הבטחות לחוד ומציאות לחוד. למרות כל הבטחות הממשלה בדבר פיתוח הנגב בכלל ובאר־שבע בפרט וביסוס מעמדה כעיר מטרופולין של האזור, מתברר שהמציאות בשטח שונה לחלוטין.
בתחילת השבוע שעבר אישרה הממשלה את הצעתו של שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף לקביעת מפת אזורי עדיפות לאומית חדשה בנושא מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון. החידוש העיקרי בהצעה הוא שרק ערים שבהן יש התאמה בין הערך הנמוך של הקרקע לבין מצב חברתי־כלכלי נמוך של התושבים ייהנו מהסבסוד שמוצע בהצעתו של שר הבינוי והשיכון. כפועל יוצא מאישור ההצעה, באר־שבע אינה נכללת במפת העדיפות הלאומית החדשה המעניקה הטבות בתחום הבנייה. בענף הבנייה טוענים כי החלטה זו עשויה לפגוע בפיתוח העיר ולהביא במקביל לעליית מחירים בשוק הנדל"ן ובחלק מהמקרים גם לבריחה של יזמים, שייאלצו כעת לשלם מחיר מלא על מגרשים.
המפה החדשה גובשה בישיבת הממשלה בשבוע שעבר ונוספו עליה יישובים שנכללו במפת הפריפריה החברתית שנקבעה בהחלטת ממשלה מספר 1371 שהתקבלה בחודש אפריל אשתקד. אז אילו יישובים נכללים במפה החדשה? לפי הכללים שנקבעו, ייכללו במפה החדשה יישובים שדירוגם במדד החברתי־כלכלי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הוא 1 עד 4 ושאינם כלולים במפה הכללית ויישובים עירוניים שמרכיב ערך הקרקע שלהם בבנייה רוויה ביישוב נמוך מ־25 אחוז מערך הקרקע המפותחת.
לפי ההחלטה שאושרה משרד הבינוי והשיכון יסבסד באותם יישובים שנכללים מעכשיו במפת אזורי העדיפות הלאומית הוצאות תכנון ופיתוח לתשתיות ציבוריות לבנייה חדשה, רוויה וצמודת קרקע. שיעור סבסוד הפיתוח לבנייה רוויה הוא 50 אחוז ולבנייה צמודת קרקע שיעור הסבסוד נע בין 20 ל־70 אחוז. כאמור, כפועל יוצא מהחלטת הממשלה, בירת הנגב, שדירוגה במדד החברתי־כלכלי של הלמ"ס הוא 5, לא תיהנה מאותן הטבות כמו שאר ערי הנגב וישובים רבים באזור ומטבע הדברים מדובר במכה קשה לפיתוחה של העיר כמו גם לענף הנדל"ן המקומי.
פגיעה בצמיחה
"ממשלת ישראל שוב חוזרת על הטעויות ומקבלת החלטות שגויות, שבמקום לחזק את הנגב, היא רק פוגעת בו", אומר השבוע יו"ר ארגון הקבלנים בנגב וממלא מקום נשיא התאחדות בוני הארץ אלי אביסרור.
כיצד ההחלטה להוציא את באר־שבע ממפת העדיפות הלאומית תפגע בעיר בפרט ובנגב בכלל?
"סבסוד דירות בבנייה רוויה וצמודת קרקע הוא משמעותי וקריטי לחיזוק כל הערים בנגב, ללא יוצא מן הכלל וללא קשר בין ערך הקרקע למצב הסוציואקונומי של התושבים בעיר. כדי שמדינת ישראל לא תתרכז בין גבולות גדרה־חדרה, וכדי להתמודד עם שאלות דמוגרפיות ולתת מענה לפיזור אוכלוסייה נכון בישראל, אסור להוציא ממשוואת הסבסוד את באר־שבע וערי הנגב בכלל".
איך ההחלטה הזו מתיישבת עם כל ההכרזות על פיתוח באר־שבע כמטרופולין?
