שוק הנדל"ן רותח. לצד הביקושים הגדולים לדירות חדשות ועלייה במחירי הדירות, יוצאים בימים אלה משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל בתוכנית חדשה על מנת לצנן את השוק תחת הכותרת "דירה בהנחה", הגירסה המשודרגת יותר לתוכניות העבר "מחיר למשתכן", "מחיר מופחת" ו"מחיר מטרה".
על פי אותה תוכנית, יוגרלו כבר בשנה הקרובה כ־30 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ, בהן כ־5,000 יחידות דיור באזור הנגב, כשבמסגרת אותה תוכנית יוצעו יחידות הדיור החדשות בהנחות משמעותיות לזוגות צעירים ומחוסרי דיור, המוגדרים על פי הקריטריונים (ראה מסגרת) כזכאים להיכלל בהגרלת הדירות.
ל"מיינט באאר שבע" נודע, כי על פי התוכנית המתגבשת, יוגרלו במהלך השנה הקרובה 900 יחידות דיור בבאר־שבע, 1,900 יחידות דיור בדימונה, 1,100 יחידות דיור באופקים, 450 יחידות דיור בנתיבות, 100 יחידות דיור בערד, ותשע יחידות דיור במצפה רמון.
עוד נודע מגורם במשרד הבינוי והשיכון, כי במסגרת ההגרלות הראשונות שיתקיימו כבר בחודש הקרוב יוגרלו כ־680 יחידות דיור בדימונה ו־520 יחידות דיור באופקים וכ־40 יחידות דיור בנתיבות.
במשרד הבינוי והשיכון וברשות מקרקעי ישראל ציינו כי הדירות שיוגרלו במסגרת התכנית החדשה כוללות יתרות של התוכניות הקודמות, כמו "מחיר למשתכן", "מחיר מופחת" ו"מחיר מטרה".
הנחה משמעותית
בחודש דצמבר האחרון אושרה תוכנית למתן מענקים לרוכשי דירה במסגרת התוכנית "מחיר מטרה", במסגרתה יינתן מענק בגובה של 40 אלף שקל לזכאי משרד הבינוי והשיכון שירכשו דירה במסגרת התוכנית באזורים בהם מחיר הקרקע, ללא הוצאות פיתוח, נמוך מ־100 אלף שקל ליחידת דיור ללא מס ערך מוסף.
קראו עוד>>
התוכנית החדשה, במתכונת מוגברת, כך על פי משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל תעניק כעת לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור הזדמנות לרכוש דירה משלהם תוך קבלת הנחה משמעותית ממחיר השוק.
התוכנית תציע הנחה של עד 300 אלף שקל או 20 אחוז ממחיר הדירה עבור הזוכים בהגרלה.
עם פרסום התוכנית, ציין שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, כי "פעלנו להביא את תוכנית 'מחיר מטרה' שנותנת הנחה של מאות אלפי שקלים. כבר בשנה הזאת נוציא עשרות אלפי דירות בהנחה, גם מתוכניות קודמות וגם מתוכנית 'מחיר מטרה' עבור הזוגות הצעירים, כדי שהם יוכלו לקנות דירה במחיר סביר".
לדברי מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, "לאחר ששיווקנו בשנה החולפת אלפי יחידות דיור ופרסמנו את תוכנית השיווק החדשה לשנת 2022, אנו שמחים שכשליש מהיקף זה יצא בהגרלות לציבור הזכאים במחירים מוזלים משמעותית ממחירי השוק, ויאפשר לזוגות צעירים ומחוסרי דיור לזכות בהזדמנות לדירה משלהם".
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן, ציין כי "הגדלת ההיצע של יחידות הדיור לזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור הינו אחד מהיעדים שהצבנו לעצמנו ונמשיך לעשות כל שביכולתנו בתחום זה".
המחירים עולים
התוכנית "דירה בהנחה", במסגרתה יוגרלו אלפי יחידות דיור חדשות ברחבי הנגב, משתלבת גם עם תוכנית העבודה השנתית של רשות מקרקעי ישראל במטרה להפחית את מחירי הדירות שרק הולכים ועולים.
מהתוכנית עולה כי בשנה הקרובה מתוכנן שיווקן של 15,620 יחידות דיור בערי הנגב השונות בתמהיל של בנייה רוויה ובנייה נמוכה. חלקן של אותן דירות יוצע לזכאים במסגרת תוכנית ההגרלות.
על פי התוכנית, מדובר בין השאר בשיווק של 1,962 יחידות דיור באופקים, חלקן בשכונת אפיקי נחל, חלקן בשכונת האקליפטוס בסמוך לאצטדיון העירוני.
