סיומו של משבר הקורונה אינו נראה באופק, ונכון לעכשיו נראה שהנגיף מסרב להיעלם. גם בענף הנדל"ן הארצי והמקומי מודאגים מהמצב ומכך שהמשבר הכלכלי יחריף עוד יותר וישפיע לרעה על מצבו של הענף בשנת 2021 הנמצאת כבר ממש מעבר לפינה.
התמונה העולה מסקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, בנושא ענף הנדל"ן למגורים ברבעון השני של שנת 2020 רק מחזקת תחושות אלה. מהסקירה שפורסמה בשבוע שעבר עולה שלא רק היקף רכישת הדירות החדשות בבירת הנגב ירד, אלא גם היקף רכישת דירות יד השנייה והדירות להשקעה. לכל הדעות, נקודת פתיחה לא טובה לקראת שנת 2021.
מוכרים בהפסד
מסקירת הכלכלנית הראשית עולה אומנם שאזור באר־שבע הוא האזור היחידי בארץ שנרשמה בו עלייה ברכישת דירות חדשות בתקופת הסגר הראשון, אבל כשבוחנים את הנתונים מגלים שבהשוואה לרבעון הראשון של שנת 2020 ירד היקף הרכישות בשיעורים לא מבוטלים.
כך למשל, ברבעון השני של שנת 2020 נרכשו באזור באר־שבע 3,227 דירות חדשות, כולל דירות 'מחיר למשתכן'. מדובר בעלייה בשיעור של 2.7 אחוזים בהשוואה לרבעון השני של שנת 2019, אבל בהשוואה לרבעון הראשון של שנת 2020, טרם פרץ הנגיף לחיינו, ירד היקף הרכישות בשיעור של 15.7 אחוז.
יצוין שאזור באר־שבע רשם בכך את העלייה היחידה ברכישת דירות חדשות בתקופת הסגר הראשון בהשוואה לשאר אזורי הארץ שבהם היו ירידות חדות ביותר.
דור אלימלך מתיווך 'קבוצת שנהב הדור הבא': "ככל שמשבר הקורונה יימשך, תימשך המגמה של חצי השנה האחרונה המאופיינת בזמן ממושך יותר למכירת נכסים עם ירידת מחירים סביב עשרה אחוזים"
בבאר־שבע עצמה נרכשו ברבעון השני של השנה 1,524 דירות חדשות, כולל דירות שנרכשו במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן', עלייה בשיעור של 38.3 אחוז בהשוואה לרבעון השני של שנת 2019. עם זאת, מדובר בירידה בשיעור של 18.8 אחוז בהשוואה לרבעון הראשון של שנת 2020.
עוד עולה מהסקירה ש־20 אחוז ממכירת דירות להשקעה בבאר־שבע ברבעון השני של 2020 הסתכמו בהפסד כספי למוכרי הדירות. כידוע, באר־שבע הפכה בעשור האחרון לאחד האזורים המועדפים בישראל על רוכשי דירות להשקעה.
הכלכלנית הראשית במשרד האוצר קובעת שהשיעור הגבוה של מכירות דירות בהפסד באזור באר־שבע ברבעון השני של שנת 2020 נובע משיעור גבוה של משקיעים שבחרו למכור את דירותיהם זמן קצר יחסית אחרי שרכשו אותן. ולראייה, כ־35 אחוז מהדירות שמשקיעים מכרו באזור באר־שבע בתקופה הנסקרת היו בבעלותם לא יותר משש שנים.
ממשיכים לבנות
עוד עולה מנתוני הסקירה שרכישות הדירות להשקעה בבאר־שבע בחודשים אפריל־יוני השנה הסתכמו ב־365 עסקאות, ירידה בשיעור של 6.6 אחוזים לעומת מספרן ברבעון הראשון של שנת 2020.