"מדינת ישראל הציבה לעצמה יעד לאומי שבשנת 2048, שנת המאה למדינת ישראל, יתווספו לנגב כמיליון תושבים חדשים. איך נעמוד ביעד הזה ונפתח את באר־שבע כעיר מטרופולין בנגב ובמדינת ישראל אם לא יהיו לנו כלים למשיכת קהילות חדשות?".
אביסרור ממשיך ומוסיף, "כדי לעמוד ביעדים הלאומיים ולחשוב על הנגב עשרות שנים קדימה, חייבים לדאוג לסל הטבות מס, מענקים וסבסוד ממשלתי גם עבור באר־שבע. כדי לעמוד ביעד של מיליון תושבים חדשים בנגב, רק העיר באר־שבע צריכה למנות כ־600 אלף תושבים חדשים לפחות. באר־שבע חזקה שווה לנגב חזק. ברגע שבאר־שבע תהיה מטרופולין חזק, ערים נוספות באזור ייהנו מפיתוח ומאוכלוסיות חדשות. כעת, במקום לחזק ולדאוג להטבות מס כדי שנוכל למשוך עוד תושבים נוספים, הממשלה פועלת בצורה הפוכה. לפיכך, הורדת באר־שבע ממפת העדיפות הלאומית תזיק לצמיחה העתידית של הנגב".
הרשות תשלם
לדעתו של אוהד ורטש, שמאי מקרקעין מבאר־שבע, הוצאת באר־שבע ממפת אזורי העדיפות הלאומית בנושא סבסוד בבנייה לא אמורה להשפיע על שוק הנדל"ן בעיר. "שוק הנדל"ן מתנהג במנותק מזהות אותו גורם שמממן את אותן הוצאות תכנון ופיתוח התשתיות בקרקע מסוימת שעליה אמור להיבנות פרויקט נדל"ני כלשהו", הוא מציין. "השוק מתנהל במישור מקביל וזה לא אמור להשפיע על שווי הנכס. את רוכש הנכס או את היזם שבונה את הפרויקט לא מעניין מי מימן את תכנון התשתיות. בסופו של דבר זו תהיה פגיעה בקופה של הרשות המקומית שתצטרך להשקיע כספים בתכנון ופיתוח תשתיות לצורכי בנייה ברחבי העיר".
ביטול הסבסוד עלול להשפיע על קידום פרויקטים בעיר?
"הכסף הגדול נועד לצורך פיתוח הקרקע עצמה ופחות לתכנון. זה לא אמור להשפיע על ערך הקרקע, אבל יכול לדחות או למנוע קידום ושיווק של קרקע כזו או אחרת. בסופו של דבר הקרקע תשווק בשווי שלה ללא קשר להוצאות התכנון והפיתוח כיוון שמדובר בהליך שמתחייב בטרם שיווק הקרקע והבנייה עליה. מדובר כאן בהוצאה נוספת שנופלת על קופת הרשות המקומית. זה לא אמור להשפיע על ההחלטה לבנות או לרכוש נכס נדל"ני כלשהו. השוק חזק יותר מהכל".
