פרויקט "סנטרל פארק 17" השוכן בצומת הרחובות דרך שמשון ויהודה הלוי בבאר־שבע, היכן שפעם עמד אצטדיון וסרמיל המיתולוגי, נחשב לפארק המגורים הגדול בארץ.
בסיום בנייתו השכונה החדשה אמורה לכלול יותר מ־2,000 דירות ב־17 מגדלים בני 29 קומות כל אחד. במרכז הפרויקט של חברת "אזורים" וחברת "י.ח.דמרי" יוקם פארק גדול שישמש ריאה ירוק. כמו כן מתוכננים להיבנות בשכונה בתי ספר, גנים, אזור מסחר, מרכז ספורט, קופות חולים, ועוד. מיקומו האסטרטגי ונגישותו למרכז העיר הופכים את הפרויקט לאטרקטיבי במיוחד עבור רוכשי דירות.
ואולם, בשטח הדברים נראים קצת אחרת. "אני מתגורר בדירה בסטנדרט גבוה בבניין יוקרה מעוצב, אבל כדי להשלים את זה אני צריך גן לילדים, מרכז קניות ושירותים נוספים", אומר השבוע דייר שמתגורר במתחם סנטרל פארק 17. "קניתי בית שנחשב ליפה ומעוצב בצורה מודרנית, אבל צריכים גם שירותים מסביב".
קראו גם:
דגש על פיתוח
על פי התכנון, בניית הפרויקט הייתה אמורה להתקדם הרבה יותר ולהסתיים כבר בשנה הבאה, אבל בשטח קצב הבנייה והפיתוח איטיים יותר בגלל מגוון של סיבות שנתעכב עליהן בהמשך.
נכון להיום, מתוך 17 מגדלי המגורים שהיו אמורים לקום במתחם לפי התכנון הראשוני, נבנו עד כה ארבעה מגדלים. שתי החברות שזכו במכרז הגישו לוועדה לתכנון ובנייה לבנות עוד שלושה בניינים בגובה 29 קומות, ובסך הכל מספר הבניינים במתחם יעמוד על פי ההערכות על שבעה. ל"מיינט באר שבע" נודע כי העירייה ביקשה משתי החברות לשנות את תכנון הפרויקט ולהתאימו לדרישותיה, כלומר, לצמצם את מספר המגדלים במתחם, ובמקום זה לשים דגש על פיתוח ובניית מוסדות נותני שירות.
בימים אלה העירייה והיזמים מנהלים דיונים כדי להגיע להסכמות כיצד להתקדם בפרויקט שחלקו העיקרי יצא כבר לדרך. הצלע השלישית בסיפור הזה הם הדיירים: הם לוחצים על העירייה לקדם את נושא הפיתוח הסביבתי, ודורשים אישור לעירוב שימושים של מגורים ומסחר.
אז היכן עומד הפרויקט היום? מהנדס שמכיר את הפרויקט מספר בשיחה עימו, "כרגע אי אפשר להגיד כיצד ישתנה הפרויקט. יש כל מיני בקשות של העירייה, איך הם היו רוצים לראות את הפרויקט. גם לחברות הבנייה יש למידה מהניסיון שלהן, אולי בעבר היו קשיים, אבל היום הפרויקט עובד מעולה. הוא מבוקש מאוד והבניינים נראים טוב. ממה שאני יודע יש בקשה של הרשות לשנות את הבינוי והנושא הזה נבחן. הדיונים הם על דברים הקשורים לשימושים, לגובה הבניינים ואולי לא כל הבניינים יהיו באותו גובה".
הכוונה היא שייתכן שהבניינים יהיו בגובה של 12 קומות בלבד, במקום 29 הקומות בתכנון המקורי. יש לציין כי בשלב זה לא הושגו עדיין הסכמות בין העירייה ליזמים, וגם אם הצדדים יצליחו להגיע לעמק השווה, צפויים עוד תהליכים סטטוטוריים שלוקחים זמן. ההערכה היא שבשנתיים הקרובות תקודם בנייתם של שלושה מגדלי המגורים שלגביהם היזמים הגישו בקשה.