ספיר גלעדי מתיווך 'נדל"ן בזמן': "אני צופה שבשנה הקרובה תהיה ירידה בשיעור של חמישה עד עשרה אחוזים בהיקף העסקאות, הן לגבי דירות למכירה והן לגבי דירות להשכרה"
גם בהיקף רכישות דירות יד שנייה נרשמה ברבעון השני של 2020 ירידה גדולה עוד יותר. במהלך התקופה הנסקרת נמכרו בבאר־שבע 1,703 דירות יד שנייה, ירידה בשיעור של 13.7 אחוז בהשוואה לרבעון הראשון של השנה, וירידה בשיעור של 16.5 אחוז לעומת הרבעון השני של שנת 2019.
עם זאת, בפילוח גיאוגרפי עולה שבשונה מפילוח השוק של דירות יד שנייה שבו נרשמה ירידה במספר העסקאות בכל האזורים, דווקא בבאר־שבע נרשמה ברבעון השני של 2020 עלייה בשיעור של 12 אחוז בהיקף המכירות של דירות קבלן בשוק החופשי, הן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם. לפי נתוני הסקירה נמכרו 697 דירות, השיעור הגבוה ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת 2018.
מוטי לוי מתיווך 'בא לי בית' בבאר־שבע: "למרות המצב הכלכלי הלא טוב במשק, אני מעריך שאנשים שיש בידיהם אמצעים ירכשו דירות משופרות יותר בהשוואה לדירותיהם כיום"
זאת תמונת המצב נכון לעכשיו. מה צופנת לנו השנה החדשה, כשהמשק מצוי ברובו בקיפאון בגלל הסגרים הארוכים, שיעור האבטלה רק הולך ועולה ושוק הנדל"ן באזור בכלל, ובבאר־שבע בפרט, שרוי באי ודאות באשר לעתיד?
על פי נתוני מינהל התכנון, ממשיכים לבנות כמעט כרגיל. כך למשל, עומדות לפני אישורן כמה תוכניות לבניית מאות דירות חדשות ברחבי באר־שבע, בהן כ־500 דירות בשטח חוות רם במזרחה של העיר. כמו כן אמורות להיבנות יותר מ־200 דירות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית במרכז האזרחי בבאר־שבע. נוסף על כך, תימשך גם בשנה הקרובה בנייתן של אלפי יחידות הדיור בשכונות סיגליות, כלניות, פארק הנחל ו'סנטרל פארק
חוששים להתחייב
"אנחנו נמצאים במציאות של האטה בשוק הנדל"ן בגלל הקורונה", מציין השבוע בעל משרד התיווך 'בא לי בית' בבאר־שבע, מוטי לוי. "אין עסקאות ואנשים חוששים לקחת על עצמם התחייבויות במצב הכלכלי הקשה שנקלענו אליו. עם זאת, אני מעריך שלאחר שיוסר הסגר ויינתנו הקלות כאלו או אחרות, שוק הנדל"ן המקומי יתאושש, אומנם בקצב איטי, אבל הוא יתאושש".
איך להערכתך זה יבוא לידי ביטוי?
"למרות המצב הכלכלי הלא טוב במשק, אני מעריך שאנשים שיש בידיהם אמצעים ירכשו דירות משופרות יותר בהשוואה לדירותיהם כיום. ההערכה שלי היא שתקופת הסגר בבית דווקא גורמת לאנשים לרצות ולשפר את תנאי מגוריהם, ומי שיוכל, יעשה את זה וירכוש דירה גדולה יותר. בשכונת כלניות למשל אין כיום כמעט אף מגרש למכירה. רוב המגרשים תפוסים ובונים עליהם".
