבעה מיליון שקל. בשכונת נחל עשן למשל עלה מגרש של חצי דונם לפני חמש שנים 1.6 מיליון שקל, וכיום מחירו עומד על 2.2 מיליון שקל. דירה בת ארבעה חדרים באותה שכונה עלתה לפני חמש שנים מיליון שקל וכיום היא עולה כ־1.35 מיליון שקל".
"הסיפור הזה של בנייה ורכישה של בתי מגורים צמודי קרקע כבר הפך באמת לתופעה בעיר", מציין חיון. "אני נתקל בזה מדי יום. אנשים מחפשים לבנות לעצמם את בית חלומותיהם עם גינה וחצר גדולה ולא לגור בבניין מגורים בבנייה רוויה. הקורונה עשתה את שלה. הקורונה פתחה בפני האנשים אפיק חדש בכל מה שקשור לבחירת מגוריהם".
הימור מוצלח
בשכונת פארק הנחל בדרומה של באר־שבע הולך ונבנה בימים אלה פרויקט "צהלה" הכולל 153 יחידות דיור צמודות קרקע.
לדברי ישי רוט, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת "שובל", היוזמת ובונה את הפרויקט, "באר־שבע היא אומנם בירת הנגב והיא אחת הערים הגדולות בישראל, אולם המדינה מבינה שכדי למשוך אוכלוסיות חזקות לנגב צריך להציע להן איכות חיים במחיר נמוך. מאחר שממילא אין בעיה של שטחים בנגב, הרי שאך טבעי הוא לקדם צמודי קרקע בנגב. רמות המחירים בנגב, בכלל, ובבאר־שבע, בפרט, סבירות ביותר ביחס למרכז הארץ, ואנשים יכולים לרכוש צמודי קרקע ולשדרג את חייהם במחירים שהם רק יכולים לחלום עליהם במרכז הארץ".
רוט מציין השבוע כי "פרויקט צהלה בנגב כולל 153 יחידות דיור כשבתוך ארבעה חודשים נמכרו כל הבתים במסלול פרויקט למשתכן ומרבית הבתים בשוק החופשי. שיווק הפרויקט בזמן שיא היה הודות לכך שהייתה לנו רשימת המתנה ארוכה של רוכשים, רובם אנשי היי־טק שהמתינו לתחילת השיווק. למעשה נותרו כמה יחידות אחרונות למכירה".
כמה זה עולה לנו?
"בשוק החופשי נמכרו יחידות דיור דו־משפחתיות החל מ־2.75 מיליון שקל ויחידות חד־משפחתיות החל מ־3.45 מיליון שקל. צריך להדגיש שהרוכשים שלנו מגיעים מכל הארץ ולאו דווקא מבאר־שבע. יש ביניהם גם תושבים חוזרים אך גם משקיעים. ההימור על צמודי הקרקע הוכח כמוצלח, בין היתר שבגלל הקורונה הביקוש לדירות גן ולצמודי קרקע הרקיע שחקים. בנוסף השיווק של השכונה הצליח להחזיר לעיר באר־שבעים רבים ומשפרי דיור, מה שהביא לביקושים יפים".
חלום יקר
יו"ר ארגון הקבלנים בנגב וממלא מקום נשיא התאחדות "בוני הארץ", אלי אביסרור, מבין אומנם לליבם של מי שמבקשים להתגורר בבית קרקע. ואולם, לדבריו, אם מביאים בחשבון את עלות רכישת הקרקע ובניית הבית עצמו, כלל לא בטוח שמדובר בצעד נכון.
"מאז ומתמיד השאיפה של ישראלים רבים הייתה בית צמוד קרקע", מציין אביסרור השבוע. "מאז גל הקורונה ניתן היה לראות בכל הארץ את הביקוש לבתים צמודי קרקע. העובדה שבבתים צמודי קרקע יש יציאה לגינה המאפשרת לבני הבית לצאת החוצה לאוויר הפתוח בתקופת הסגרים, העלתה את הביקוש של צמודי הקרקע בישראל, ביקוש שבא לידי ביטוי גם באזור הנגב ובאופן ישיר גם במחיר. אני בהחלט מבין את הרצון ואת הכמיהה לבית פרטי. עם זאת, אם מסתכלים על הנתונים, המחירים והתשואה מבית פרטי, זה לאו דווקא הצעד הנכון".
כלומר?
"כך למשל, עלות קרקע של מגרש בגודל של חצי דונם בבאר־שבע נאמדת בכשני מיליון שקל לפחות. למחיר זה יש להוסיף את עלויות הבנייה, שגם הן עלו בשל התייקרות של מוצרים רבים בעולם, וכך אנחנו מגיעים לבית פרטי בעלות של כארבעה מיליון שקל. לעומת זאת, הבנייה הרוויה של היום מאוד מתקדמת. יזמים רבים מבינים כי עליהם לספק מענה לעניין הגינה והחצר, וכיום ניתן למצוא דירות עם מרפסות שהן ממש זהות לגינות. ישנם בניינים עם חדרי כושר, בריכות פרטיות וחנייה צמודה, המאפשרים את החוויה של בית צמוד קרקע, אך בבנייה רוויה ובמחיר משתלם יותר ובתשואה גבוהה".
