יזמית הנדל"ן וההשקעות הדר ברוקנשטיין מזהה מגמת התייקרות, ומציעה לכל מי שמתכנן לרכוש דירה מסלול עוקף משכנתא
על פי הערכות של גורמים במשרד האוצר, עלות המלחמה בעזה בלבד צפויה לעמוד על למעלה מ-15 מיליארד שקלים. לעלות זאת נוסף מחיר המלחמה עם איראן שלאחר פחות משבוע ימים עומדת על למעלה מ-8 מיליארד ₪, כאשר ההערכות מתייחסות לעלויות הצבאיות והביטחוניות הלבד.
העובדה שמדובר במלחמה מוצדקת, שלא לומר במלחמת קיום, לא משנה את העובדה, שביום שאחרי הציבור הישראלי ייאלץ להתמודד עם השלכות כלכליות שלא היו כמותן.
כבר עכשיו, שנה וחצי לתוך המלחמה, ניתן לזהות את המגמות בשוק:
• מחירי הנדל"ן בישראל עלו ב- 8.3% בשנת 2024, וניכרת מגמת עלייה דומה גם בשנת 2025.
• משנת 2021 ועד היום (יוני 2025) עלתה ריבית בנק ישראל ב- 4,400%, ועומדת כיום על 4.5%.
• בשנת 2024 נרשמה עלייה חדה בהיקף הפיגורים בתשלומי המשכנתא, וסכומי הפיגור הגיעו ל- 3.59 מיליארד ₪.
• כ-45.3% מהלוואות המשכנתא שנלקחו בתקופה זו כללו מימון גבוה מ-60% משווי הנכס, וכמחצית הלווים התחייבו להחזרים העולים על 30% מהכנסתם.
נתונים אלו מעידים על קושי מהותי ברכישת דירות, עלויות משכנתא גבוהות במיוחד ורמת סיכון גבוהה שעשויה להוביל לשידור חוזר של משבר הסאב פריים בישראל.
כל האפשרויות, הסיכונים וההשלכות
סוגיה נפוצה נוספת, היא האם מגורים בשכירות משתלמים יותר מרכישת דירה לאורך זמן. הקושי במענה לשאלה נובע בעיקרו מהעובדה שרכישת נכס מקרקעין נוגעת בשיקולים רבים נוספים, מלבד השיקול הכלכלי, בראשם הביטחון והיציבות.
בניסיון לבחון את המענה שתספק כל אחת מהאפשרויות, מתייחסת יזמית הנדל"ן הדר ברוקנשטיין לזוג צעיר שליוותה בהתלבטות דומה.
בני הזוג בעלי הכנסות יציבות והון עצמי של 400,000 ₪, ביקשו לרכוש דירת ארבעה חדרים באזור כפר סבא. מחיר הדירה עמד על 3,200,000 ₪, מה שמחייב הלוואת משכנתא בסך 1,800,000 ₪. התשלום החודשי הצפוי להם בגין ההלוואה הוא כ- 7,800 ₪, לתקופה של 30 שנים.
דירה בשכירות בסטנדרט דומה תעלה כ- 6,500 ₪ בחודש.
ההתלבטות של הזוגות בישראל: שכירות זה כמו לזרוק כסף לפח, לא? ומה עם הילדים בעתיד?
על פניו, משתלם יותר לגור בשכירות, לחסוך את ההפרש ולקוות שביום מן הימים מחירי הדירות ירדו או שההון העצמי יגדל. במבחן המציאות ולאור קצב עליית מחירי הנדל"ן והשלכות המלחמה, מחירי הנדל"ן לא צפויים לרדת ואפילו לא להאט.
הדרך היחידה שבה מגורים בשכירות יהיו גם משתלמים יותר, וגם יאפשרו את הביטחון העתידי של המשפחה, היא הגדלת ההון העצמי בצורה משמעותית, באמצעות השקעה באפיק בעל תשואה גבוהה.
השקעת ההון העצמי לדירה
הטלטלות שעובר שוק ההון בצל המלחמה הופכות את ההשקעה בו למסוכנת ומרתיעה, וניכר שלמרות כל האתגרים, את אפיקי ההשקעה המובילים עדיין ניתן למצוא בענף הנדל"ן, באמצעות השקעה בקרקעות חקלאיות לפני שטרם אושרו לבנייה.
