שני תהליכים עיקריים מקבילים מתרחשים בבאר שבע: בניית שכונות חדשות, כאשר היעד הוא הקמת 20 אלף יחידות דיור תוך חמש שנים (עד סוף השנה הנוכחית) בהתאם להסכמי הגג שנחתמו עם הממשלה, והתהליך השני הוא התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות.
לא ניתן לנתק את האחד מהשני, מאחר שבין היתר, רבים מהרוכשים הפוטנציאליים נכללים תחת קטגוריה של "משפרי דיור" וחוסר איזון עשוי להיות לרועץ ולהניע תהליכים של התרוקנות אוכלוסייה חזקה מהשכונות הוותיקות לטובת השכונות החדשות במעטפת העיר.
במסגרת החלטת הממשלה, הוטל על משרד הבינוי והשיכון ועל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לגבש תוכנית פעולה אשר תגדיר את הפעולות ואת האמצעים הנדרשים לעמידה ביעדי ההתחדשות העירונית כפי שנקבעו.
מתוך דו"ח התחדשות עירונית לשנת 2017 עולה כי במישור הפיזי מתבצעות עבודות שדרוג בניינים ותשתיות, דרך המרחב הציבורי וכלה בהריסת בניינים ובניית מבנים חדשים במקומם. אולם מה עם בניית בתי ספר חדשים? טיפות חלב? מרכזי מסחר ובנקים? על הסוגיות הללו אין תשובות ברורות.
חדש מול ישן
ההשלכות הקשות של התהליך עשויות להיות עם היווצרותן של שכונות מצוקה ("סלאמס"), וזאת חייבים למנוע בכל מחיר. תוכנית "פינוי בינוי" המתבצעת בשכונה ג' היא נכונה, אולם ללא צעדים משלימים, היא רק תנציח את המצב הקיים.
אמנם התחדשות עירונית בשכונות ותיקות מאפשרת חיסכון וניצול מירבי של משאבי קרקע ושל תשתיות קיימות (שרובן קורסות), אולם באותה עת תיצור עומסים בלתי רגילים ותגדיל את בעיות התנועה והחנייה בשל הבנייה לגובה.
כך למשל, ההתנגדות למגדלי מגורים בחניית 'הגרנד קניון' סמוך לשכונת נאות לון ושכונה ט', היא חלק מאותו מאבק שנועד למנוע יצירת עומסי תנועה כבדים וצפיפות נוראית בתוך שכונות ותיקות - מאבק שעדיין לא תם.
במישור התרבותי־חברתי, תהליכי התחדשות עירונית מתמקדים בשיפור התנאים של האוכלוסייה הקיימת בתקווה להשבת אוכלוסייה מגוונת אל מרכזי השכונות הוותיקות, בעיקר בשכונות א, ב', ג', ד' ושיכון דרום, מה שכרגע לא נראה באופק.
יש לציין כי ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות הוא מהלך משולב של העירייה עם משרדי ממשלה ויזמות פרטית. התוכנית כוללת סלילה וחידוש כבישים ומדרכות, חידוש תשתיות ביוב, מים וחשמל, פיתוח והקמת גינות ציבוריות וקהילתיות, סיוע, עידוד וליווי יזמים ופרויקטים של "פינוי בינוי", תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) וניצול שטחים פנויים לבנייה.
עיר מטרופולין
בחמש השנים האחרונות הושקעו בבאר שבע למעלה משלושה מיליארד שקלים בפרויקטים ציבוריים ביוזמת העירייה ושותפיה, ובמיזמים פרטיים בהובלת המגזר הכלכלי־עסקי. הקמת השכונות החדשות נועדה לספק את הביקוש לדירות חדשות מחוץ לשכונות הוותיקות, ובמטרה למשוך אוכלוסייה מחוץ לעיר, בעיקר התכנון התמקד באנשי צבא הקבע שמשרתים בעיר הבה"דים, מה שלא מתממש במימדים שציפו.
הקמתן של השכונות החדשות נועדה לחזק את באר שבע על מנת להפוך אותה לעיר מטרופולין עם איכות חיים הנותנת מענה לצרכי התושבים במגוון גילאים ואוכלוסיות.
