התחדשות עירונית, מושג כולל המתייחס לתהליכים שמטרתם להחיות ולחדש את הרקמה העירונית הוותיקה ביישובים עירוניים, הפכה לאחת המגמות הבולטות בתכנון ערים בשנים האחרונות.
הדברים אינם שונים בערי הנגב. כך למשל, מקודמות בבירת הנגב בימים אלה שבע תוכניות אב שכונתיות המבוססות על תוכנית המתאר העירונית. שתיים מהתוכניות אושרו כבר בוועדה המקומית, ועוד שתיים נמצאות בשלבי סיום. תוכניות אלה בעלות פוטנציאל לתוספת של עשרות אלפי דירות בשכונות הוותיקות, ומאות אלפי מטרים רבועים לטובת תעסוקה במרכז העיר ולאורך צירים ראשיים.
לפי המדיניות העירונית, מקודמים בבאר־שבע גם תכנונים של 12 מתחמי פינוי־בינוי, בעלי פוטנציאל לבנייה של יותר מ־10,000 דירות חדשות.
בתוכנית המתאר שלה הגדירה עיריית באר־שבע כ־9,600 דונם לטובת התחדשות עירונית, עם אפשרות לתוספת של אלפי דירות חדשות שייבנו במסגרת תהליכי התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות. עוד פרויקט הוא פיתוח שדרות רגר, מרחובותיה הראשיים של העיר, הנמצא בימים אלה בשלבי ביצוע שונים.
"אפשר להגיד בוודאות על המרחב הזה שמה שרואים בו היום ומה שיראו בעוד חמש שנים, זה עולם אחר", אומרת מהנדסת העיר באר־שבע, האדריכלית תמר פוריה־שרביט, כשהיא פורסת את חזונה בכל הקשור להתחדשות העירונית של בירת הנגב. "כבר כיום באר־שבע היא ייחודית במרחב המטרופוליני והלאומי, וזה רק יתחזק על ידי התחדשות עירונית, ציפוף השכונות הוותיקות וחיזוק העירוניות".
שילוב מנצח
אז כיצד מתקדמות אותן תוכניות התחדשות עירונית בבירת הנגב? שתיים מהתוכניות שהעירייה תקצבה ותכננה הומלצו באחרונה להפקדה בוועדה המקומית והן צפויות לקבל אישור בחודשים הקרובים בוועדה המחוזית. מדובר בתוכנית התחדשות מתחם "אורות" בשכונה ג' הכוללת בניית 740 דירות, ובתוכנית התחדשות של מתחם "אורן" בשכונה ד' שבמסגרתה ייבנו 590 דירות.
עוד שתי תוכניות של התחדשות עירונית במסלול יזמים צפויות לעלות לאישור הוועדה המקומית בשבועות הקרובים. מדובר בתוכנית התחדשות מתחם יעקב אבינו בשכונה ד' שיזמו חברת "אפריקה ישראל" וחברת "אלקטרה". במסגרת התוכנית ייבנו 830 דירות ו־20 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. תוכנית ההתחדשות השנייה שצפויה להיות מאושרת היא במתחם שזר בשכונה ג' שיזמה חברת "ראדקו" ובמסגרתה ייבנו 700 דירות.
נוסף על כך, יש בבירת הנגב עוד תוכניות התחדשות עירונית הנמצאות בשלב התכנון. אחת התוכניות היא ברחוב הצדיק מירושלים שבה מתוכנן פינוי־בינוי שיאפשר את התחדשותו של רחוב סנהדרין בשכונה ד' ותוספת ניכרת של מגורים איכותיים לשכונה ולכניסה הצפונית לעיר. עוד תוכנית היא ברחוב מורדי הגטאות בעיר העתיקה שבמסגרתה ייבנו פרויקטים של מגורים ומסחר.