נשאלת השאלה - האם מספר הבניינים במתחם צומצם בגלל חוסר ביקוש? המהנדס ששוחחנו עימו משיב בשלילה. "הפרויקט הזה כרגע נמצא במצב טוב ובגלל זה הולכים לבנות עוד בניינים. אם לא היו ביקושים, לא היו בונים עוד מגדלי מגורים", הוא אומר בהחלטיות. "הפרויקט מתקדם בשלבים, החברה בונה, והעירייה מפתחת את שטחי הציבור והשלימה למשל את כביש הטבעת הפנימי. כמו כן ייבנו גני ילדים באזור ויהיה כל מה שתושב צריך באזור מגוריו".
מנסים לגשר
נושא הפיתוח בשכונה החדשה מעורר לא מעט ביקורת, בייחוד מצד התושבים שנעזרים באנשי עמותת "מגמה ירוקה". נציגי העמותה מנהלים בימים אלה שיח עם הדיירים, העירייה והיזמים, ויש להם ולתושבים כמה טענות באשר לפיתוח.
בין השאר הם טוענים שניצול הקרקע אינו מיטבי, שבשטחים גדולים בשכונה אין עירוב שימושים, שאפשר לבנות יותר יחידות דיור בבנייה מרקמית, ושיש למצוא פתרון לסוגיית היציאות מהשכונה.
טלי מוצקין מ"מגמה ירוקה" מספרת על המגעים המתנהלים בין התושבים, היזמים והעירייה, כדי לקדם את הנושאים שחשובים לתושבים. "בחודשים האחרונים קיימנו מהלך של שיתוף ציבור אזרחי עם תושבי באר־שבע באזור ובמגדלים עצמם, שמענו איך הם רוצים לראות את השכונה שכל כך הולכת להשפיע עליהם. איתם תכננו תוואי תכנוני אלטרנטיבי שכרגע נמצא בשלבים אחרונים של בנייה".
בשלב הבא אנשי העמותה והתושבים ייפגשו עם העירייה. "המהלך הבא הוא פגישה עם העירייה באזור אוקטובר יחד עם התושבים, ולנסות לגשר בין העירייה, ליזמים ולתושבים, שכרגע לא משתפים פעולה באופן שקוף ומלא, לצערי. לדעתי אם 'מגמה ירוקה', התושבים, העירייה והיזמים יוכלו לשתף פעולה, נוכל להגיע להסכמות ותוצאות שרווחיות לכולם בטווח הרחוק".
"לא אסון גדול"
עיריית באר־שבע החלה לקדם את הפרויקט השאפתני עוד בתחילת שנות האלפיים. בשנת 2013 התפרסם המכרז לבניית השכונה החדשה, שנחשב לאחד ממכרזי המקרקעין הגדולים שפורסמו בבירת הנגב.
הקרקע, ששטחה 230 דונם, היא בבעלות משותפת של רשות מקרקעי ישראל ועיריית באר־שבע, ולעירייה יש את הסמכות להתערב ולהגיש השגות בנוגע לפרויקט לפי מדיניותה.
לפי תוכנית המתאר הכוללנית של העירייה, ולפי הצהרות קברניטיה, העירייה מקדמת שכונות מגורים שתכליתן לספק לתושבים את השירותים הדרושים קרוב לבית, עם דגש על פיתוח ריאות ירוקות, גני משחקים, מוסדות, וכמובן עירוב שימושים.
"ברגע שהעירייה רואה שהכיוון לא הולך לפי מדיניותה, היא זכאית, וזה גם מחובתה, לבקש ולבדוק ולשנות תוכניות שלא תואמות את המדיניות התכנונית כפי שמתווה אותה הוועדה לתכנון ובנייה המקומית", מסביר אדריכל שמכיר את עבודת התכנון בעירייה ומשתתף בדיונים בוועדות תכנון ברשויות מקומיות בדרום. "שינוי תוכנית זה לא אסון גדול, זה מקובל ובהחלט רצוי אם העירייה ושלוחותיה סבורים שהפרויקט לא מתכוון למקומות שהן היו רוצות", הוא מדגיש.
מחברת "אזורים" וחברת "י.ח. דמרי" נמסר: "החברות אזורים וי.ח. דמרי הגישו בקשה להיתר עבור שלושה בניינים נוספים וזאת לאור הביקושים הגבוהים בפרויקט. כעת נמצאות החברות בדיונים עם עיריית באר־שבע באשר לשינויים התכנוניים העתידיים".
שכירות יציבה
על פי ההערכות, מספר הדירות בפרויקט סנטרל פארק 17 יהיה כאמור קטן יותר מאשר התכנון המקורי שכלל 17 בניינים בני 29 קומות כל אחד.
