מדיניות לחוד ומציאות בשטח לחוד. בעוד שהמדיניות הרשמית של המדינה היא לצופף יישובים ככל שניתן ולצמצם ככל האפשר בנייתם של בתים פרטיים צמודי קרקע, תוך העדפת בנייתם של מגדלי מגורים רבי קומות, מתברר שיותר ויותר אנשים בציבור הישראלי חולמים על בית פרטי וגינה ומעדיפים על פני דירה בקומה ה־20 במגדל מגורים בן עשרות דירות.
ברשות מקרקעי ישראל זיהו את המגמה הזו, שהולכת ותופסת תאוצה לאחר משבר הקורונה על כל השלכותיו, ובערב חג הפסח האחרון נרשמה תנופה של פרסום מכרזים לקבלת זכויות חכירה במאות מגרשים, בעיקר בבאר־שבע, לבניית מאות יחידות דיור צמודות קרקע בבנייה עצמית בשכונות החדשות של העיר.
כך, למשל, פורסם לאחרונה מכרז להתקשרות בחוזה חכירה ישירה לקבלת זכויות חכירה ב־601 מגרשים לבניית 601 יחידות דיור צמודות קרקע בבנייה עצמית בשכונת "רקפות" בבאר־שבע.
המכרז הוא חלק מתוכנית כוללת של הקמת השכונה החדשה בחלק המזרחי של בירת הנגב, בה ייבנו בסך הכל כ־6,800 יחידות דיור, רובן בבנייה רוויה, אך כמה מאות מהן יהיו, כאמור, צמודות קרקע.
בנוסף לכך, פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז פומבי נוסף להתקשרות בחוזה חכירה ישירה לקבלת זכויות חכירה למגורים לבניית 53 יחידות דיור (קוטג'ים) בשלושה מתחמים בבנייה צמודת קרקע, אף הם בשכונת "רקפות".
מענה למשפרי דיור
ראש עיריית באר־שבע, רוביק דנילוביץ', ציין כי "יצאנו לדרך עם שיווק השלב הראשון של שכונת 'רקפות', שתשלים את שכונת 'כלניות' עד לכניסה הצפונית לעיר, מאחורי איצטדיון טרנר ובסיס התחמושת לשעבר. שכונת 'רקפות', בעלת צביון כפרי, תיתן מענה למשפרי ולמשדרגי דיור מקרב תושבי העיר באר־שבע ולאלה שירצו להצטרף אליה".
קראו עוד>>>
בעמוד הפייסבוק שלו ציין דנילוביץ' כי "המכרז שעלה לאוויר ייסגר בתיאום עם משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל רק לאחר שתאושר התקנה שבמסגרתה לפחות 50 אחוז מהזוכים יהיו בני המקום (תושבי באר־שבע). כמוכן ביקשנו להכניס תיקונים וסעיפים נוספים במכרז מתוך מטרה שהרוכשים יבנו את ביתם ויגורו בשכונה".
6 צפייה בגלריה
דנילוביץ'': "שכונת 'רקפות', בעלת צביון כפרי, תיתן מענה למשפרי ולמשדרגי דיור"
(צילום: הרצל יוסף)
אם לא די בזה, ברשות מקרקעי ישראל גם פרסמו בימים אלה מכרז להתקשרות בחוזה חכירה ישירה לקבלת זכויות חכירה במתחם לבניית 50 יחידות דיור צמודות קרקע בשכונת "הפארק" בבאר־שבע וכן מכרז לקבלת זכויות חכירה ב־15 מגרשים לבניית 15 יחידות דיור צמודות קרקע בבנייה עצמית בשכונת "נאות לון" בעיר, מה שמלמד שבניית יחידות דיור צמודות קרקע אינה רק נחלת השכונות החדשות כי אם גם יש לה מקום בשכונות הפחות חדשות בבירת הנגב.
המכרז באשר לשכונת נאות לון הוא חלק מתוכנית כוללת העוסקת בפיתוח יער לון כפארק ציבורי עם אזור ספורט ואזור מגורים ל־51 יחידות דיור.
התוכנית מתפרסת על פני כ־227 דונם והיא ממוקמת ביער לון ובשלב זה פורסם המכרז לבניית 15 יחידות הדיור בבנייה עצמית במסגרת אותה תוכנית.
אלטרנטיבה למרכז
לא רק ראש עיריית באר־שבע, רוביק דנילוביץ', מברך על פרסום המכרזים. גם ראש עיריית דימונה, בני ביטון, נוקט צעד דומה ומציין כי "שום מגרש ושום קרקע לא יוצאים מרשות מקרקעי ישראל למכרז ללא תיאום מלא עם ראשי הרשויות ובהסכמתם".
