הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה אישרה לאחרונה את תוכנית המתאר החדשה של באר־שבע שהתעדכנה לאחר יובל שנים.
התוכנית השאפתנית אמורה להיות התשתיות התכנונית לפיתוח העיר בעשורים הקרובים ונוטעת תקוות גדולות לחיזוקה של בירת הנגב והפיכתה העשורים לעיר מטרופולין תוססת ומובילה.
במרכז התוכנית, שקידמו מטה מינהל התכנון, העירייה ולשכת התכנון המחוזית, ניצבת הקמה של מרכז רפואי חדש בכניסה המזרחית לעיר, אף שיש גורמים בתחום הרפואה הקוראים לחזק את המרכז הרפואי "סורוקה" במקום להקים בית חולים שני בשל המחסור החמור בצוותי רפואה ובכוח אדם.
עוד מציעה התוכנית תוספת של יותר מ־34 אלף דירות, נוסף על אלפי הדירות שנבנו עד כה במסגרת הסכמי הגג שעליהם חתמה העירייה עם משרד השיכון. תוספת דירות זו אמורה לתת מענה לאוכלוסייה שצפויה להכפיל את עצמה ולגדול לכ־400 אלף תושבים.
עוד כוללת התוכנית תוספת של כארבעה מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה, כשלושה מיליון מ"ר של שטחי תעשייה, כ־2.7 מיליון מ"ר של מבני ציבור וכ־370 אלף מ"ר של שטחי תיירות.
אחת ממטרות תוכנית המתאר החדשה, כך נמסר ממינהל התכנון, הייתה ונותרה לחזק ולפתח את השטחים הבנויים הקיימים באמצעות מילוי המתחמים הריקים בעיר ובאמצעות מתן הנחיות ועקרונות להתחדשות המרקם הוותיק בלב העיר, הכולל בין היתר את שדרות רגר.
ואולם, לצד מי שרואה בתוכנית בשורה של ממש שתהפוך את באר־שבע למרכז משגשג המציע אלפי מקומות תעסוקה איכותיים שיגרמו לנהירה לעיר מרחבי הארץ, יש מי שמצננים את ההתלהבות וטוענים שלתוכנית המתאר החדשה יש גם חסרונות.
לטענתם, המציאות מורכבת ואפורה הרבה יותר ותוכנית המתאר החדשה משרטטת חזון בקווים כלליים ולא מחייבים. שאלת מיליון הדולר היא כיצד מיישמים את התוכנית בשטח.
לא מחייבת
"אני חושבת שתוכנית מתאר היא לא כלי טוב ואני לא מאמינה בכלי הזה", אומרת פרופ' נורית אלפסי, ראש המגמה לתכנון ערים במחלקה לגאוגרפיה ופיתוח סביבתי באוניברסיטת בן גוריון בנגב.
5 צפייה בגלריה
פרופ' נורית אלפסי, אוניברסיטת בן גוריון: "תוכנית המתאר לוקחת איזשהו מבט כולל על העיר, מתכננת את העיר לעוד הרבה מאוד שנים"
(פרטי)
"תוכנית המתאר לוקחת איזשהו מבט כולל על העיר, מתכננת את העיר לעוד הרבה מאוד שנים והדבר הראשון שקורה הוא שהתוכנית שמאשרים היא סטטית. החיים הם לא סטטיים, הם דינמיים והדבר הראשון שמתחיל לקרות יום אחרי שמאשרים תוכנית הוא שמתחילים לקרות דברים שהתוכנית לא צפתה ואז אנחנו נכנסים לעולם של שינויים נקודתיים לתוכנית מתאר".
קראו עוד>>
ניגוד בולט מוצאת פרופ' אלפסי בין תוכנית המתאר שאושרה לאחרונה לבין הסכמי הגג שיצאו לדרך בשנת 2015 ושבמסגרתם נבנו כ־10,000 דירות, כמחצית מהדירות שהעירייה התחייבה לבנות. "הסכמי הגג סותרים לגמרי את תכנית המתאר", היא טוענת.
מדוע?
"כי הסכמי הגג מדברים על הקמה של שכונות בשוליים של העיר ותוכנית המתאר מדברת על התכנסות פנימה, זו סתירה חזקה, מעצם העובדה שאפשר לעשות דברים הפוכים לגמרי מתוכנית המתאר.
"אפשר להבין שבעצם גם כשיש תוכנית מתאר אפשר לעשות הכל. תוכנית מתאר באמת לא מגבילה שום דבר ולכן היא לא באמת תורמת. זה כמו להגיד שיש לי כוונות כאלה ואחרות ואז הכל פתוח. תוכנית מתאר זו מסגרת שאמורה להיות מחייבת ובפועל אף אחד לא מתחשב בה כדבר מחייב, זאת המציאות היום בבאר־שבע".
