בעוד שמשקיעים רבים מחפשים את "האקזיט" המהיר המיידי, מנדי שקד, הבעלים של "שקד נדל"ן והשקעות", מוכיח שהמינוף הגדול באמת נמצא בשילוב שבין תשואה שוטפת לבין הפוטנציאל האדיר של התחדשות עירונית. עם פרויקט דגל ליד האוניברסיטה שאושר לאחרונה בעיריית באר שבע, ורקורד של כמעט עשור בתחום, שקד חושף את הפוטנציאל הבלתי מנוצל של השכונות הוותיקות שנמצאות בדיוק רגע לפני הזינוק הגדול של תנופת ההתחדשות העירונית.
החלום הישראלי על דירה להשקעה במרכז הארץ הולך ומתרחק. כשהמחירים בגוש דן חוצים את רף ה-3 וה-4 מיליון שקלים, זוגות צעירים ומשקיעים מחפשים אלטרנטיבות. אבל בעוד הרוב נוהרים אחר הבטחות מעורפלות בערים מתפתחות, יש מי שכבר מזהה את הזהב מתחת למרצפות הישנות של באר שבע.
מנדי שקד, ירושלמי במקור והבעלים של משרד הבוטיק 'שקד נדל"ן והשקעות', הוא דמות ייחודית בנוף התיווך המקומי. כבוגר לימודי משפטים בקריה האקדמית אונו, הוא צבר את ראשית ניסיונו המקצועי באירגון התחדשות עירונית במחלקות המשפטיות של ענקיות הבנייה הירושלמיות 'האחים אלה' ונ. אלה'.
בהמשך שימש במשך כעשור יועץ ארגוני ופוליטי בכיר לראשי מפלגת העבודה, בהם שלי יחימוביץ' ופרופ' יוסי יונה. השילוב הנדיר הזה בין הראייה האסטרטגית והבינאישית מהזירה הפוליטית לבין החזון, הדיוק, והביצועי מעולם הנדל"ן, מאפשרת לו להביא לשוק הבאר שבעי ערך מוסף אמיתי, עם ראייה ארוכת טווח והתמחות ייחודית בהתחדשות עירונית.
"היום, רובם של הדור הצעיר של המתווכים מאוד קופצני," אומר שקד בכנות. "הם רצים מעסקה לעסקה, גוזרים קופון ונעלמים. אותי זה לא מעניין. המטרה שלי היא להסתכל ללקוח בעיניים לא רק ביום החתימה, אלא גם בעוד חמש ושש שנים, כשהנכס שקנינו ב-700 אלף ש"ח יהפוך לדירה חדשה בשווי של מיליון וחצי".
המהפכה השקטה: פינוי-בינוי הוא לא תיאוריה
הבשורה הגדולה שיוצאת בימים אלו ממשרדי "שקד" היא לא עוד עסקת מכירה רגילה, אלא אישור רשמי לפרויקט פינוי-בינוי ראשון מסוגו במתחם הסובב את האוניברסיטה בשכונות ג' ו-ד' במסגרת התחדשות מגרשית.
"זה הגיים-צ'יינג'ר האמיתי," מסביר שקד. "אנחנו המשרד היחיד בבאר שבע שמגיע עם קבלות מוכחות בתחום הזה. לפני כחודשיים אושר לנו פרויקט במתחם ראשון סביב האוניברסיטה. לא זו בלבד, אלא שהאישור הוא במתווה שמאפשר לדלג על שלב הוועדות המקומיות והמחוזיות לתכנון ובנייה.
המשמעות היא שהמשקיעים שלנו, אלו שקנו על בסיס המלצתנו דירות ישנות להשכרה לסטודנטים, מתחילים לראות את הרווח הגדול באמת".
ההצלחה של שקד לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית נובעת מהאמון לו הוא זוכה בקרב התושבים ובעלי הדירות. "החתמנו למעלה מ-70% מבעלי הדירות תוך זמן שיא של פחות משנה וחצי. למה? כי כשאני מגיע לדייר, הוא כבר מכיר אותי מהניהול השוטף, אני מטפל לו בהשכרה, בביוב, בספה חדשה שהוא צריך. הוא יודע שאני לא 'מוכר לו חלומות'. הוא יודע שיש לי ידע משפטי ונעזר בכך לא פעם (למרות שאינני עורך דין) הוא סומך עליי".