אפיק ההשקעה הנבחר: קרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה באזור בנימינה, בעלות של כ- 300,000 ₪.
הקרקע מצויה במושבה שהולכת לגדילה מסיבית בשנים הקרובות , והרחבה ופיתוח של כ-10,000 יחידות דיור נוספות, גדילת המושבה ותוכנית המתאר מקודמת במרץ על ידי הרשות המקומית והיזמים שצפויים להוביל את הפרויקט. שווי הקרקע שהולך ועולה ככל שחלה התקדמות בהליך, ואשר בסופו היא עתידה להיות שווה כ – 2,000,000 ₪ , תשואה של מאות אחוזים!
קרקע חקלאית- אפיק למשקיעים שמגדלים בניינים
השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה היא השקעה בעלת פוטנציאל תשואה של מאות אחוזים. ההשקעה מבוססת על רכישת קרקע חקלאית שאינה מותרת לבנייה במחיר נמוך וריאלי, וגריפת תשואה גבוהה במיוחד בעת מכירת הקרקע, לאחר הפשרתה.
הבעיה: מדינת ישראל עדיין זקוקה לקרקעות חקלאיות שיגדלו פירות וירקות, ולא כל הקרקעות יופשרו, מה שיוצר השקעה בסיכון.
הדר ברוקנשטיין שמלווה משקיעי נדל"ן לאורך השנים, מסבירה כיצד ניתן לנצל את הפוטנציאל ויתרונות ההשקעה בקרקע חקלאית לפני הפשרה, וכיצד להימנע מהשקעות מסוכנות:
ההחלטה על הפשרת קרקע עוברת דרך בקשות, וועדות לתכנון ובנייה, מוסדות ממשלתיים והליכים בירוקרטיים מורכבים. לאדם הפשוט אין סיכוי להצליח ולקדם בעצמו את הפשרת הקרקע שבבעלותו. הדרך היחידה להבטיח שהקרקע שתרכשו תופשר בעתיד, היא לרכוש קרקע שכבר מצויה תחת הליכי תכנון, אשר מקודמים על ידי גורמים חזקים ובעלי אינטרס בקרקע.
ובפשטות: קרקע שמצויה תחת הליך תכנוני, שיזמים, רשויות מקומיות ו/או גורמים ממשלתיים, פועלים להפשרתה.
חשוב גם לשים לב ולהימנע מרכישת קרקעות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, שלא ניתנות לרישום בטאבו. קרקעות אלו בעלות סיכוי הפשרה נמוך, וזכויות המשקיע מוגבלות לחכירה בלבד. על מנת למצות את מלוא הזכויות בקרקע ולמקסם את פוטנציאל ההשקעה- חשוב להשקיע בקרקעות בבעלות פרטית בלבד.
טיפ נוסף שמספקת הדר: השקעה בקרקעות אשר קרובות לערי מטרופולין מרכזיות, בסביבה מתפתחת ובאזורים בעלי ביקוש גבוה. קרקעות בסביבה פריפריאלית ובאזורים המצויים במעמד סוציואקונומי נמוך יסבלו מביקוש נמוך, וגם קרקעות מותרות לבנייה לאחר הפשרה, לא יביאו לגידול משמעותי בשווי ובתשואה.
נתונים ואסמכתאות ולא פרסומים
ברושורים מרשימים והדמיות של שכונות חדשות אינם מסמך רשמי, ולא מומלץ להסתמך עליהם או על הבטחות משווקים בתחום בכל הנוגע לפוטנציאל ההפשרה.
הכלי האובייקטיבי העומד לרשות הרוכשים הוא תקן 22, תקן שמאות אובייקטיבי הסוקר את מעמד הקרקע, שלבי היתר ופוטנציאל ההפשרה, לרבות הערכת שווי עתידית.
חשוב מאוד להשקיע בקרקעות בעלות תקן בלבד, ובשילוב ייעוץ מקצועי ומשפטי.
**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
מוגש מטעם: הדר ברוקנשטיין
פורסם לראשונה: 09:09, 01.07.25
