בתהליך העבודה שלנו עם משקיעים אנו נתקלים בהמון מיתוסים שנולדו מבלי שיש מאחוריהן עובדות. את המיתוסים אנו מנפצים מידי יום.
1. המיתוס הראשון "רצוי לקנות רק נכסים על האוניברסיטה בבאר שבע"
בבאר שבע יש כ20,000 סטודנטים שלומדים בבן גוריון וכ 4,000 חברי סגל בפקולטה למדעי ההנדסה. אך זכרו שלא כל ה20,000 צריכים דיור ברמה נמוכה(שיכונים) סביב האוניברסיטה, ולא כולם צריכים דירה בכלל(גרים עם ההורים עדיין). בבאר שבע יש 220,000 תושבים וכ30% מהם צריכים דירות לשכירות. כ 60,000-66,000 איש. אין דבר כזה "שכונה טובה להשקעה", בכל שכונה יש רחובות, ויש מספרי בניין שאנחנו חייבים להכיר. כי יש הבדל למשל בין רחוב אברהם אבינו 10 לאברהם אבינו 81 או דרך מצדה 5 לבן דרך מצדה 122. איך תדעו לרדת לרזולוציות האלה? היוועצו באנשי מקצוע מיומנים שמתמחים בהשקעות נדל"ן באזור בו אתם מעוניינים להשקיע אחרת אתם יכולים לאכול אותה ובגדול, לצערנו. שום מוכר פרטי לא יגיד לכם "בדרך מצדה 5 מבוקש יותר, האזור שלי שבור, רוצים לקנות בבקשה?" למה לו?
2. סטודנטים משלמים תמיד בזמן
אז זהו שלא, במשך השנים טיפלנו בעשרות דירות סטודנטים שעשו לנו בעיות בתשלומים. סטודנטים הם בני אדם, גם אותם מפטרים, גם הם "נתקעים בלי כסף" ועוד. יש איזושהי אשליה שסטודנט הוא רובוט שמשריץ כסף.
3. סטודנטים שומרים על הנכס
ככלל, בדירות סטודנטים הבלאי גבוה יותר. משפחות שומרות יותר על הנכס, כי הן "חיות" בו, להבדיל מסטודנטים שרק באים "לגור".
4. רצוי לקנות עד אזור "מרכז גילת", כל מה שבא לאחר מכן, לא טוב
אחד המיתוסים הכי נפוצים, כמובן שזה לא נכון...
והשאלות -
האם הסטודנטים שנמצאים לפני מרכז גילת, לא באים לקבל שירותים במרכז גילת? (שווארמה/טורטייה/פרחים/סופר ועוד). האם סטודנט שעובר במרכז גילת חוצה מעליו עם מסוק? כמות הנרקומנים שיש בגילת זהה לכמות הנרקומנים שיש במרכז אורן, ההבדל הוא בגודל המרכזים ובפריסה שלהם. מרכז גילת קטן וממורכז יותר, מרכז אורן ארוך ורחב הרבה יותר, ופרוס בצורה כזו שגורמת לדברים להיראות אחרת, אבל בשורה התחתונה, אין כל כך הבדל. מרכז אורן נמצא על ציר שדרות רגר.
5. רחוב × רחוב מצוין! כולם רוצים לשכור שם - זה מיתוס
שקשור בכל השקעת נדל"ן, ומתברר שבבאר שבע הוא עולה למשקיעים בממוצע 150 אלף שקלים הפסד... שימו לב שבתוך הרחוב יש מספרי בניין, ולכל בניין יש את הסיפור שלו ולכל סיפור יש את סיפור השיווק שלו. כפי שהסברתי למעלה, יש הבדל בין אברהם אבינו 10 לאברהם אבינו 81. ויש גם הבדל בין רחוב "הצבי 75" לבין הצבי 5.
דוגמה כואבת על אברהם אבינו:
משקיע רכש נכס לפני כשנתיים ב- 150,000 אלף שקלים יותר על ציר אברהם אבינו. מה הוא לא בדק? את מספר הבניין. אלה דברים שאי אפשר לבדוק באינטרנט, והשכנים לא תמיד מנדבים מידע ששווה לעתים, עשרות או מאות אלפי שקלים.
יש עוד עשרות דוגמאות, אבל הבנתם את הנקודה, כשמדובר בנכס להשקעה, היצמדו לאנשי מקצוע שיעזרו לכם לקבל החלטות מושכלות שמבוססות על נתונים חיים בשטח.
מעוניינים לרכוש נכס להשקעה בבאר שבע או בגוש דן? מעוניינים למכור נכס בכל אזור בארץ? דברו איתנו - אפשר גם בדף הפייסבוק שלנו
בן סולומון - מייסד רשת ברוקר נדל"ן ומומחה לשיווק והשקעות נדל"ן
בן סולומון הוא מחבר רב המכר "נדל"ן לכולם" ומומחה בשיווק והשקעות. שירות לקוחות ארצי - 073-2100-696 , לחצו לרכישת הספר בסטימצקי או בצומת ספרים.