דרוש שלב ביניים
אנשי מקצוע אחרים מציגים עמדה הפוכה לזו של פרופ' אלפסי. הם סבורים שתוכנית מתאר היא כלי חשוב מאוד המתווה מדיניות וקובע תכנון כולל. אולם גם מי שמצדדים בתוכנית המתאר מוצאים בה נקודות תורפה שיש לתת עליהן את הדעת והם מצביעים למשל על הפער בין תוכנית המתאר הכללית לבין תוכניות מפורטות יותר.
בשיחה עם "ידיעות הנגב" מציג אדריכל אריאל גושן ממשרד גושן אדריכלים ומתכנני ערים את היתרונות והחסרונות של תוכנית המתאר. "באופן כללי אני חושב שתוכנית מתאר היא מסמך הכרחי כי הוא מספק מבט מתכלל על כל העיר וקובע לאן היא תתפתח ואיך היא תתפתח מתוך הסתכלות כוללת על כל הצרכים הנוכחיים והעתידיים של העיר", הוא אומר. "בלי זה בעצם העיר לא יודעת לאן היא הולכת.
5 צפייה בגלריה
אדריכל אריאל גושן, משרד גושן אדריכלים ומתכנני ערים: "מקומות שאין להם תוכנית מתאר הם מקומות עם נכות תכנונית"
(פרטי)
"כלומר, מקומות שאין להם תוכנית מתאר הם מקומות עם נכות תכנונית מאוד גדולה כי מתחילים לקרות דברים ספורדיים ללא תכנון וזה פשוט מצב לא טוב. לכן תוכנית מתאר היא הבסיס לכל תכנון עירוני".
אדריכל גושן מציג גם את הצד השני של המטבע ומונה את החיסרון של תוכנית המתאר ואת הצורך ליצור שלבי ביניים כדי להפוך אותה לרלוונטית יותר. "המסמך הזה, תוכנית המתאר, לא יודע להיכנס לעומקם של דברים כי הוא מסתכל ממבט של מעוף הציפור וצובע את הדברים במכחול מאוד גס.
"המכחול הזה מחטיא המון דברים שצריך לתת להם התייחסות. אז הייתי אומר שבין תוכנית מתאר לבין תוכניות מפורטות שמכוחן ניתן להפיק היתרים, יש מרחק גדול מאוד וצריך להיות מסמך ביניהם".
אדריכל גושן מביא לדוגמה את העיר תל־אביב שבה יש תוכניות ביניים. "זה מסמך שמסתכל על אזור מסוים וקטן יותר ברמה של שכונה ויודע לשמור על האיכויות שלו ולכוון את התכנון העתידי בצורה יותר מדויקת עבור אותו מרקם קיים", הוא מסביר.
"מסמך ביניים כזה יודע להסתכל ברזולוציה הרבה יותר קטנה ולהגיד שזה הכיוון הנכון של התכנון ואז על בסיסו מגישים טבעות נקודתיות כאלה ואחרות".
אדריכל גושן מסביר שאותו "מסמך שכבה", כמו שהוא מכנה אותו, אינו קיים ברשויות אחרות והתוצאה היא, לדבריו, "כשבאים לעשות תוכניות מפורטות, איכויות קיימות יכולות ללכת לאיבוד".
"אין אמון בתכנון", כתבה בעבר פרופ' נורית אלפסי, ולדבריה אין סיבה לבנות ולתכנן דברים רק כי הם מופיעים בתוכנית.
"התוצאה היא שאנחנו נשארים קצת עירומים", היא מדגישה, "ולמה? כי אחד הדברים מיני רבים שהעיר כן צריכה והתוכנית לא נותנת לה, הוא שתהיה מערכת של כללים ברורים לפיתוח כגון מראה רחוב שהיינו רוצים שיהיה קיים או כלל של נגישות שקובע שבכל מקום שבונים בו תהיה נגישות נוחה".
עושים שכונה
עוד סוגייה שמטרידה מתכננים, מקבלי החלטות ותושבים כאחד היא סוגיית השכונות הוותיקות בבאר־שבע. אחת משכונות אלה היא שכונה ג' המתאפיינת בתשתיות רעועות, מוסדות חינוך מיושנים, הגירה שלילית של צעירים, אוכלוסייה מבוגרת וברמה סוציואקונומית נמוכה, קליטת אוכלוסיות חלשות וסוגיות חברתיות מורכבות.
"כולם יודעים מה צריך לעשות בשכונה ג', לכולם ברור שהתשתיות לקויות, שהתחבורה הציבורית לא נוחה ושהרחובות מפחידים ומסוכנים בחלק מהמקרים", אומרת פרופ' אלפסי. "הכי קל לכולם, גם לתוכנית המתאר, להגיד בואו נעשה פינוי בינוי כי יש איזשהו מנגנון במדינה שאפשר להעתיק אותו".