ביטון, המכהן גם כיו"ר הרשות לפיתוח הנגב, מציין כי "הוצאת מגרשים למכרזים לצד תנופת הבנייה בנגב מהוות אלטרנטיבה למגורים במרכז הארץ הפקוק והחסום מכל צדדיו. כך קל לנו יותר להציע לתושבי המרכז לבוא ולהתגורר בדימונה בפרט, ובנגב, בכלל".
בסוגיית הבנייה העצמית והבתים צמודי הקרקע, אומר ביטון כי "אני, כאסטרטגיה, קיבלתי החלטה עקרונית לפיה לפחות 30 אחוז מסך המגרשים בכל מכרז יהיו לטובת 'בנה ביתך' והשאר לבנייה רוויה. אני סבור כי מחיר המגרשים הוא יקר מאוד.
"כשנכנסתי לתפקידי, מגרש בן חצי דונם עלה כ־250 אלף שקל, בעוד שהיום מחירו חצה את מיליון השקלים. המחירים צריכים להיות הרבה יותר זולים, בעיקר כשמדובר בנגב שהוא משופע בקרקעות. על רשות מקרקעי ישראל חלה חובה להכפיל את כמות המגרשים ואולי אף לשלש אותם, ובכך לעודד צעירים ממרכז הארץ החפצים להגיע לנגב ולבנות בו את ביתם".
ביטון גם מציין כי על פי סיכום שלו עם שר הבינוי והשיכון ועם מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ייבנו בדימונה עד שלהי השנה הבאה לא פחות מ־4,000 יחידות דיור במסגרת 'בנה ביתך'.
צופה עליית מחירים
בארגון הקבלנים בנגב אמנם מברכים על השיווקים החדשים בבאר־שבע ובערי הסביבה, אך באותה נשימה גם מציינים כי לצד שיווק יחידות הדיור לקבלנים ויזמים ושיווק לבנייה פרטית, חשוב לשים לב, כך לטענת הקבלנים, לשיטת השיווק שמובילים משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל.
"תוכנית 'מחיר מופחת' שמוביל שר השיכון", אומר אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב, "בדומה לתוכניות הקודמות 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה', הן אלה שמייקרות בסופו של דבר את מחירי הדיור בישראל. ההנחה שניתנת לזכאים במסגרת התוכנית עולה ביוקר למי שאינו זכאי וקונה דירה בשוק החופשי.
"גם הפעם אני צופה עליית מחירים בעשרות אחוזים כפי שצפינו לאחר התוכנית 'מחיר למשתכן' ואכן חווינו התייקרויות של 20 אחוז במחירי הדירות בשוק החופשי. אנחנו רואים שמחירי הדיור ממשיכים לנסוק ללא פתרון הנראה באופק".
לדברי אביסרור, כדי לטפל בשוק הדיור חייבים לשנות את שיטת ההנחות ולטפל בשוק הדיור בצורה נכונה המאפשרת ליזמים ולרוכשים להתנהל בצורה נכונה ולא דרמטית.
כלומר?
"כדי לאפשר לשוק הדיור להתנהל בצורה נכונה וחופשית, על הממשלה לבטל את כלל התוכניות המבטיחות הנחה על חשבון השוק החופשי ולהעביר מענקים לאלה הזכאים להנחה באופן מלא שלא מגביל את יזמי הנדל"ן ואת הקבלנים.
"כך למעשה, יזמים וקבלנים לא יצטרכו לגלם את ההנחות על הדירות הנמכרות בשוק החופשי, אלא כל הדירות יימכרו כך, ומי שזכאי להנחה, יקבל אותה דרך המשרד הממשלתי האמון על כך. הדרך הנכונה ביותר היא שהמדינה תפסיק למסחר בקרקעות ולשווק את כל הקרקעות בשוק החופשי".
אביסרור גם מתייחס למצב בו רוכשי דירות הפכו את רכישתם להשקעה מבלי שכלל התגוררו בדירה. "יש לחייב את הזכאים לדירות במסגרת השיווקים החדשים", הוא אומר.
"להתגורר בדירה לפחות חמש שנים וזאת כדי למנוע מצב בו הרוכשים הפכו למשקיעים, כפי שראינו בתכנית 'מחיר למשתכן'. על מנת לתמרץ משפחות להגיע ולרכוש דירה בבאר־שבע, ובדרום בכלל, חייבים לתת הנחה במסים באופן שווה בכלל יישובי הנגב".