"יש עוצמה ברורה ומובנת לשילוב בין מגורים למסחר ולתעסוקה", אומרת מהנדסת העיר באר־שבע, האדריכלית תמר פוריה־שרביט, "פרויקטים של התחדשות עירונית הנבנים בהתבסס על עירוב שימושים יתאימו יותר למקום ולמרחב ויידעו לייצר איכויות עירוניות. בתכנון כל פרויקט של התחדשות עירונית אנחנו מניחים את כל השימושים ובוחנים את התמהיל המיטבי שלהם שיכול לתמוך באינטנסיביות העירונית, להזין אותה ולייצר התחדשות המייצרת מגוון הזדמנויות".
מהנדסת העיר סבורה שהמרכז האזרחי בבירת הנגב הוא דוגמה לשילוב אידיאלי של תחבורה יעילה, מסחר ותעסוקה ופתרונות מגורים איכותיים בהשראת מודלים של מרכזים דומים שקמים כיום ברחבי העולם. "המרכז האזרחי הוא מרחב המגלם בתמציתיות את המגמות העירוניות - חידוש והתחדשות אזורים ותיקים, קידום פרויקטים חדשניים ופורצי דרך, פרויקטים מחוללים במרחב המטרופולין, עירוב שימושים, פיתוח מערכת הסעת המונים יעילה והשקעה במרחב הציבורי ובתשתיות עירוניות", מדגישה אדר' פוריה־שביט. "אנחנו מקדמים לא מעט יוזמות שכבר קורות בשטח, לא מחכים לתוכניות המדיניות. המהלכים נעשים במקביל, וראייה לכך הם כל הפרויקטים שכבר מקודמים ומוקמים במרכז האזרחי, בעיר העתיקה ובשכונות הוותיקות".
ממשיכים לבנות במרץ
למרות מגפת הקורונה, שנת 2021 הייתה שנת שיא בשיווק דירות ומגרשים בדימונה. עד לפני כשנתיים הפרויקטים למגורים בעיר נבנו בשני מסלולים - "מחיר למשתכן" ו"חדש מול ישן".
"מסלול 'חדש מול ישן', למרות שהצליח מאוד, מוקפא כרגע מסיבות סובייקטיביות", מסביר ראש עיריית דימונה, בני ביטון, "ואילו תוכנית מחיר למשתכן פינתה את מקומה לטובת הסכמי גג שמעניקים לעירייה חמישה וחצי מיליארד שקל על פני עשר שנים, קרי 550 מיליון שקל מדי שנה במשך עשור, בתנאי שהעירייה תבנה 30 אלף יחידות דיור על פני השנים האלה. למרות שהסכמי הגג נחתמו בשנת 2017, חישוב מספר הדירות שנבנו חל גם על בנייה שקדמה למועד החתימה על ההסכם בשל העובדה שההסכם חל רטרואקטיבית. לפיכך דימונה שיווקה ואף בנתה למעלה מ־5,000יחידות דיור לזוגות צעירים, משפרי דיור ולשוק החופשי. אז אולי דימונה לא תעמוד ביעד שהציבה לעצמה - 30 אלף יחידות דיור בעשר שנים, אבל גם שליש מזה ייחשב להישג חסר תקדים".
בשנת 2021, כך לפי הנתונים, שווקו בדימונה 2,315 דירות. בשכונת מעלה שחק, הנושאת את שמו של הרמטכ"ל והשר המנוח אמנון ליפקין שחק, שווקו 1,165 דירות שאותן יבנו עשרה יזמים שונים. מדובר בכלל הדירות בשכונה ששווקו עוד בטרם החלה עבודות התשתית והפיתוח שעתידות להתבצע בחודש הבא. השטח יימסר ליזמים בשנה וחצי הקרובה לצורך התחלת הבנייה.
בשכונת השחר, הכוללת 645 דירות, שווקו עד כה כ־580 מהן, קרי כ־90 אחוז מכלל הדירות בשכונה. גם בשכונת ממשית שיווק הדירות נחל הצלחה: מכלל 505 הדירות בשכונה שווקו עד כה 480, כלומר 95 אחוז מהדירות בשכונה.
