סיור ברחבי באר–שבע מצביע על תנופת בנייה לא קטנה. עשרות מנופים מפוזרים בשכונות רבות בעיר, בין היתר בשכונות מרכזיות כמו רמות ונחל הפארק, ובשכונות חדשות יותר כמו נאות הדרים וסיגליות. שוק הנדל"ן מציע לרוכשים, בין אם מדובר במשפרי דיור או במשקיעים, הזדמנויות לא רעות מבחינה כלכלית, בטח כשמדובר בהשוואה למחירי הדירות במרכז הארץ.
אלא שבחודשים האחרונים הולך ומתבהר כי שוק הדיור בישראל נמצא בעיצומה של האטה משמעותית. התמונה מדאיגה אף יותר כשבוחנים את הנתונים באזור הדרום, ובפרט את אזור באר־שבע והנגב.
סקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש אוקטובר 2025, שפורסמה השבוע על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מצביעה על ירידה חדה במספר העסקאות, בעיקר בדירות חדשות ובשוק החופשי, כאשר אזור הדרום בולט לרעה בהיקף הצמצום בפעילות.
על פי הדו"ח, בחודש אוקטובר 2025 נרכשו בישראל כ־4,500 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר ברמת פעילות נמוכה במיוחד, הנחשבת לאחת הנמוכות שנרשמו מאז סוף 2023. כאשר מנטרלים את הדירות המסובסדות, היקף העסקאות בשוק החופשי מצטמצם עוד יותר וממחיש עד כמה הביקוש לדירות חדשות ויד שנייה נחלש.
האטה בפרויקטים
אזור באר־שבע והנגב מתגלה כאחד האזורים שבהם הירידה חדה במיוחד. הדו"ח מצביע על צמצום משמעותי במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור, בהיקפים גבוהים מהממוצע הארצי.
מכירות של דירות חדשות, שהיוו בשנים האחרונות מנוע צמיחה מרכזי באזור, נמצאות בירידה תלולה, מה שמעיד על קושי גובר של קבלנים למצוא רוכשים גם במחירים שנחשבו עד לא מזמן אטרקטיביים ביחס למרכז הארץ.
נתון בולט במיוחד הוא הירידה המצטברת במכירות הקבלנים באזור באר־שבע לאורך שנת 2025, שמגיעה לעשרות אחוזים.
המשמעות בפועל היא האטה בפרויקטים, קצב שיווק איטי יותר, ולעיתים גם הצטברות מלאי של דירות לא מכורות. עבור אזור שמתבסס במידה רבה על תנופת בנייה ופיתוח עירוני, מדובר באיתות אזהרה ברור.
על פי הדו"ח, באזור הנגב נרשמה ירידה דו־ספרתית גבוהה במכירות הקבלנים בשוק החופשי, כאשר בסיכום עשרת החודשים הראשונים של 2025 נרשמה ירידה מצטברת של כ־29% במכירות הקבלנים באזור בהשוואה לשנה שלפני כן.
בבחינה ממוקדת יותר של העיר באר־שבע עצמה, הירידה חריפה אף יותר: מספר הדירות החדשות שנמכרו בעיר ירד בכ־57% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מדובר בירידה מהחדות שנרשמו בארץ, והיא מדגישה את עומק הקיפאון בשוק המקומי, דווקא בעיר שנחשבה בשנים האחרונות למוקד של בנייה חדשה ומשיכת אוכלוסייה צעירה.
על פי הדו"ח, בסיכום ינואר־אוקטובר 2025 נמכרו בבאר־שבע 361 דירות חדשות בשוק החופשי, לעומת 844 דירות בשנת 2024.
יציבות בנתיבות
העיר היחידה בנגב בה יכולים להיות מעודדים בכל מה שקשור ליציבות הנדל"ן, לפחות על פי נתוני הדו"ח, היא נתיבות. בעיר אמנם נרשמה ירידה בכמות מכירת הדירות החדשות, אך שם מדובר בירידה מתונה ועד קלה באופן יחסי. לפי הדו"ח, נתיבות מובילה את מכירות הקבלנים בדרום.
הדו"ח מציין כי נתיבות "נשארה יציבה" במהלך התקופה שנבחנה, ובחודשים הראשונים של 2025 היא לא חוותה ירידה חריפה במכירות כמו שנרשמה בבאר־שבע ואשקלון.
המשמעות היא שהשוק המקומי בנתיבות שומר על עניין רוכשים גבוה יחסית, כנראה בגלל תנאי מימון ואופציות תמריץ שהוצעו.