חלופה להשקעה
שמאי המקרקעין הבאר־שבעי, אוהד ורטש, לא ממהר לברך על המוגמר. לדבריו, השפעת ריבוי המכרזים לשיווק מגרשים לצורך בנייה רוויה או לבנייה עצמית של דירות צמודות קרקע שונה מעיר לעיר. אין דין באר־שבע, למשל, כדין דימונה או ערד.
"זה משתנה מעיר לעיר", מציין ורטש, "יש ערים שבהן שיעור מספר המגרשים ביחס למספר התושבים בהן והביקוש, למשל, לצמודי קרקע, הם גורמים שמשפיעים על תמונת הנדל"ן באותם מקומות. במצב של היום אנשים מתייחסים למגרשים לבנייה עצמית כסוג של השקעה, כחלופה להשקעה בשוק ההון.
"לכן, מה שקורה כיום בערד, למשל, בפרויקט של שכונת 'נופים', זו למעשה השקעה של אנשים שמצפים לקבל בעוד כמה שנים רווח על ההשקעה.
"יש רצון של אנשים להשיג רווח וההתייחסות למגרש לא כמגרש שרוצים לבנות עליו אלא למכור אותו ברווח בעוד שנה שנתיים למי שבאמת רוצה לבנות עליו בית. כך היה גם בשכונת 'כלניות' בבאר־שבע, וכך אני צופה יהיה גם בשכונת 'רקפות' בעיר".
השאלה היא, מה ניתן לעשות עם התופעה הזו?
"רשויות המדינה בכלל ורשות מקרקעי ישראל צריכות לטפל בדבר הזה. חובה לאכוף את החוקים והתקנות נגד ספסרות בקרקעות. על פי החוק, יש חובה לבנות בית בתוך פרק זמן מסוים על הקרקע בה זכית במכרז של המינהל, אך כיום אין שום סנקציה נגד מול מי שלא עומד בתנאים האלה. זו בעיה.
"המדינה מתירה, למעשה, להעביר זכויות בקרקעות מבלי לאכוף את התקנות. גם כיום, כשכבר קונסים את מי שלא עומד בתקנות האלה, מדובר בקנס שמסתכם בסכומים קטנים של כמה אלפי שקלים לעומת ההשקעה הגדולה במגרש עצמו.
"המדינה לא מספיק אוכפת את העמידה בתנאי החכירה שהמשמעות היא לבנות בית על הקרקע ומאפשרת העברת זכויות במגרשים ללא בדיקה של כל מקרה לגופו".
כיצד כל השיווק המאסיבי הזה של מגרשים לבנייה, בין אם רוויה, בין בנייה עצמית, אמור להשפיע על תמונת הנדל"ן באזור הנגב?
"אל מול רמת הביקוש הקיימת, אני לא חושב שזה ישפיע ברמת השוק על שווי של יחידות דיור צמודות קרקע. אני לא מאמין שהיקף המכרזים הזה הוא לא ברמה מספקת כדי להשפיע על מחירי הדיור באזור. בסופו של דבר נגלה, שקבלנים, לפי מחירי הרכישה שלהם, ימכרו את הדירות שיבנו על אותם מגרשים לא במחירים מוזלים.
"הם ישלמו בעבור הקרקע מחירים שמשקפים שווי שוק, אז למה שקבלן ימכור דירה במחיר נמוך ממחיר השוק. המשמעות היא, שמחיר הדירה לא יפחת ולא תהיה שם הוזלה בסיטואציה הזו. הוזלה כזו יכולה להיווצר כאשר יש שפע ענק של מגרשים ויש תחרות בין קבלנים במציאות של שיווק מאסיבי של מגרשים".
השיווק של מאות מגרשים לבנייה, בעיקר בבאר־שבע, שרשות מקרקעי ישראל פועלת בימים אלה להוציאו אל הפועל, לא יביא למהפכה בשוק הנדל"ן?
"מכרזי השיווק הנוכחיים הם טובים, אבל זה לא בכמות מספקת. זה לא מה שיעשה את המהפכה. זה לא מה שיוזיל את מחירי הדירות".
"שוק בטירוף"
פרסום המכרזים לשיווק המגרשים לבנייה רוויה ולבנייה עצמית הוא למעשה שלב ראשון בדרך לבנייה עצמה, ועוד רחוקה הדרך עד לבנייה עצמה.