על כל אותם פרויקטים יש להוסיף את מוסדות החינוך החדשים שנבנים בעיר, מגרש כדורגל סינתטי, סקייט פארק ענקי, ופיתוח מואץ של פארקים. "כפי שעיניכם רואות", מציין ביטון, "העשייה בדימונה, למרות הקורונה, לא נעצרה ולו לרגע. מכרזים מתפרסמים, קבלנים ויזמים זוכים והעיר לובשת שמלת בטון".
ערך הקרקע עלה
באופקים מתמקדים בחודשים האחרונים בשלושה פרויקטים גדולים שעמדו, כך מציינים בעירייה, במבחנים התכנוניים והכלכליים ונמצאו מתאימים לתהליך של התחדשות עירונית.
פרויקט הדגל הוא הריסתם של שני בתי ספר יסודיים בעיר - בית הספר "הגבעה" ובית הספר "מורשת ישורון" שנבנו לפני יותר מ־50 שנה. במקומם של שני מוסדות החינוך המיתולוגיים תיבנה שכונת מגורים שתכלול כ־170 דירות בליבה של חלקה הוותיק של אופקים.
עוד פרויקט שנמצא כעת בשלבי תכנון הוא פרויקט של התחדשות עירונית במסלול פינוי־בינוי במתחם ברחוב קיבוץ גלויות. גם כאן המטרה היא לבנות בתים חדשים שישתלבו במרקם הוותיק של העיר.
המתחם האחרון ממוקם ברחוב הרצוג לצד גן ציגל. פרויקט זה, שיתפרס על כ־17 דונם, נמצא גם הוא מתאים מבחינה תכנונית וכלכלית להתחדשות עירונית וייבנו בו מתחמי מגורים חדשים על ציר רחוב הרצוג וגן ציגל בואכה רחוב אלי כהן.
"בהחלט מדובר בפריצת דרך מבחינת הרשויות בדרום", מציין ראש עיריית אופקים, איציק דנינו. "לצערנו, עד לפני זמן לא רב לא ניתן היה להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית בשל ערכים זולים של הקרקע, בשעה שחידוש עירוני מצריך משאבים רבים. אולם, לאור תוצאות המכרזים האחרונים, ערכי הקרקע עלו פלאים, וכתוצאה מכך אנו מנצלים את ההזדמנות כדי לקדם תהליכים של התחדשות עירונית. חשוב לזכור כי מדובר על פרויקטים שנמצאים בתחילת דרכם וארוכה עוד הדרך ליישומם".
משפרים את הקיים
למושג "התחדשות עירונית" יש בערד משמעות שאינה משתמעת לשתי פנים. לפני עשרות שנים נרקמו תוכניות פיתוח עירוניות להרחיב את העיר לשכונות מרוחקות ממרכז העיר. שכונותיה של ערד תוכננו עוד לפני 60 שנה, ובנייתה של העיר עד היום היא בעצם פועל יוצא של אותה מדיניות תכנונית.
ואולם, באחרונה החליטו בעיריית ערד שלא להמשיך ולהתפרס מערבה ודרומה, אלא להעמיק את הבנייה בשכונות הוותיקות שבמרכז העיר. הכוונה היא לבנות, לשפץ ולחדש את השכונות הוותיקות כמו שכונת יעלים, טללים, לבאות, אבישור ואת המרכז המסחרי של העיר.
בעיריית ערד מציגים כדוגמה להתחדשות עירונית את שכונת יהושפט. באותה שכונה לא הייתה בנייה חדשה זה יותר משני עשורים. שום קבלן לא רצה לסכן את כספו, ושטחים פתוחים של אדמת מדבר וקוצים כיערו את מרכז העיר. בהחלטה יוצאת דופן החליטה הנהלת העירייה להקים במקום פארק, ועם הקמתו, גם החלו לצאת לדרך כמה פרויקטים של בנייה של כמה עשרות דירות.