מגוון מגורים
"אנחנו רואים מבחינה עירונית את הבנייה צמודת הקרקע כחלק ממגוון המגורים של העיר, ואנחנו מאפשרים את מגוון דרכי המגורים בעיר שהיא המטרופולין של הנגב. אנחנו מתאימים אותם למקום ולמרחב שלנו", כך אומרת ל"מיינט באר שבע" תמר פוריה, מהנדסת העיר באר־שבע.
"הנגב פחות צפוף ממטרופולינים אחרים, ולכן אנחנו יכולים לאפשר גם בנייה רוויה וגם בנייה צמודת קרקע. אנחנו מקדמים לא מעט פרויקטים של בנייה במסגרת התחדשות עירונית במרכז העיר ומייצרים מגוון שנכון לעיר מטרופולין שצריכה ויודעת להציע את מגוון סוגי המגורים. במסגרת הסכמי הגג, אנחנו גם משווקים את שכונת 'רקפות', שכונה של מגורים צמודי קרקע. ככה מייצרים את המגוון שעיר מטרופולין צריכה לדעת להציע".
מה תשיבי לאלה הטוענים כי בנייה של צמודי קרקע היא בזבוז ופגיעה בשטחים הפתוחים?
"הכל בסופו של דבר הוא עניין של איזון. את שכונת רקפות פיתחנו בהתאם לטופוגרפיה תוך שמירה על ערכי הטבע באזור. עשינו שם פיתוח ראשוני, כך שנחל כובשים הסמוך לשכונה וערכי הטבע באזור יהיו מונגשים לציבור. הכל שאלה של איזון".
קראו גם:
באר־שבע מחזיקה על פי נתוני הלמ"ס בשיעור הגבוה ביותר של מבנים צמודי קרקע בהשוואה לשאר ערי הארץ. גאווה מקומית?
"ככל שהנתונים הללו אכן נכונים, צריך להסתכל איך העיר מתוכננת ולאן אנחנו מובילים אותה. כל מרכז העיר והשכונות הוותיקות, הפיתוח בהן מתמקד בציפוף ובהוספת שימושים לצד אותן שכונות ותיקות וחדשות שמאפשרות את בניית המבנים צמודי הקרקע. תוכניות הפיתוח של העיר מאפשרות לנו גיוון של סוגי המגורים, גם בבנייה רוויה וגם בבנייה צמודת קרקע. הכל זו שאלה של איזון. בהקשר לבנייה צמודת הקרקע, זה חלק מהחזון העירוני לשמור על אופי כפרי של שכונות בתוך העיר. זה חלק מהמגוון שהמרחב שלנו יודע להציע".
המחירים
שכונת כלניות:
מגרש חצי דונם : 1.7–1.8 מיליון שקל
בית קרקע בן שישה חדרים: כ–4 מיליון שקל
שכונת נחל עשן:
מגרש חצי דונם : 2.2 מיליון שקל
דירת ארבעה חדרים: 1.35 מיליון שקל
יחידת דיור בפרויקט "צהלה בנגב" עומד על 2.7 מיליון שקל
* נתונים: קבוצת "שובל", תיוך time־real
תכנון בזבזני
רכז מדיניות תכנון בחברה להגנת הטבע, אסף זנזורי, סבור כי לבנייה של צמודי קרקע יש השפעות שליליות מבחינה חברתית, אורבנית, סביבתית וכלכלית.
"מדינת ישראל מתאפיינת במצוקת קרקע חמורה הנובעת ממגבלות שטח, מגידול נמרץ של האוכלוסייה, ובעיקר מתרבות בזבזנית של שימושי קרקע, ולכן היא עומדת להיות המדינה הצפופה ביותר במערב", אומר ל"ידיעות הנגב" רכז מדיניות תכנון בחברה להגנת הטבע, אסף זנזורי. "מצב זה דורש מאיתנו שינוי תפיסה. אנחנו חייבים לכוון את הפיתוח החדש למוקדי הפיתוח הקיימים בין היתר על ידי בנייה רוויה. לבנייה של צמודי קרקע יש השפעות שליליות הידועות בעולם מבחינה חברתית, אורבנית, סביבתית וכלכלית, קל וחומר במדינה קטנה וצפופה כישראל".
מה באשר לבאר־שבע?
"עיר מטרופולין כמו באר־שבע צריכה להציע חוויית מגורים אורבנית אשר אף יישוב בנגב אינו יכול להציע, אך נראה שהיא פועלת בכיוון ההפוך. כך לדוגמה, בתוכנית שאושרה בשנת 2017 לגבי שכונת רקפות מקודמת בנייה לא רוויה בדמות צמודי קרקע. בפועל, תוכנית זו לוקחת שטח שתוכנן ואושר בוועדה המחוזית בשנת 2010 ומתוכננת מחדש בוותמ"ל. בין היתר מציעה התוכנית הפחתה משמעותית במספר יחידות הדיור, מ־13,835 יחידות דיור ל־4,150 יחידות דיור, וקובעת כי רבות מהן יהיו צמודות קרקע. מדובר בחלק גדול מהרזרבה הצפונית שעובר תכנון בזבזני אשר פוגע בעירוניות ובעתודות הבנייה העתידיות של העיר ובכך למעשה אינו מאפשר את שימושן לדורות הבאים".