אמנם מועדי סיום ההצעות לכל אותם מכרזים נקבעו לעוד כשלושה־ארבעה חודשים, אך זה עדיין לא מבטיח, כך לדעת גורמי נדל"ן מקומיים, כי נסללת הדרך לבניית יחידות הדיור צמודות הקרקע או אלה שבבנייני רבי קומות.
"השאלה היא", אומר שמאי המקרקעין אוהד ורטש, "מתי יהיו כל אותם מגרשים שמוצעים היום לשיווק מוכנים לבנייה. השוק נמצא כיום בטירוף ובנקודת רתיחה ומגרשים, כאמור, מהווים חלופה להשקעה. כל עוד הטירוף הזה לא יירגע, לא תהיה שום השפעה משמעותית של המכרזים. בהיקף הזה, ההשפעה היא מינורית ושולית, אם בכלל".
לדברי שי קרפ, מנהל מרחב הדרום ברשות מקרקעי ישראל, "רשות מקרקעי ישראל רואה בהורדת מחירי הדיור כפרויקט לאומי בעל חשיבות עליונה. אכן, בשנים האחרונות אנו עדים לבנייה מאסיבית גם באזור דרום הארץ.
"הדבר בא לידי ביטוי בהיקף התכנון ובהיצע לאור הביקוש הרחב באזור דרום הארץ כתוצאה מפיתוח תחבורתי כדוגמת צירי מסילות הרכבת השונות וסלילת כביש 6, אשר צמצמו באופן משמעותי את המרחק בין המרכז לדרום.
"כמוכן, דרום הארץ מתאפיין ברזרבות קרקעיות וביכולת לתת מענה עבור דיור, תשתיות ותעסוקה. דרום הארץ מושך אליו אזרחים רבים אשר רואים באזור כמקום להקים בו את ביתם או לחילופין עבור השקעה. רשות מקרקעי ישראל, בשיתוף הרשויות המקומיות השונות, יוזמת ומקדמת מענה לצרכים השונים העולים כתוצאה מההתפתחות בשוק הנדל"ן ובתוך כך תורמת לחיזוק הדרום.
"הרשות סבורה, כי מתן מענה לצרכים בשילוב פעולות ממשלתיות נוספות יימתנו את עליות המחירים".
מחירי שיא למגרשים בערד
מתוצאות המכרז בשכונת "נופים" בערד עולה כי כ־80 זוכים הגישו הצעות מעל חצי מיליון שקל עבור הקרקע לא כולל עלויות פיתוח
תופעת התעוררותה של הבנייה העצמית של דירות צמודות קרקע אינה פוסחת על העיר ערד. ערב חג הפסח האחרון פרסמה רשות מקרקעי ישראל את תוצאות המכרז עבור מגרשי שכונת "נופים" במזרחה של העיר. תוצאות המכרז העידו על מחירי שיא למגרשים בעיר.
כ־80 זוכים הגישו הצעות מעל חצי מיליון שקל עבור הקרקע לא כולל עלויות פיתוח, אשר משתנות בהתאם לגודל המגרש. בין ההצעות הזוכות היו שתי הצעות מעל שני מיליון שקל, 20 הצעות של 1-1.8 מיליון שקל ו־150 הצעות מעל 400 אלף שקל למגרש.
הביקוש לשכונה החדשה, כך התברר, ניכר היה במספר המציעים. עבור 226 המגרשים ששווקו במכרז הוגשו לא פחות מ־2,200 הצעות, קרי כעשר הצעות לכל מגרש.
שכונת "נופים" כוללת 226 מגרשים לבנייה עצמית בגדלים של 650 מ"ר ועד 2.1 דונם. לשטח כל מגרש יש אישור להקמת יחידות אירוח תיירותיות. מספר יחידות האירוח המותרות הוא אחד עד שש בהתאם לגודל המגרש ומיקומם.
יצוין כי לפני שש שנים שווקו אותם מגרשים במכרז, שנכשל לאחר שהוגשו לו בסך הכל 13 הצעות רכישה בלבד.
"ערד נמצאת היום בתנופה אדירה בתחומים רבים, בהם נדל"ן, חינוך ותיירות", אומר ראש עיריית ערד, עו"ד ניסן בן חמו, "תוצאות המכרז לא הפתיעו אותנו. ערד מעוררת עניין בקרב משפחות צעירות ובקרב משקיעי נדל"ן שערים לשינויים בעיר. הנוסחה היא להשקיע באיכות החינוך ובמשאבי החברה ולנצל את הנכסים התיירותיים של העיר".
לעדכונים: חדשות באר שבע