כך גם השכנים בדירות שאינם של לקוחות שקד מתוודעים אליו מהטיפול השוטף של "שקד נדל"ן בסביבת הבניין וטיפוחו.
"בעלי הדירות יודעים שאני אמכור להם ולמשקיעים שלי רק במקומות שעומדים בשני התנאים הבאים:
1. ההשכרה לסטודנטים אפשרית
2. הבנה מתוך היכרות עם העירייה והתב"ע, שיש היתכנות אמיתית להתחדשות עירונית".
השכונות החדשות מול הוותיקות: איפה הכסף?
אחת השאלות הנפוצות ביותר שנתקלים בהן במשרדי שקד, היא הדילמה בין השכונות החדשות והנוצצות של באר שבע לבין השיכונים הוותיקים. התשובה שלו חד משמעית.
"השכונות החדשות נראות אכן טוב, יחד עם זאת הפוטנציאל בהן מוצה." הוא מנתח. "הכסף החכם הולך לשכונות הוותיקות, ספציפית לשכונה ד' ושכונה ג', שעוטפות את שתי העוגנים הכלכליים הכי חזקים בדרום: אוניברסיטת בן גוריון ובית החולים סורוקה. אלו אזורים שתמיד יהיה בהם ביקוש לשכירות מצד סטודנטים וסגל רפואי, אבל יותר מזה אלו האזורים שבהם הפינוי-בינוי הוא בלתי נמנע. ייקח 7 שנים, ייקח עשור, בחלק מהמקוות אולי אף מעבר אבל זה יקרה.
המספרים שעל השולחן: מכירים את המרכז, בוחרים בדרום
"כמשרד שמנהל נכסי משקיעים, יש לנו נכסי ניהול גם ברמת גן, בני באר ותל אביב. אני רואה את ההבדלים במספרים בעיניים," מחדד שקד. "דווקא בגלל שאני מכיר את השוק במרכז, אני יודע להגיד בביטחון שפוטנציאל ומכפילי הרווח בבאר שבע הוא חסר תקדים". אצלנו ב"שקד" עובדים במודל בוטיקי התופר את הנכס בדיוק למידות המשקיע, כאשר טווח מחירי השכירות (התשואה השוטפת עד לפינוי-בינוי) ברור וידוע מראש: החל מ-1,800 ש"ח לדירות 2 חדרים ועד 3,500 ש"ח לדירות 4 חדרים, בהתאם למיקום וטיב הנכס. "המטרה היא לייצר למשקיע ראש שקט עם הכנסה בטוחה עכשיו, ורווחי הון ענק בעתיד," הוא מסכם.
המודל של שקד פשוט אך גאוני:
1. רכישה: קונים דירה ב-600,000 עד 900,000 ש"ח.
2. תשואה שוטפת: משכירים לסטודנטים (ניהול מלא של המשרד) ונהנים מתשואה חודשית יציבה.
3. השבחה: מקדמים פינוי-בינוי (התמחות ייחודית של המשרד).
4. מימוש: תוך מספר שנים, הדירה הישנה הופכת לדירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת וחניה, ושוויה מכפיל את עצמו.
5. התשואה המניבה עולה. סטודנטים משלמים 50% יותר על דירות חדשות.
"זה מאפשר למשפחה שקנתה דירה ב-800 אלף ש"ח, למכור אותה בעתיד כדירה חדשה במיליון וחצי פלוס," אומר שקד. "עם ההון העצמי הזה, הם יכולים לחזור למרכז ולקנות דירה ברמת גן ולמחזר למשכנתא קטנה יותר ושפויה"
" זו הדרך היחידה היום לגשר על הפער ולקפוץ על רכבת הנדל"ן הדוהרת. פוסק שקד
צ'ק ליסט למשקיע: איך לא ליפול בפח?
שקד, שמכיר את השטח כבר למעלה מעשור (עוד מהימים שעבד בחברת "אלה" הגדולה), מזהה בקלות את הטעויות של משקיעים מתחילים שמגיעים לדרום.