ואולם פרופ' אלפסי סבורה שאפשר כבר עכשיו לשפר את התנאים בשכונה ג', בלי צורך לחכות ליישום של תוכניות פינוי בינוי שלדבריה כלל אינן מטפלות בסגויית המרחב הציבורי.
"אני שואלת את עצמי מדוע אנשים שגרים היום בבאר־שבע בשכונה ג', כל כך קרוב לאוניברסיטה, כל כך קרוב לבית חולים במקום בעל פוטנציאל כזה גדול במרכז המטרופולין, צריכים לחכות עשרות שנים בשביל שמשהו יקרה בפינוי בינוי? הרי כל כך ברור במה צריך להשקיע. אפשר היה מחר בבוקר להיכנס ולארגן את שכונה ג' ולהפוך אותה למקום שנעים להיות בו ובטוח ללכת בו ביום ובלילה".
כיצד?
"למשל לשפר את תשתיות ההליכה. כמו כן יש שם המון שטחים פתוחים ואפשר היה להכשיר חלק מהם לקלוט כל מיני סוגים של שירותים, החל ממסעדות ובתי קפה וחנויות מכל מיני סוגים.
"השכונה קרובה לאוניברסיטה ולבית החולים ועשרות אלפי אנשים נכנסים בכל יום לאזור הזה, תאר לך שהיה להם מקום לשתות בו קפה עם עוגה, שהיה להם מקום להסתובב בו, לצאת בערב לפאבים. אפשר היה לטפל בתשתיות האלה כדי שאנשים ירגישו ביטחון".
בלי תשובות מיידיות
יש אזורים בעיר שעיריית באר־שבע הגדירה שהם מיועדים ומתאימים לפינוי בינוי ובראשם מבנים שנבנו בשנות ה־50 ואילך בשכונות הוותיקות. "תוכנית המתאר נותנת איזושהי מסגרת כללית איך הראייה צריכה להיות, באיזה אזורים מותר, כמה קומות", מסביר עו"ד אהוד ערב ממשרד כהן ערב, בעל ניסיון מעשי בביצוע פרויקטים של פינוי בינוי, אחד מהם בגוש עציון בשכונה ג'.
"כשאתה בא לבדוק פוטנציאל של פינוי בינוי, אז תוכנית המתאר דווקא מאוד חשובה והיא נותנת לך איזשהו כיוון. כשאתה יודע באיזה באזורים יש תכנון אפשר לבקש הגדלה של קומות למשל".
5 צפייה בגלריה
עו"ד אהוד ערב: "כשאתה בא לבדוק פוטנציאל של פינוי בינוי, אז תוכנית המתאר דווקא מאוד חשובה"
(פרטי)
עם כל הכבוד לתרומתם הרבה של פרויקטים של פינוי בינוי לשינוי מראה השכונות ושיפור התשתיות ושדרוגם, ואף שמדובר בתהליך מייגע, עתידן של תוכניות אלה תלוי בראש ובראשונה בהיתכנות כלכלית. ובמילים אחרות: כמה הקבלנים ירוויחו מהם. בבאר־שבע מדברים על יחס של 1 ל־7, כלומר על כל דירה קיימת צריך לבנות שבע דירות חדשות כדי שמיזם פינוי בינוי יהפוך לרווחי.
"זה יכול לקרות רק באזורים שמאפשרים בנייה גבוהה", אומר עו"ד ערב, "אז תוכנית המתאר נותנת כיוונים באיזה אזורים אפשר לבנות בנייה יותר מאסיבית ובאיזה לא".
לסיכום, אומר עו"ד ערב, "תוכנית המתאר נותנת מסגרת כללית המשתלבת עם התוכניות הפרטניות של פינוי בינוי".
מהנדס תכנון ערים ממרכז הארץ ששוחחנו איתו כדי לשמוע את דעתו על תוכניות המתאר, סיפר כי "תוכנית מתאר זו מסגרת שנותנת לך בקווים כלליים כיצד לפתח מתחמים, שכונות, אחוזי בנייה ועוד, אולם הבעיה היא שהיא לא מספקת תשובות מיידיות כגון בעיות תעסוקה והגירה שלילית, אלה דורשים פתרונות לטווח הארוך.
"לצערי הצעירים של היום לא ימתינו שנים רבות כדי להגשים את שאיפותיהם, הם רוצים לממש כאן ועכשיו אתגרים ופחות מעניין אותם מה יקרה בעוד עשר או עשרים שנה".
לעדכונים: חדשות באר שבע