1. שכונת סיגליות - קאנטרי, סקייט פארק ומשפחות צעירות
הסלוגן שנבחר לשכונה "הצעירה של באר שבע" מיועד למשוך זוגות צעירים מכל שכבות האוכלוסייה. מדובר בשכונה חדשה ומודרנית הממוקמת בכניסה המערבית לעיר, אזור שעל פי תוכניות העירייה נמצא בתהליך התפתחות עירונית נרחב ובסמוך לקאנטרי קלאב, הסקייט פארק ובית הספר הטכני.
השכונה כוללת בניה רוויה של כ־1,600 יחידות דיור, מרביתן במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן". על פי התכנון, תושבי השכונה ייהנו מפארק שכונתי נרחב שבמרכזו מוסדות ציבור נותני שירותים. לשכונה נקבעו הנחיות בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי תוך שימת דגש על הסדרת פתרונות תנועה ברמה הגבוהה ביותר.
אכלוס: 2020-2019.
2. שכונת קריית גנים - כאן בונים לגובה
מגדלי המגורים הראשונים שכבר נבנו, בולטים למרחקים ומהווים את הסנונית הראשונה במתחם שבו מתוכננים להיבנות כ־2,300 יחידות דיור בבנייה רוויה. מתחם המגורים מוקם במקום אצטדיון הכדורגל 'וסרמיל' המיתולוגי של הפועל באר שבע. האצטדיון צפוי להיהרס על ידי העירייה, אולם הריסתו נדחתה מספר פעמים.
מיקום השכונה החדשה בסמוך לרחובות יהודה הלוי ודרך שמשון, מאפשר נגישות לצד צירי תנועה מרכזיים ומוקדים בבירת הנגב, בהם המרכז הרפואי אוניברסיטאי 'סורוקה', קריית הספורט בתוכה אצטדיון "טרנר", המשכן לאמנויות הבמה, קמפוס אוניברסיטת בן גוריון והקניונים הסמוכים.
המתחם ישודרג והפיתוח הסביבתי יתרום לאיכות החיים של התושבים הוותיקים והחדשים שיאכלסו את השכונה החדשה. כמו כן, צפויים להיבנות שני בתי ספר יסודיים וגני ילדים לצד בית ספר תיכון סמוך לשכונה החדשה.
שכונת קריית גנים שווקה בשנת 2015.
3. שכונת הפארק - עם הפנים לנחל
מדובר בשכונת מגורים הממוקמת על גדות פארק נחל באר שבע בגבולה הדרומי של העיר ותוכננה בדגש על קיימות והתאמה אקלימית. השכונה ממוקמת ליד שני צירים ראשיים: כביש 25 שחוצה את העיר ומחבר אותה ממערב לכיוון נתיבות ואשקלון וממזרח לכיוון דימונה וכביש 40 עוקף לכיוון תל־אביב.
בשכונה צפויות להיבנות כ־4,000 יחידות דיור, מתוכן כ־400 יחידות צמודות קרקע, כאשר מרבית יחידות הדיור כבר שווקו. במרכז השכונה מוצעת כיכר עירונית מרכזית, המהווה נקודת מפגש וסביבה יפותחו מבני ציבור, חזיתות מסחריות ופעילות עירונית מגוונת. על פי התכנון, יושם דגש להקמת שבילים להולכי רגל, שבילי אופניים ותחבורה ציבורית.
אכלוס: 2020 והלאה.
4. שכונת כלניות - ביקוש לצמודי קרקע
שכונת כלניות ממוקמת בגבולה הצפון מערבי של העיר, צפון־מערבית לשכונת נחל עשן ולא רחוק מקריית הספורט מצד אחד, והקאנטרי קלאב מצדה השני. השכונה כוללת בנייה של כ־1,200 יחידות דיור, כאשר מדובר במגרשים המאופיינים בבנייה צמודת קרקע אשר ייתנו מענה לביקוש הרב למגורים מסוג זה בעיר.
התכנון של השכונה נעשה בהתאם לסטנדרטים הגבוהים ביותר, על מנת להבטיח מענה ראוי לצרכי התושבים העתידיים של השכונה. בימים אלו עבודות פיתוח הכבישים והתשתיות נמצאות בעיצומן, וכבר עתה ניתן לראות שעשרות תושבים החלו בבניית ביתם.
אכלוס: תחילת 2019 והלאה.
5. שכונת פסגת רמות - בנייה בהמשכים
שכונת רמות רבתי כוללת בתוכה תת שכונות שהוקמו במשך השנים, אשר נותנים מענה לביקוש הרב באזור זה. שכונת פסגת רמות החדשה היא אחת מהן, מדובר ברובע עירוני בגבול הצפוני של העיר, בסמוך לשכונת רמות ב' הקיימת.