בעל משרד התיווך 'נדל"ן בזמן' בבאר־שבע, ספיר גלעדי, אומר כי "אנחנו נמצאים בתקופה מאתגרת שלא ידענו מעולם. עקב השבתת המשק יורדים הביקושים. מצד אחד, הקיפאון במשק והאבטלה שבאה בעקבותיו יוצרים מציאות קשה בשוק הנדל"ן. לאנשים אין אפשרות לקחת משכנתה במציאות הזו לצורך רכישת דירה. מצד שני, הביקוש להשכרת דירות הולך וגובר. אני צופה שבשנה הקרובה תהיה ירידה בשיעור של חמישה עד עשרה אחוזים בהיקף העסקאות, הן לגבי דירות למכירה והן לגבי דירות להשכרה".
שייקה נפחא, מנכ"ל חברת 'סלעית': "מינהלת הסכמי הגג סייעה בצורה בלתי רגילה ליזמים. אני חושש שסגירת המינהלת מאיימת על אכלוס השכונה והתושבים לא יזכו לשירותים שהובטחו להם"
להערכתך, איך תיראה השנה הקרובה בתחום הנדל"ן?
"נצטרך להתמודד עם מגבלות התקופה. המצב כעת הוא שהקבלנים תקועים עם מלאי של דירות. היצע הדירות עולה על הביקוש. שוק הנדל"ן הפך לשוק של קונים ולא של מוכרים, מצב שלא היה בעבר. מצד אחד, במציאות של היום אנשים לא יצאו להרפתקה נדל"נית בתנאים של אי ודאות לגבי העתיד. מצד שני, התקופה הקרובה היא גם הזדמנות לבצע עסקאות נדל"ן במחירים שמשקפים מציאות של לפני ארבע־חמש שנים. קשה מאוד להעריך כיצד תיראה השנה הקרובה מבחינה נדל"נית בעיר".
המחירים ימשיכו לרדת
בעלי משרד התיווך הבאר־שבעי 'קבוצת שנהב הדור הבא', דור אלימלך ושנהב אלקיים, מציינים כי "מניסיוננו בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, אנחנו מאמינים שהשוק בבאר־שבע הוא שוק יציב, סולידי ובטוח בהחלט. עם זאת, אנחנו מאמינים שככל שמשבר הקורונה יימשך, תימשך המגמה של חצי השנה האחרונה המאופיינת בזמן ממושך יותר למכירת נכסים עם ירידת מחירים סביב עשרה אחוזים. נקודה נוספת הגורמת להאטה בשוק היא הצפה של אלפי יחידות דיור חדשות הנמצאות בבנייה ברגעים אלה ממש, מה שגורם להיצע יותר גדול מהביקוש והתוצאות לכך נראות בשטח. בשוק המשרדים אנו צופים המשך ירידת מחירים ולא רק עקב משבר הקורונה, אלא גם בעקבות בנייה מסיבית ומרובה".
אופטימיות זהירה מגלה יו"ר ארגון הקבלנים בנגב וממלא מקום נשיא התאחדות 'בוני הארץ', אלי אביסרור. להערכתו, למרות המשבר הבריאותי והכלכלי, יש ביקוש לדירות והוא עתיד להימשך גם בשנה הקרובה. "בזמן שהיתה ירידה בביקוש לדירות בכל הארץ, באר־שבע היא העיר היחידה שרשמה עלייה בביקושים.
אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב: "בזמן שהיתה ירידה בביקוש לדירות בכל הארץ, באר־שבע היא העיר היחידה שרשמה עלייה בביקושים"
"הרגשנו את זה מיד לאחר הסגר הראשון ואני צופה שנרגיש את זה שוב בסבב הנוכחי", הוא מציין, אבל מזהיר באותה נשימה, "העובדה שאין שר שיכון ואין מדיניות ברורה בתחום הנדל"ן, רק מגבירה את החשש בקרב הרוכשים שברגע שיפשירו קרקעות לשיווק בשוק החופשי וייצאו למכרזים מחירי הקרקעות יעלו באופן דרמטי". לדברי אביסרור, "כדי להמשיך להוביל את שוק הנדל"ן בבאר־שבע ולשמור על ביקושים, יש להתמודד עם חסמים בירוקרטיים שמעכבים את התחלות הבנייה בעיר".
