בעוד שמחירי הדירות החדשות ממשיכים לזנק בהלימה ליוקר המחייה, והחלום על קורת גג נראה רחוק מתמיד עבור רבים, דווקא בשכונות הוותיקות של באר־שבע אפשר עדיין למצוא עסקאות בסכום של שש ספרות.
דירות יד שנייה, בנות ארבעה חדרים, נמכרות בהרבה פחות ממיליון שקל, לעיתים אפילו באזורים עם פוטנציאל השבחה משמעותי. בחלק גדול מהמקרים, מדובר בבניינים שכלפי חוץ אינם נראים מזמינים: כאלה שנבנו לפני עשרות שנים, על עמודים, עם טיח מתקלף וחזות חיצונית עייפה ומוזנחת. על השאלה האם מדובר בהזדמנות או מלכודת, אפשר יהיה לענות רק בעתיד. חשוב לציין כי באותם רחובות, ישנם גם נכסים שנמכרים במחירים גבוהים יותר, ובוודאי שמצב הדירות מבחינת תחזוקה שונה מאחת לשנייה ומשפיע באופן ישיר על המחיר.
אולי יעניין אתכם:
"אם מדובר בבאר־שבע, זוגות צעירים מחפשים בעיקר דירות בשכונה ט', נווה זאב ורמות", אומר מתווך נדל"ן מבאר־שבע. "משפחות מבוססות יותר בודקות אפשרות לעבור לשכונות החדשות יותר או אפילו לשפר מיקום לבית צמוד קרקע. הדירות שנמכרות בסכומים נמוכים קורצות בעיקר למשקיעים".
כך למשל, ברחוב אברהם אבינו שבשכונה ד', נמכרה באחרונה דירת ארבעה חדרים שנמצאת בבניין שנבנה בשנת 1970 במחיר של 765,000 שקל.
שכונה ד' בולטת מאוד ברקע השכונות הוותיקות בכל הנוגע למכירות של דירות ארבעה חדרים בפחות ממיליון שקל, אבל גם בשכונה ג' התבצעו בחודשים האחרונים לא מעט עסקאות, ואם מחפשים מספיק לעומק, ניתן למצוא מציאות גם בשכונות א', ה' ו־י"א.
למה דווקא שם?
רוב הדירות בשכונות הללו נמצאות בבניינים בני 40 עד 60 שנה, אך רבות מהן עוברות שיפוצים פנימיים יסודיים, ולעיתים גם חיצוניים במסגרת חיזוק מבנים, שדרוג חזיתות ועוד. מעל הכל, חלק מאותן דירות נמצאות סמוך לפרויקטים בהם מתוכננים בעתיד פרויקטים של פינוי־בינוי שצפויים לשנות את מחירי הנדל"ן באזור, במיוחד בשכונות ג' ו־ד'.
עבור קונים שמוכנים להשקיע בשיפוץ, מדובר בנכס במחיר כניסה אטרקטיבי, במיוחד עבור מי שלא מסוגל לשלם את הריביות הגבוהות שדורשים הבנקים על הלוואות לרכישת נכסים.
השכונות הוותיקות של באר־שבע ממוקמות במרחק הליכה מצירי תחבורה מרכזיים, תחנות אוטובוס ומרכזי קניות. מדובר ביתרון חשוב למי שאין ברשותו רכב פרטי, לסטודנטים או לשוכרים צעירים.
מבחינת שכונות ג' ו־ד', הקירבה לאוניברסיטה ולאזורי תעסוקה מהווה יתרון גם להשכרה וגם להשקעה עתידית. לא מעט משקיעים רואים בדירות הללו פוטנציאל להשבחה בטווח של שנים קדימה, במיוחד עם המשך הפיתוח העירוני.
גם אם הדירות הללו אינן מהודרות או במגדלים נוצצים, הן מייצגות נקודת כניסה ריאלית לשוק הנדל"ן המקומי, בפרט עבור משקיעים, צעירים או משפחות בתחילת הדרך. אם וכאשר יתממשו תוכניות שדרוג עירוניות בשכונות הוותיקות, הקונים הראשונים של דירות אלה יהיו גם בין הראשונים ליהנות מהפירות.