הרובע מתוכנן לאכלס כ־3,714 יחידות דיור. המבנים יהיו בני 7-4 קומות לניצול מירבי בתוואי הקרקע. עוד מתוכננים לקום מבני ציבור, שטחי תעסוקה ודיור מוגן. התוכנית מציעה ארגון בר־קיימא של המגורים ושילובם בצורה אורגנית עם חללים פתוחים ירוקים, כדוגמה מייצגת לפיתוח פריפריאלי של העיר.
אכלוס: 2021 והלאה.
6. שכונת הרקפות/רובע מנחם - היצע רחב של מתחמי מגורים
שכונה שבה רובע המגורים ישתרע בין שדרות רגר והכניסה הצפונית לעיר, בחלק הצפון־מערבי של העיר לשכונה העתידית כלניות. רובע המגורים יכלול 4,150 יחידות דיור והתוכנית מציעה מגוון טיפוסי מגורים, בהתאם לסיטואציה העירונית והטופוגרפית הקיימת.
מגורים מדורגים, בנייה רוויה, מתחמי מגורים בשיפועים בינוניים, מתחמי מגורים לאורך רחובות ראשיים ומגורים צמודי קרקע במגרשים בודדים בתמהיל מגוון, במגרשים שנעים בשטח בין 350 ל־700 מ"ר. מדובר בשכונה במיקום מרכזי המשלב מוסדות ציבור, מסחר ושטחים ציבוריים פתוחים.
אכלוס: 2021.
7. רובע פלח 5 (נווה זאב) - שכונה בתוך שכונה
לאחר ששווקו כ־1,000 יחידות דיור, החלה בנייתם של הבניינים ברובע פלח 5 בשכונת נווה זאב, במקביל לבניית גני ילדים ובתי ספר. כמו כן, הקמת פארק שמשתרע על פני כ־50 דונם נמצא בשלבי סיום. רוב הבנייה ברובע הינה בנייה רוויה בבניינים בני חמש עד 18 קומות.
רובע פלח 5 משתרע מדרום לרחוב הצ"ח ועד נחל באר־שבע ומשכונת שיכון דרום שבפאתי העיר העתיקה במזרח ועד כביש הטבעת של העיר ממערב.
אכלוס: מאוכלס וממשיכים באכלוס.
שוק באי ודאות
שי שטרן מסוכנות הנדל"ן 'רימקס' סבור כי יש ביקוש לדירות, אבל אי הוודאות מקשה על המכירות
"ברמת העיקרון יש ביקוש לדירות בשכונות החדשות, אולם אי הוודאות היום בשוק מעכבת את הרכישות", אומר שי שטרן, בעלים של סוכנות 'רימקס' באר שבע - חברה בינלאומית לתיווך נדל"ן. לדברי שטרן, אמנם בחודש פברואר שוק הנדל"ן בבירת הנגב חזר לעבודה והוא דינמי ויש עסקאות, אולם עדיין לא ברמה של התחלות בנייה.
ממה נובעת חוסר הוודאות?
"זה נקשר לכמה מרכיבים, לדוגמה אי הוודאות הפוליטית, עניין של ריביות, משכנתאות, ועוד. באר שבע להבדיל מערים אחרות היא לא בועתית, היא עשתה במשך השנים תיקון ונמצאת במגמה של ביקוש. המצב הוא טוב, ההיצע שנוצר בשוק אני מקווה שייקבל את הביקוש המתאים".
נעזרנו בשי שטרן מ'רימקס' כדי לקבל תמונה על מצב המחירים של דירות בשכונות החדשות. מהנתונים שמסר עולה כי טווח המחירים לדירות ארבעה חדרים נע בין 1.2 מיליון שקלים ועד 1.3 מיליון שקלים. לדירות חמישה חדרים המחירים נעים בין 1.4 מיליון ל־1.5 מיליון שקלים. מחירי הפנטהאוז נעים החל מ־1.8 מיליון ועד 2.2 מיליון שקלים.
ואילו בשוק המגרשים, לדוגמה בשכונת כלניות, מחיר מגרש של 350 מ"ר נאמד ב־800 אלף שקל ומגרש על חצי דונם מגיע עד 950 אלף שקל ולעיתים אף יותר.