כמו כן ישווקו 1,911 יחידות דיור בשכונות הפארק, רקפות, פסגת רמות והרכס בבאר־שבע, וכן 2,292 יחידות דיור בשכונות החדשות המתוכננות להיבנות בדימונה, 1,813 יחידות דיור בשכונות מעלוות הנחל, רמות יורם, רמות מאיר ונווה שרון בנתיבות, 1,115 יחידות דיור בערד ו־1,800 יחידות דיור ברהט.
בנוסף לכך, מתוכנן גם שיווקן של אלפי יחידות דיור נוספות באזור הנגב, בהן 667 יחידות דיור בירוחם, 500 במועצה האזורית תמר, 454 במצפה רמון, 462 בחורה ו־545 יחידות דיור בערערה.
ברשות מקרקעי ישראל ציינו כי אין בפרסום תכנית השיווק הזו כדי לחייב את פרסום המכרזים הנזכרים בתוכנית השיווק וכי הדבר נתון לשיקול דעתם הבלעדי של רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון.
עוד ציינו ברשות מקרקעי ישראל, כי ייתכנו שינויים, לרבות ביטול או הוספה או שינוי של מתחמי השיווק של יחידות הדיור.
פתרון נקודתי
כך או כך, גורמים בענף הנדל"ן בנגב לא ממהרים לברך על המוגמר, ולהערכתם, הדרך לרכישת דירה עבור מי שזכאי לכך עוד ארוכה, והחלום לזכות בדירה חדשה לא במהרה יתגשם.
"התוכנית 'דירה בהנחה' מתמקדת בפתרון זמני", אומר ל"ידיעות הנגב" אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב, "והיא לא מציעה טיפול שורש מעמיק עבור שוק הדיור. לצערי, הממשלה לא מתייחסת למשבר הדיור ברצינות, ואנחנו שוב רואים פתרונות נקודתיים מבלי לחשוב לטווח הארוך.
"בסיטואציה כזו, בה יעניקו שוב למספר מוגבל של משפחות הטבות דיור, אנחנו נישאר עם מחירי דיור גבוהים, זוגות צעירים ומשפרי דיור יישארו ללא מענה וללא פתרון".
מה הפתרון?
"חייבים לחשוב קדימה ולהסתכל על עתיד שוק הנדל"ן בישראל, על עשר השנים הבאות ויותר. תוכניות אלו, מסוג 'דירה בהנחה', 'מחיר מטרה' ו'מחיר למשתכן', הן אלו הגורמות למחירי הקרקעות לעלות, שכן הקרקעות המשווקות בשוק החופשי מתייקרות על חשבון ההנחה של אותן התוכניות.
"על מנת לבלום את עליית המחירים, על המדינה לשווק קרקעות בכמות גדולה, כשלפחות 300 אלף יחידות דיור יהיו בעלות של פיתוח בלבד. היום מנהל מקרקעי ישראל ממסחר בקרקעות, ולכן כל חודשיים אנחנו חווים עלייה נוספת במחירי הקרקע. יש להפשיר ולשווק כמה שיותר קרקעות בהגרלה ובמחירי פיתוח בלבד.
"רק כך נצליח לייצב את מחירי הדיור לאורך זמן ולשנות את מגמת העלייה במחירים".
מהן ההשלכות של תוכנית כזו על באר־שבע?
"באשר לבאר־שבע בפרט, לפי תוכנית זו, ההנחה לא תגיע לגובה המקסימלי של 300 אלף שקל, אלא לסכום הנחה מופחת בהרבה. בשנים האחרונות אנו חווים מגמה בה משפחות צעירות עוזבות את העיר ועוברות ליישובים ולערים מסביב, וכך נהנות מהטבות מס שמוזילות באופן משמעותי את יוקר המחייה ומחירי הדיור.
"על מנת שבאר־שבע תהפוך למטרופולין מוביל, המדינה צריכה לקדם הטבות מס גם לתושבי העיר. אני רואה בכך את האמצעי היעיל להתמודדות עם מחירי הדיור ולעודד הגירה חיובית לעיר והתיישבות של תושבים חדשים באזור".
ההוצאות גדלות
"השנים האחרונות", אומר אוהד ורטש, שמאי מקרקעין מבאר־שבע, "לימדו אותנו שתוכניות מהסוג הזה הן למעשה סוג של פלסטר נקודתי והן לא באמת מצליחות להביא לשינוי מהותי בהתנהגות השוק לגבי מחירי הדיור. מה גם שההשפעה של תוכנית כזו באזורים שהם לא אזורי ביקוש, לא אזורים פריפריאליים, לא כל כך עובדת".
תוכנית כזו יכולה להשפיע על שוק הנדל"ן בבאר־שבע, למשל?
"אני לא חושב שזה ייצור כאן מהפכה או משהו שישפיע בצורה אמיתית על בלימה של עליית מחירים.