הבעת אמון בעיר
מנכ"ל חברת "מדלן" טל קופל סבור שלהחלטת הממשלה לבטל את הסבסוד בבנייה בבאר־שבע יש כמה היבטים, מקצתם חיוביים ומקצתם שליליים. "ראשית, חשוב לזכור שיש פה הצהרה רצינית, שהמדינה למעשה מכריזה שבאר־שבע מעתה 'יכולה גם בלעדיה'. כלומר, היא מניחה שהעיר חזקה ואטרקטיבית מספיק כדי להסתדר גם בלי הסבסוד והיא למעשה משאירה את התפתחותה לכוחות השוק", הוא מסביר. "יש פה הבעת אמון מסוימת בחוסנה של העיר, בתמורה לכך שהמדינה לוקחת מהעיר את ההטבות שקיבלה עד כה. מצד שני, אין ספק שההוצאה ממפת אזורי העדיפות תפגע ביזמים, מאחר שהכדאיות בהקמת בניינים ואף שכונות חדשות תרד. למעשה, אפילו ההיתכנות של הקמת שכונות חדשות תרד מפני שלא יהיה יותר סבסוד ממשלתי לתשתיות ומבני ציבור. מצד שלישי, ייתכן שזה בדיוק מה שבאר־שבע צריכה. מאחר שאין בה מצוקת קרקעות והן זולות יחסית, עוד ועוד שכונות חדשות נבנות כיום בעיר, מה שמפר את האיזון בין ביקוש והיצע ומוריד את המחירים בשכונות הוותיקות. העצירה המסתמנת של קדחת הבנייה החדשה תפנה משאבים לשכונות הוותיקות יותר ואף עשויה להכריח את באר־שבע להיכנס למסלול של התחדשות עירונית, שזה עניין מבורך אם עושים אותו נכון".
קראו גם:
לעומת זאת, יועץ הנדל"ן במשרד התיווך "רימקס" בבאר־שבע, עירן כהן, חושב שביטול הסבסוד יפגע בעיר ועשוי לגרום לעליית מחירים בשוק הנדל"ן המקומי. "זה עוד צעד עצוב של הממשלה לנסות להתערב בשוק שהכוחות הפועלים בו גדולים מכל ממשלה", הוא אומר השבוע. "מהלך כזה ירים את המחירים, כי אנשים ירצו להרוויח יותר. אנשים יקנו מגרשים ויספסרו בהם במקום לבנות. בסוף יהיה מצב שאדם שקנה מגרש במיליון שקל ופתאום לידו ימכרו מגרש ב-500 אלף שקל, אז הוא, הקונה השני, ינסה גם למכור במיליון שקל ולהרוויח את הפער".
לדברי כהן, "יישובים כמו באר־שבע הם יישובים חזקים, אך מהלך כזה בהכרח יגרום לזה שבערים הגדולות רק אנשים בעלי ממון יוכלו לקנות ולגור בכבוד. חזונו של בן גוריון רק הולך ומתרחק עם הצעדים העצובים הללו. במקום לעודד את הבנייה בנגב, הממשלה רק מצעידה את הנגב אחורה בזמן לתקופות חשוכות".
מכה קשה
ח"כ יסמין סאקס־פרידמן ("יש עתיד"), תושבת באר־שבע, אומרת השבוע ל"ידיעות הנגב" בעקבות החלטת הממשלה: "רגע אחרי שהעבירו את קרן הארנונה, באר־שבע חוטפת מכה נוספת מהממשלה הנוכחית. ההחלטה להוציא את באר־שבע מאזור עדיפות לאומית בנושא בנייה, תגדיל את ההגירה השלילית של העיר ותחליש את מעמדה הכלכלי. הורדת הסבסוד לאזורי תעשיה היא מכה קשה שמטרתה לא מובנת".
ח"כ סאקס־פרידמן מוסיפה: "האתגרים שאיתם מתמודדת באר־שבע הם עצומים, החל מנושא הבנייה וההגירה הפנימית, דרך הביטחון האישי ועד לרפואה ולחינוך. כל שקל ושקל חשוב ומשמעותי לפיתוח העיר והאזור כולו, אך לצערי הממשלה ממשיכה להתייחס אלינו כאל החצר האחורית של המדינה. באר־שבע היא לא רק העיר הגדולה ביותר בדרום, אלא גם זו שמנווטת את עתיד הנגב כולו, ולכן היא חייבת להיות מוגדרת כיעד לאומי ולקבל את המשאבים הדרושים לכך מהמדינה".
מעיריית באר־שבע נמסר: "ראש העירייה מקדם מול הממשלה יוזמות והחלטות לחיזוק וביסוס מטרופולין באר־שבע".