"הטעות נפוצה אצל משקיעים לא מנוסים היא לקנות 'מחיר' ולא 'ערך'," הוא מדגיש. "אנשים מתפתים לדירות זולות באזורים שאין בהם סטודנטים, ושוכרים מן היישוב לא יגורו בהן, או שאין היתכנות להתחדשות עירונית. חשוב לבדוק:
● המיקום: האם זה במרחק הליכה מהאוניברסיטה או מבית החולים?
● האוכלוסייה: גם אם המיקום קרוב, האם סטודנטים מתגוררים בסביבה. רק משרד שנושם משקיעים יידע לומר לכם בכנות.
● התוכניות: האם יש הליך תכנוני קיים? רק משרד שנושם את העיר ואת העירייה ידע להגיד לכם איפה יהיה 'קשה להוציא' היתר ואיפה זה ירוץ.
● הניהול: מי מטפל בנכס? אנחנו ב'שקד' מספקים מעטפת ניהול מלאה. המשקיע גר ברעננה והראש שלו שקט יש לו אותנו".
יתרון משמעותי נוסף ששקד מביא לשולחן הוא הבנה בתחום משכנתאות. הבנה זו מאפשרת לו לא רק לאתר את הנכס, אלא גם לסייע למשקיעים ולזוגות הצעירים לבנות תוכנית מימון חכמה, כזו שעשוייה להגדיל את ההון העצמי ולהביא לטיוב רכישה.
האם פספסתם את הרכבת?
למרות עליות המחירים בשנים האחרונות, שקד משוכנע שאנחנו רק בתחילת הדרך. "באר שבע עדיין מתומחרת בחסר משמעותי לעומת המרכז, ובפועל אנחנו בעיצומה של תקופת ירידות מחירים. אבל הפער הזה יסגור את עצמו ככל שפרויקטים של פינוי-בינוי יצאו לפועל. מי שיושב על הגדר ומחכה טועה. האזור הזה רווי השקעות ורק הולך וגדל. מי שקונה היום נכס בשכונה ג' או ד', בעצם קונה כרטיס כניסה לפרויקט יוקרה עתידי במחיר רצפה".
סיפורי הצלחה: מ-400 אלף למיליון וחצי
"יש לנו לקוחות שהתחילו איתי לפני כמה שנים, קנו דירות במחירים שהיום נשמעים דמיוניים, סביב 600-500 אלף שקל," מספר שקד בחיוך. "היום אותם נכסים כבר שווים הרבה יותר, אבל ברגע שהדחפורים יעלו על הקרקע בפרויקטים שאנו מקדמים ונקדם, הם יפגשו שווי של מעל מיליון וחצי שקלים. זה לא מזל, זו אסטרטגיה. זה לדעת לקרוא את המפה, להבין את המרחב ולנווט את המשקיע לנכס הנכון".
לסיכום, אם אתם מחפשים השקעה קטנה, או דריסת רגל ראשונה בעולם הנדל"ן, "שקד נדל"ן והשקעות" מציעים מודל היברידי נדיר: משרד תיווך שמכיר כל סנטימטר סביב האוניברסיטה, עם זרוע של ניהול הדואגת לשוכרים ובעלי הנכסים, וזרוע נוספת שמקדמת במקביל את הנכס שלכם אל עבר ההתחדשות. זוהי יזמות אקטיבית שתזניק את ערך הנכס שלכם.
"אני לא מוכר ארבעה קירות," מסכם שקד. "אני משווק חזון. אני מוכר תהליך, תהליך שבו אנו צועדים עימם יד ביד. ההבנה שלי במשפטים, הניסיון שלי בהשקעות ובליווי משקיעים, הידע שלי ברתימת כלל הכוחות להתנעת התחדשות עירונית כל אלו הכלים למטרה אחת: "דירת מקפצה" לייצר למשקיעים שלי נכס שיקפיץ אותם בעתיד אל הדירה של עצמם".
שקד נדל"ן והשקעות באר שבע התמחות בנדל"ן מניב, דירות לסטודנטים
הון הארץ ייעוץ משכנתאות
שקדים – ארגון, ליווי וקידום התחדשות עירונית.
מוגש מטעם שקד נדלן והשקעות