בינתיים החלו היזמים להוביל את מה שהם מכנים "מהפכת השכירות ארוכת הטווח", מודל שכירות שמעניק לדיירים שישכרו דירות בפרויקט יציבות וביטחון בזכות חוזה שכירות ארוך טווח עם אפשרות להאריך אותו עד שש שנים. "מדובר במהפכה שתעניק לשוכרים יתרונות בדירה מעוצבת וחדשה המנוהלת על ידי חברת ניהול מקצועית", מציין סמנכ"ל השיווק של חברת "אזורים", גיל גורביץ'.
מרבית הדירות בפרויקט סנטרל פארק 17 הן דירות ארבעה חדרים ששטחן 99–108 מ"ר הכוללות מרפסות ששטחן 27 מ"ר. כמו כן יש בפרויקט דירות חמישה חדרים ששטחן כ־130 מ"ר בעלות מרפסות בגודל 20 מ"ר וגם דירות מיני פנטהאוז ופנטהאוז.
על פי ההצעה, דירות ארבעה חדרים יושכרו תמורת כ־4,000 שקל לחודש, כולל תחזוקה וחנייה לכלי רכב.
תושבת העיר שהתגוררה בעיר העתיקה ועברה להתגורר בשכירות במתחם "סנטרל פארק", מספרת שהיא משלמת עבור דירת ארבעת חדרים 4,100 שקל. "בשבילי זה מתאים, זה קרוב למקום העבודה שלי בבית חולים ואני יכולה להגיע לכל מקום ברגל", היא מציינת.
תוכנית חלופית
"מגדלי המגורים לא מתאימים לאיזור. הראנו שבבנייה יותר נמוכה אפשר להכניס הרבה יותר יחידות דיור, ולעשות את זה הרבה יותר נעים", אומרת פרופ' נורית אלפסי, מהחוג לגיאוגרפיה ופיתוח סביבתי וראש המגמה לתכנון ערים באוניברסיטת בן־גוריון בנגב.
פרופ' אלפסי סבורה כי מדובר "בבנייה מאוד אחידה, מאוד לא אורבנית, מאוד לא נגישה ולא קישורית. לא יהיה בכלל חיבור לשכונות האחרות, ממש צמוד לשכונה ב' עם פארק הסופרים, במקום להמשיך את הפארק פנימה ולעשות קישוריות נעימה".
היא מבקשת להבהיר כי טענותיה מופנות כלפי מי שתכנן את השכונה. "זה תכנון מאוד גרוע, אני חושבת שצריך לצפות מעיריית באר־שבע לסגת מהתוכנית הזו ולקדם תוכנית חלופית, שתהיה יותר ידידותית, יותר נגישה, יותר מגוונת מבחינת יחידות הדיור. לא כולם משפחות שצריכות דירות כאלה גדולות, לא כל משפחה רוצה להחזיק שניים או שלושה רכבים. צריך לעשות משהו שמתאים יותר לאקלים הבאר־שבעי. לדעתי שכונה במקום כזה מרכזי צריכה להיות מחברת ומקשרת בין הרבה שכונות אחרות ולא כמו ענקית של מגדלים שאי אפשר להיכנס ולצאת".
מה ההמלצה שלך לעירייה באשר לתכנון שכונות ובכלל בנייה בעיר?
"אני ממליצה לעיריית באר־שבע להקים פורום תכנון, שיהיו בו גם נציגים של תושבים, גם נציגים של האקדמיה. הרבה מאוד נציגים אחרים מתוך האוניברסיטה ישמחו להשתתף בפורום כזה, פורום שיעזור לקבל החלטות. העירייה חושבת כמו עיריות שחשבו לפני עשרות שנים, שצריך לשמור את הקלפים קרוב לחזה, לא לחשוף את התוכניות כדי שאף אחד לא יתנגד. אנחנו היום נמצאים בעולם אחר, להיפך, העירייה צריכה להשתמש בחוכמה של האקדמיה ובחוכמת ההמונים, על מנת לייצר תכנון יעיל, נוח, ומהבחינה זאת צריך להתקדם".
מעיריית באר־שבע נמסר בתגובה: "שינוי התוכנית ובפרט נושא העיצוב והבינוי האדריכלי ידון באופן פומבי בוועדה המקומית לתכנון ובנייה וכן בכפוף לאישורה".
