היטל השבחה מהווה נטל כלכלי משמעותי על בעלי נכסים המבקשים למצות את זכויות הבנייה בנכסיהם או למכור נכס שהושבח.
חיוב זה, המגיע לעתים לסכומים גבוהים, עלול להשפיע באופן ניכר על כדאיות עסקאות ופרויקטים שונים. מערכת המשפט בישראל מכירה במצבים בהם ראוי לפטור בעלי נכסים מתשלום היטל השבחה או להפחית את גובה התשלום.
התוכן, באדיבות אתר הפורומים המשפטיים
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעלים של נכס מקרקעין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר אישרה תוכנית מסויימת שגרמה לעליית שווי נכס המקרקעין. תשלום היטל השבחה נעשה באחד משלושה מקרים- אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה או אישור שימוש חורג.
מטרת ההיטל היא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית אשר עוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת נכסים לציבור הכללי לרבות הוצאות שימור אתר וכמו כן תשלום פיצויים בעקבות ירידת ערך.
מי פטור מתשלום היטל השבחה?
לאור הפרקטיקה המשפטית שצברנו, אנו יודעים כי קיימים מספר מקרים הקבועים בחוק אשר בגינם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה, לדוגמה-
1. הנכס לגביו מבוקש הפטור מהווה דירת מגורים.
2. הרחבה של דירת מורים ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר. במידה וההרחבה כללה גם בניית ממ"ד לראשונה, הפטור יתרחב ויכלול גם את שטח הממ"ד (לדוגמה- אם שטח הממ"ד הוא 8 מ"ר, הפטור יחול על הרחבה מעל 148 מ"ר).
3. במידה ומדובר בבקשה לפטור בעת מכירת הדירה, על הדירה לשמש את בעל הנכס או קרובו לתקופה של 4 שנים לפחות ממועד גמר הבנייה ועד למועד המכירה בפועל.
4. גם במקרה בו מדובר בבקשה לפטור בעת הוצאת היתר בנייה להרחבה, על הדירה לשמש את בעל הנכס או קרובו למשך 4 שנים לפחות ממועד גמר הבנייה ועד מועד המכירה בפועל.
5. השבחה במקרקעין למגורים אשר מצויים בשכונת שיקום.
6. השבחה במקרקעין למגורים ביישוב אשר ניתן לגביהם פטור מתשלום היטל השבחה בצו מטעם הממשלה.
7. השבחה בשל תוספת שטחים אשר ישמשו לביצוע התאמות נגישות על פי החוק.
8. מוסדות ציבוריים שמטרתם אינה מטרת רווח, כגון- מוסדות חינוך, בריאות ועוד.
עמידה באחד מהתנאים הללו תזכה את האדם המבקש בפטור מהיטל השבחה.
איך מחשבים היטל השבחה?
שיעור היטל השבחה הוא מחצית משווי ההשבחה. מניסיוננו, המועד בו מחשבים את שווי ההשבחה הוא מועד אישור התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג.
בעקבות זאת, עלול להיווצר מצב שתכנית משביחה אושרה בתקופה בה מחירי המקרקעין היו יקרים, אך הנכס עצמו נמכר לאחר ירידת מחירי המקרקעין. התוצאה תהיה שגובה ההיטל עלול להיות גבוה משווי המקרקעין.
איך ניתן לערער על גובה היטל השבחה?
לרוב, סכום ההיטל לתשלום יהיה כמחצית משווי ההשבחה. לאחר פרסום גובה היטל ההשבחה, בעל הנכס יכול להגיש ערעור הן על עצם החיוב עצמו והן על גובה ההיטל.
בעל הנכס עליו הוטל היטל השבחה רשאי לפנות לשמאי מטעמו על מנת שיערוך הערכה נגדית לוועדה המקומית וכמו כן הוא רשאי לפנות למועצת השמאים לצורך מינוי של שמאי מכריע.
השמאי המכריע יערוך בדיקה, בה יבחן את הנכס וטענות הצדדים, כאשר הערכתו היא ההערכה המכריעה. את הערעור על היטל ההשבחה ופנייה לשמאי מכריע ניתן להגיש תוך 45 ימים.
מיצוי זכויותיכם בהליכי היטל השבחה
היטל השבחה מהווה סוגייה מורכבת הדורשת התמצאות מעמיקה בהוראות החוק ובפסיקה הרלוונטית. החקיקה הישראלית מכירה במספר מצבים המזכים בפטור מלא או פטור חלקי מתשלום זה, אשר חשוב להכירם טרם ביצוע עסקה או הוצאת היתר בנייה.
במקרים בהם לא ניתן לקבל פטור, קיימות דרכים חוקיות להתמודד עם גובה החיוב באמצעות השגה והליכי ערעור מוסדרים. שימוש מושכל בזכויות אלו עשוי להוביל לחיסכון כלכלי משמעותי ולהשפיע בצורה ניכרת על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים בתחום הנדל"ן.
שאלות בנושא? עורכי הדין המובילים בישראל בתחום המקרקעין עומדים לרשותכם ומשיבים לשאלות הגולשים במסגרת פורום נדל"ן הפופולרי של אתר הפורומים המשפטיים.
מוגש מטעם: אתר הפורומים המשפטיים