כמו למשל?
"בעיריית באר־שבע חייבים לפעול לקבלת היתרי בנייה עבור קבלנים, ובכך לתגבר את התחלות הבנייה, אחרת לא יהיה מה לשווק, מה שעשוי להשפיע על התייקרות מחיר הדירות בעיר".
ממלא מקום וסגן יו"ר ארגון הקבלנים בנגב, יוסי דלויה, מציין שמספר התחלות הבנייה בבאר־שבע ירד בהשוואה לשנה שעברה, אף שלדבריו, יש ביקוש לדירות חדשות. "אנשים מבינים שהמצב הנוכחי הוא זמני, ומיד לאחר המשבר נראה עליות במחירי הנדל"ן, ולכן אנחנו חווים בחצי השנה האחרונה עלייה בביקושים שעתידה ללוות אותנו גם בשנה הזו", הוא מסביר. "כדי לשמור על המצב הקיים צריך לפעול ולקדם התחלות בנייה בעיר. על משרד הפנים לסייע לרשויות המקומיות, ולבאר־שבע בפרט, ולהקצות להן תקנים כדי שיזרזו תהליכים ובנייה בעיר".
עדיין לא רואים את סופו של משבר הקורונה. איך זה ישפיע על שוק הנדל"ן?
"אם המצב הבריאותי והכלכלי במדינה יימשך עוד חודשים ארוכים, ייאלץ שוק הנדל"ן לשנות צורה ולעבור לבניית יחידות לשכירות. המדינה תצטרך להוביל מדיניות של בניית יחידות מגורים לשכירות ולעודד לכך את הקבלנים".
הסכם בלי גג
אם לא די בכך, באחרונה נסגרה מינהלת הסכם הגג בבאר־שבע שהוקמה לפני חמש שנים כפועל יוצא מהסכם הגג שנחתם בחודש אוקטובר 2015 במעמד ראש הממשלה, בנימין נתניהו. הסכם הגג נועד להבטיח תוספת של 20 אלף יחידות דיור בבירת הנגב בתוך חמש שנים, קרי עד לסוף השנה הנוכחית. ואולם, ההבטחה הזאת לא מומשה וקיים חשש לגבי ההשפעה של ההחלטה לסגור את המינהלת על שוק הנדל"ן המקומי בשנים הקרובות.
שנהב אלקיים מתיווך 'קבוצת שנהב הדור הבא': "בשוק המשרדים אנו צופים המשך ירידת מחירים ולא רק עקב משבר הקורונה, אלא גם בעקבות בנייה מסיבית ומרובה"
לפי ההסכם, היו אמורות להיות משווקות 20 אלף דירות בתוך חמש שנים, ואולם בפועל שווקו עד כה רק 9,000 דירות, כ־4,000 מהן בתהליכי בנייה ורק כ־360 דירות נמסרו לרוכשים. שאר המגרשים שעליהם אמורות היו להיבנות הדירות במסגרת הסכם הגג טרם נמסרו ליזמים.
בין השאר מדובר בפיתוח של מתחמי מגורים בשכונות פארק הנחל, סיגליות, רקפות, נווה זאב ורמות. כמו כן, כולל הסכם הגג פיתוח תשתיות חדשות וחידוש תשתיות ישנות ברחבי העיר. עם סגירת מינהלת הסכמי הגג, יזמים וקבלנים שזכו במכרזים במסגרת ההסכם חוששים מעיכוב גדול בפרויקטים שנועדו להיבנות במסגרת הסכם הגג בבירת הנגב.