"בוודאי לא משהו שאני רואה כיצד הוא מביא לירידת מחירים. לדעתי, זה לא יהווה פקטור רציני או אמיתי לבלימה של עליית מחירי הדיור, בטח לא לירידת המחירים. הממשלה בכלל לא מדברת על הורדת מחירי הדיור, אלא על בלימת המחירים ועל צמצום עליית מחירי הדיור".
כלומר, עוד מוקדם לחגוג?
"התוכנית הזו, ביחס לסך הכל יחידות הדיור שנמכרות בבאר־שבע ובשאר הערים בנגב, אז מבינים שהיכולת של ההשפעה של התוכנית הזו על כלל השוק ועל ההתנהגות שלו היא מוגבלת, בלשון המעטה. לכן, היא לא תשפיע ברמה כזו שהיא באמת תעצור או תבלום את עליית מחירי הדיור וגם לא תגרום לירידת מחירים.
"התוכנית תעזור נקודתית למי שיזכה בהגרלה. זה גם תלוי מקום, תלוי פרויקט ותלוי זמן המתנה עד לקבלת הדירה".
לדברי ורטש, "גם עבור מי שיזכה בהגרלה לקבלת דירה בהנחה משמעותית, זה לא בטוח ולא אוטומטי. זה תלוי בפרויקט עצמו ובמחירי המכירה הראשונים שלו. זה גם תלוי בפרק הזמן שיעבור עד שהרוכשים יקבלו את הדירה שלהם.
"בינתיים הם סופגים את המדדים ובזמן הזה הם צריכים לשלם דמי שכירות במקומות מגוריהם העכשוויים וגם משכנתא חלקית. צריך לבחון את המקרים האלה באופן נקודתי. כמובן שזה תלוי באזור בו ממוקם הפרויקט, במשך הזמן עד לקבלת היתר הבנייה לפרויקט ובמשך הזמן עד למסירת הדירה לרוכשים".
מהי בעצם המשמעות לכך?
"המשמעות היא, שאם זכית היום בהגרלה לדירה ואתה מקבל את הדירה רק בעוד כשלוש שנים, יש לך עד אז חתיכת הוצאה. לך תדע מה יהיה עד אז. משווקים דירות, אבל יש מצב שהיזמים עדיין בכלל לא קיבלו היתר בנייה לאותן דירות.
8 צפייה בגלריה
עו"ד דן כהן, מנהל מחלקת מקרקעין במשרד עורכי הדין "כהן־ערב" בבאר־שבע: "הגרלת הדירות הינה פתרון זמני בלבד"
(משרד "כהן ערב")
"כבר היו דברים מעולם. לפעמים נוח להתעלם מזה, אבל צריך לקחת בחשבון שלשלם דמי שכירות עבור קורת גג עד קבלת הדירה החדשה ולספוג את מדד תשומות הבנייה במשך אותה תקופה, זה כסף לא קטן. למשל, אם צריך לשלם על דירה חדשה סכום של כמיליון וחצי שקל ומקבלים אותה רק בעוד כשלוש שנים, אז בינתיים צריך לשלם שכירות של 4,000 שקל לחודש, וזה מצטבר לסכום נאה.
"גם עליית מדד תשומות הבנייה מייקרת לרוכשים את מחיר הדירה. דמי השכירות ומדד תשומות הבנייה הם למעשה נגזרת לתקופת ההמתנה עד לקבלת היתרי הבנייה, וכמובן מסירת הדירות. לרוב, הדירות האלה נמכרות על הנייר ובחלק מהמקרים עוד לפני קבלת היתר הבנייה. גם זה קורה".
טיפה בים
עו"ד דן כהן, מנהל מחלקת מקרקעין במשרד עורכי הדין "כהן־ערב" בבאר־שבע, מחזיק בדעה דומה. "הגרלת הדירות עליה הכריזה הממשלה ברחבי הארץ, ובאזור הנגב, בפרט", אומר עו"ד כהן, "הינה פתרון זמני בלבד. בסופו של יום, כמות הדירות שיוגרלו לא ישפיעו על השוק המקומי, ומדובר בטיפה בים הביקוש לדירות שרק הולך וגדל".
מה הפתרון?
"אחת הדרכים להנגיש דירות למחוסרי דיור מצריכה קודם כל שינוי בתפיסה על ידי המדינה. המדינה חייבת לקבל החלטה, כי אין לראות בשיווק קרקעות כמקור הכנסה, אלא כמשאב מוגבל של כלל הציבור בישראל. לכן יש לשווק מגרשים לבנייה רוויה ללא עלות, כאשר רוכשי הדירות יוכלו להיות מחוסרי דיור בלבד הזכאים לדיור לפי קריטריונים של המדינה.
"שינוי זה הינו רק חלק מהפעולות הנדרשות על ידי המדינה לפתרון הסוגיה המורכבת, שמעניינת ונוגעת לכלל הציבור בארץ".
לעדכונים: חדשות באר שבע