ההאטה אינה מוגבלת לדירות חדשות בלבד. גם שוק הדירות המשומשות מציג ירידה בפעילות, אם כי מתונה יותר. פחות עסקאות, יותר המתנה, ופערים גדלים בין מחירי ביקוש למחירי סגירה בפועל. בעלי דירות שמבקשים למכור מגלים כי משך הזמן עד למציאת קונה מתארך, והלחץ להוריד מחיר הולך וגובר.
על פי הדו"ח, מכירות דירות יד שנייה ירדו בכ־10% לעומת אוקטובר אשתקד, ובכ־39% לעומת חודש ספטמבר 2025. הירידה החודשית החדה ממחישה את העצירה המהירה בפעילות, גם בקרב מוכרים וקונים פרטיים.
בפועל, יותר דירות מוצעות למכירה לאורך זמן ארוך יותר, והפער בין מחירי הדרישה לבין מחירי הסגירה בפועל הולך וגדל, תופעה שמורגשת היטב גם בשוק המקומי בבאר־שבע.
במקביל, גם קבוצות רוכשים שבעבר תמכו בשוק מגלות זהירות. רכישות של משקיעים נמצאות ברמות נמוכות, מהנמוכות שנרשמו בשנתיים האחרונות. גם רוכשי דירה ראשונה, שבעבר מצאו בדרום ובנגב אלטרנטיבה נגישה יחסית למרכז, מצמצמים פעילות בעיקר בשוק החופשי, ללא סבסוד ממשלתי.
בדו"ח מצוין כי במקומות שבהם קיימות הטבות מימון או מסלולי סבסוד, הפגיעה מעט מתונה יותר. עם זאת, גם באזורים אלו אין מדובר בהתאוששות של ממש, אלא לכל היותר בבלימה חלקית של הירידות. הנתונים מלמדים כי ללא תמיכה ממשלתית ישירה, הביקוש מתקשה להתרומם, במיוחד בפריפריה.
במילים אחרות, השוק בדרום הפך רגיש מאוד לשינויים בתנאי המימון, לריבית ולתחושת הביטחון הכלכלי של משקי הבית. כל אחד מהגורמים הללו פועל כיום בכיוון שמרני וזהיר, ומקטין את הנכונות להתחייב לעסקת נדל"ן גדולה.
יו"ר ארגון הקבלנים בנגב, אלי אביסרור, התייחס בעבר במספר הזדמנויות למגמה המדוברת, והבהיר כי המדינה חייבת להיכנס לתמונה על מנת שענף הנדל"ן בנגב לא ייכנס למשבר. בכנס שנערך מוקדם יותר השנה אמר אביסרור: "המדינה השקיעה 30 מיליארד שקל בפרויקטים במרכז הארץ ורק כשני מיליארד בנגב. זה לא צדק חברתי - זה עיוות לאומי. המדינה צריכה להפנות את המשאבים לפריפריה, ולעודד זוגות צעירים לגור בנגב, שם ניתן להציע דירות איכותיות, גדולות ובמחיר הגיוני".
בין היתר פירט אביסרור שורה של צעדים שחייבים להתבצע על מנת לשפר את המצב: החזרת הטבות מס לבאר־שבע, שיפור תשתיות תחבורה, שינוי שיטת שיווק הקרקעות על ידי רמ"י, והבאת עובדים לענף הבנייה על מנת לפתור את המחסור החמור בכוח האדם.
רוצים שינוי
למרות שהדו"ח מתמקד בנתוני אוקטובר 2025, הוא מאפשר הצצה זהירה אל תחילת 2026. במשרד האוצר לא מצביעים על סימנים מיידיים להתאוששות חדה. להיפך: המשך רמות הפעילות הנמוכות, במיוחד בדירות חדשות, עשוי להוביל להמשך לחץ על הקבלנים ולשינויים בהתנהלות השוק.
אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ניתן לצפות להמשך זהירות מצד רוכשים, האטה בהתחלות בנייה חדשות, ואולי גם התאמות מחירים באזורים שבהם הביקוש נחלש בצורה החדה ביותר.
עבור באר־שבע והנגב, המשמעות עשויה להיות שנה של המתנה: פחות עסקאות, פחות תנועה, והרבה יותר סימני שאלה. מצד שני, בירת הנגב אמורה לקלוט בקרוב אלפי משרתי קבע, שאמורים להעתיק את מקום מגוריהם לאזור. השאלה הנשאלת היא האם הם יבחרו באופציה הקלה יותר או באופציה המשתלמת מבחינת מגורים, ובתנאי המשחק האלה הוכח באחרונה כי באר־שבע מפסידה לערי הלוויין המציעות תנאים ומחירים אטרקטיביים יותר לרוכשי דירות.