איפה המחירים עולים?
חשוב לציין שיש היצע לא קטן של דירות למכירה, אבל רבים מבעלי הדירות מצפים לקבל עליהם מחיר גבוה יותר. אנשי נדל"ן מעריכים שהמחירים בדירות אלה לא צפויים לעלות בקרוב, לאחר שהצורך לרכוש דירה עם ממ"ד התגבר לאחר המלחמה מול איראן על ידי משפחות עם ילד או שניים.
לכן, השחקנים הדומיננטים ביותר שמסתערים על דירות בשכונות הוותיקות הם משקיעים, חלקם אפילו לא תושבי העיר, שלרוב ינסו להשכיר את הנכס לסטודנטים.
"מי שמתעניין בדירות בשכונה ג' ו־ד' שמיועדות למכירה הם בעיקר משקיעים, ובחלק קטן יותר משפחות מרקע סוציו־אקונומי נמוך", אומר איש נדל"ן מבאר־שבע. "משפחות עם ילדים מחפשות דירות עם ממ"ד. לסטודנטים זה פחות משנה כי במקרים של הסלמה במצב הביטחוני רובם נוסעים למרכז הארץ".
הנה כמה דוגמאות לדירות בנות ארבעה חדרים שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים בסכומים של פחות ממיליון שקל.
בסכומים שנעים בין 650 ל־800 אלף שקל השכונות הבולטות הן שכונות ג' ו־ד'. ברחוב זאב ז'בוטינסקי (שכונה ג') נמכרה דירה שנבנתה בשנת 1970 במחיר של 713,000 שקל.
ברחוב זיסו, לא הרחק משם, נמכרה דירה במחיר של 710,000 שקל. ברחוב הכ"ג נמכרה דירה בסכום של 690,000 שקל.
ברחוב רבי עקיבא (שכונה ד'), במתחם תוסס יחסית שמאוכלס על ידי סטודנטים רבים, המחירים עולים מעט ושם נמכרה דירה במחיר של 820,000 שקל.
ממש לא רחוק משם, כשקצת מתרחקים מאזור האוניברסיטה ומגיעים לאזור סובב מרכז גילת, ניתן למצוא דירות במחירים שנעים בין 730 ל־770 אלף שקל.
העסקאות מחוץ לשכונות ג' ו־ד' יקרות יותר, אך גם שם ניתן למצוא מחירים אטרקטיביים.
ברחוב דרך המשחררים (שכונה א', באזור מרכז הטניס הוותיק) נמכרה דירה במחיר של 900,000 שקל.
ברחוב העליה בשכונה ה' נמכרה דירה שנבנתה בשנת 1970 במחיר של 860,000 שקל. ברחוב מאיר יערי בשכונה י"א נמכרה דירה בסכום של 910,000 שקל.
ברחוב דרך מצדה, שנמצא על הגבול שבין שכונה ד' ל־ב', נמכרה דירה בסכום שמגרד את המיליון מלמטה - 970,000 שקל.
שכונה שנמצאת כמעט לחלוטין מחוץ למשחק היא שכונה ב'. לא ניתן למצוא בה מחירים בסכומים שהוזכרו כאן, והביקוש של סטודנטים לגור בה הוא מהגבוהים שיש בבאר־שבע, למרות שבדירות הישנות שבשכונה אין ממ"דים. העסקה הכי נמוכה שהתבצעה בשכונה באחרונה היתה ברחוב דוד שמעוני, בו נמכרה דירה שנבנתה בשנת 1970 במחיר של 1,240,000 שקל.
לשם השוואה, וכדי לחדד עד כמה הדירות בשכונה ב' מבוקשות, אם תוסיפו עוד 100 אלף שקל תוכלו לרכוש דירה שנבנתה 30 שנה לאחר מכן בשכונת נווה זאב.