עוד דוגמה להתחדשות עירונית היא שכונת ראשונים, שכונת המגורים הראשונה בערד. הצריפים האחרונים שעוד נותרו בשכונה מפונים בימים אלה ובקרוב יצא מכרז לבניית שבעה מגדלי דירות בני שמונה קומות, כל אחד באזור המבוקש ביותר בעיר.
ההתחדשות העירונית בערד, כמו שהיא מתוכננת, כוללת גם את המרכז המסחרי. לפי התוכניות, ישופץ וישודרג המרכז המסחרי, יעוצבו מחדש המעברים הציבוריים, תיבנה עוד קומת מסחר, ולמתחם יתווספו משרדים ומאות דירות.
"כאשר נכנסתי לתפקידי הניחו לפניי תכנון מוכן להקמת שכונות מרוחקות ממרכז העיר", מציין ראש עיריית ערד, עו"ד ניסן בן חמו. "ביטלתי את כולן ודרשתי תכנון עירוני חדש על פי המודל של התחדשות עירונית וגישת Infill, כלומר מילוי חללים שקיימים בעיר בבנייה, במסחר ובתושבים ששוהים במרחב הציבורי. אני בעד מעורבות, קהילתיות והיכרות בין התושבים ואת זה לא משיגים בבניית שכונות רחוקות ומנותקות. אני שמח לראות שאכן העיר צועדת לקראת התחדשות בשכונות הוותיקות, ואני שמח לגלות את הביקוש הרב לנדל"ן בעיר, דבר שלא היה עד לפני שנים ספורות".
תהליך מתחייב
פרופ' נורית אלפסי מאוניברסיטת בן־גוריון מסבירה מדוע בערי הדרום פעמים רבות לא מתקיימים תהליכי התחדשות עירונית ספונטניים
"כל עיר נמצאת במצב של שינוי והתחדשות. זה תהליך מתחייב. כאשר אורח החיים משתנה ושוק התעסוקה משתנה, גם המגורים משתנים", כך אומרת פרופ' נורית אלפסי, ראש המגמה לתכנון ערים במחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטת בן־גוריון.
"העובדה היא שבגלל התכנון המודרני נוצרים מקומות שאין להם מנגנון המאפשר להם התחדשות ספונטנית על ידי הדיירים ובעלי העסקים עצמם", מוסיפה פרופ' אלפסי. "התוצאה היא שמתעסקים עם מרחב שלא מצליח לחדש את עצמו. יש ערים שנמצאות בתהליך של שינוי ומתרחשת בהן התחדשות מעצמה. זו התחדשות שנוצרת בגלל מאפייני המרחב, בגלל שהסביבה העירונית אינה מאפשרת התחדשות ספונטנית. בערי הנגב יש הרבה שכונות שנבנו בשנות ה־50 וה־60 על ידי המדינה וההתחדשות שם אינה מתקיימת מעצמה. התוצאה היא התבלות וחוסר התאמה לצרכים העכשוויים. הזמנים השתנו והמדינה חושבת שהשכונות הללו צריכות להשתנות. העניין הוא שערכי הקרקע נמוכים ועל כל יחידת דיור שהורסים ומחדשים צריך לבנות 7–8 יחידות דיור חדשות כדי שתהיה לזה כדאיות כלכלית".
מה הפתרון?
"נכון היה לטפל בקישוריות של השכונות עם העיר. שכונה ג' בבאר־שבע או שכונת הניצחון בדימונה, למשל, מיקומן הוא פנטסטי, אבל הקישוריות שלהן והמרחב הציבורי הוא ירוד מאוד ואפשר היה לייצר הזדמנות בהן להתחדש בצורה ספונטנית. זה תהליך איטי והרשויות צריכות לבחור בין יזמים שיהרסו ויבנו מחדש לבין תהליך הדרגתי של טיפול במבנים ובתשתיות ולסייע לאותן שכונות ותיקות להתחדש לא רק מתוך ראייה של תוספת יחידות דיור, אלא ליצור מרחב עירוני טוב שיאפשר לדיירי אותן שכונות להמשיך ולהתגורר בדירות משופרות בשכונות מגוריהם".