לדברי היזם שייקה נפחא, מנכ"ל חברת 'סלעית', הבונה את פרויקט 'באר־שבע טאצ'' בשכונת פארק הנחל, "המדינה היתה בדרך לפתור את מצוקת הדיור, אבל במו ידיה היא הורסת משהו טוב שהיא בנתה. בשכונת הפארק החדשה שמוקמת מול אזור התעשייה עמק שרה אמורים להיבנות 5,000 בתי אב, כאשר מינהלת הסכם הגג שהוקמה אמורה לתת מענה להקמת בתי ספר, גני ילדים ומבני ציבור שיישרתו את התושבים כבר בעת האכלוס. זו לא שכונה, זו עיר בפני עצמה. הסכם הגג נמצא רק ברבע מהדרך. את השכונה התחילו לשווק בשנת 2017. הצפי הוא שאכלוס השכונה יסתיים רק בעוד כחמש שנים. מינהלת הסכמי הגג סייעה בצורה בלתי רגילה ליזמים. אני חושש שסגירת המינהלת מאיימת על אכלוס השכונה והתושבים לא יזכו לשירותים שהובטחו להם".
יוסי דלויה, ממלא מקום וסגן יו"ר ארגון הקבלנים בנגב: "אם המצב הבריאותי והכלכלי במדינה יימשך עוד חודשים ארוכים, שוק הנדל"ן ייאלץ לשנות צורה ולעבור לבניית יחידות לשכירות"
לדברי יו"ר ארגון קבלני הנגב, אלי אביסרור, "המינהלת היא זו שסייעה ליזמים, פעלה להתרת חסמים בירוקרטיים ודחפה מול העירייה. חבל שגוף כזה ייסגר. יש להיכנס בהקדם למשא ומתן מול משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון במטרה להמשיך ולשווק את הקרקעות בעיר ולממש את הביקושים העולים. באר־שבע נמצאת בתקופה שבה הביקושים ערים, ויש להמשיך ולשווק קרקעות באופן הדרגתי כדי שלא להוביל להצפת השוק".
רוצים להאריך
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה לפניית "ידיעות הנגב": "בשנת 2015 חתמו משרד הבינוי והשיכון ועיריית באר־שבע על הסכם גג לשיווק של כ־18 אלף יחידות דיור לתקופה של חמש שנים. במסגרת ההסכם פעלה מינהלת לנושא בעלות של 30 מיליון שקל ששולמו במלואם על ידי המשרד.
"במהלך חמש השנים האחרונות שיווק משרד הבינוי והשיכון בהצלחה 9,000 יחידות דיור חדשות בבאר־שבע והשקיע כ־1.8 מיליארד שקלים בפיתוחה. בימים אלה הייתה צפויה מינהלת הסכם הגג להיסגר בהתאם לתקופת הפעלתה כפי שהוחלט בהסכם הגג. עם זאת, בשבועות האחרונים פועל המשרד מול העירייה במטרה להאריך את הסכם הגג על מנת לממש את יתרת ההסכם ובהתאם להאריך את פעילותה של מינהלת הסכם הגג לתקופה נוספת. אנו מקווים שעיריית באר־שבע יחד עם משרד השיכון תמשיך ביישום הסכם הגג תוך המשך ביצוע ההשקעות בעיר ובניית אלפי דירות נוספות, דבר שיאפשר למשרד השיכון להמשיך ולממן את ההשקעה בעיר".
קראו גם >>
מעיריית באר־שבע נמסר בתגובה: "העירייה עמדה בשיווק היחידות שנדרשו בהתאם למנגנון הקבוע בהסכם ועל פי המתווה שנקבע בין המדינה לבין העירייה. תקופת ההסכם ופעילות המינהלת נקבעה ותוקצבה לחמש שנים, עד חודש נובמבר 2020. מאחר שנותרו עוד יחידות לשיווק דנים כיום משרד השיכון והעירייה בהארכת ההסכם תוך מתן פתרון לכל הסוגיות, לרבות תקצוב וניהול המשימות שבוצעו על ידי העירייה באמצעות המינהלת".