גם שכונה ט', שומרת על מחירי נדל"ן גבוהים בין השכונות הוותיקות ומחירי דירות ארבעה חדרים שבה גבוהים בהרבה מאלו שבשכונות הוותיקות האחרות.
השקעה לטווח רחוק
ברוב חלקי באר־שבע, מחירי דירות ארבעה חדרים, כאלו שנמצאות בשוק מספר שנים, אך עדיין נחשבות ל"חדשות", ינועו בין 1.4 מהצד הנמוך, ועשויות גם להגיע למחיר של 1.7 מיליון בשכונות חדשות כמו סיגליות ופלח 5.
רוב הדירות בנות הארבעה חדרים בשכונת נווה זאב ובשכונת רמות נמכרות בסכומים שנעים בין 1.35 ל־1.55 מיליון שקל.
האפשרות לרכוש דירה מתחת למיליון שקל הופכת להזדמנות של ממש עבור משקיעים. אלו שכבר רכשו, מדווחים על תשואה נאה מהשכרה. נושא הביקוש לממ"דים, יש לציין, פחות מדבר אליהם. רובם הגדול מזהים הזדמנות כלכלית וחותרים לממש אותה.
שנהב אלקיים, מתווך ויזם נדל"ן, הבעלים של "קבוצת שנהב", מסביר את הסיבה שבגללה ניתן למצוא דירות בפחות ממליון שקל. "מאז המלחמה, הריביות עלו ומשקיעים מצאו אלטרנטיבות אחרות, מה שגרם להיצע הרבה יותר גדול בכל מה שקשור לדירות להשקעה. באופן טבעי כשהיצע גדול, משקיע יכול לתת הצעה שהרבה יותר נוחה לו".
"סיבה נוספת", אומר אלקיים, "היא שאחרי הקורונה סטודנטים גילו שאפשר ללמוד גם מהבית וירד הביקוש להשכיר דירות באזורים שהם יותר 'קשים', כמו בצפון ד' או ב־ג' שסטודנטים היו ממלאים בעבר. היום יש המון דירות מחולקות ריקות שמאוד קשה להשכיר אותם. גם לסטודנטים יש אלטרנטיבות ולא בא להם לגור עם עוד שניים או שלושה סטודנטים באותה דירה. היצע הדירות פשוט גדל. בעלים של דירות חשבו שיגיעו למיקסום שלהן במכירה של מיליון שקל, אבל אלה דירות שהיו שוות בין 200 ל־400 אלף שקל עד לפני כמה שנים".
מה היית ממליץ למשקיעים?
"ללכת חד משמעית על אזורים עם פוטנציאל להתחדשות עירונית או פינוי בינוי, אבל צריך לקחת בחשבון שזה יכול לקחת גם 10 או 15 שנים. כל באר־שבע היא פוטנציאל לפינוי בינוי. יש אזורים שאין סיכוי שיעשו שם פינוי־בינוי, אבל יזמים מחתימים דיירים ורק לאחר מכן בודקים היתכנות כלכלית לפרויקט כזה. לבחון בניינים בודדים עם שטחים ציבוריים רחבים. אמנם זה יהיה עוד 10 שנים ואולי גם יותר, אבל לדעת שזו השקעה ללונג ראן. באופן אוטומטי, ברגע שיקודם שם משהו ברצינות, אז יש פוטנציאל לעליית ערך והמשקיע ירוויח מעבר לשכירות הרגילה".
מחירי דירות בבאר שבע לדוגמה:
רחוב המשחררים. 900,000 שקל
רחוב אברהם אבינו. 765,000 שקל
רחוב רבי עקיבא. 820,000 שקל
רחוב זאב ז'בוטינסקי. 713,000 שקל
רחוב זיסו. 690,000 שקל
רחוב העליה. 860,000 שקל
רחוב מאיר יערי. 910,000 שקל
רחוב דרך מצדה. 970,000 שקל
מחירים מתוך מאגר מידע נדל"ן של רשות המסים
